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lundi 30 août 2010

Le comportement des parties est un puissant indice de leur commune intention

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Bien qu'il existe plusieurs méthodes d'interprétation des contrats, reste que la règle cardinale demeure la recherche de l'intention commune des parties. Dans la récente décision de 3424626 Canada Inc. c. Protege Properties Inc. (2010 QCCA 1507), la Cour d'appel nous rappelle que le comportement des parties est un des indices importants de cette commune intention.


Dans cette affaire, l'appelante, locataire d'un centre commercial, prétend qu'elle n'est pas tenue par son bail de contribuer aux dépenses en capital encourues par sa locatrice afin d'améliorer l'aspect visuel des lieux et de remplacer des équipements d'une mini-centrale de chauffage qui la dessert de même que trois autres commerces. Elle soutient aussi n'avoir à contribuer aux frais d'exploitation de la centrale que selon la proportion prévue au bail pour les dépenses communes du centre et non en proportion de la superficie de son local par rapport à celle des trois autres commerces bénéficiant dudit chauffage ou n'avoir rien à payer en sus du loyer de base pour le chauffage.

La première question dont traite la Cour d'appel est celle de savoir si le chauffage devait être fourni à l'appelante gratuitement. L'Honorable juge Pierre Dalphond, écrivant un nom d'un banc unanime, constate que le comportement préalable des parties ne concorde pas avec la thèse de l'appelante:
[30] La première question en litige tient de la récupération des coûts associés à la centrale : était-il de l'intention des parties que le chauffage soit fourni gratuitement?

[31] Manifestement, telle n'était pas l'intention de l'intimée puisqu'elle a toujours facturé les bénéficiaires du chauffage.

[32] Quant à l'appelante, il est significatif qu'elle ait accepté de payer pour le chauffage entre 1998 et 2003, soit pendant cinq ans. Or, il est bien établi que le comportement des parties contractantes est de nature à manifester l’intention commune (art. 1426 C.c.Q.; Richer c. Mutuelle du Canada (La), Cie d'assurance sur la vie, [1987] R.J.Q. 1703 (C.A.); Skyline Holdings Inc. c. Scarves and Allied Arts Inc. J.E. 2000-1623 (C.A.), aux par. 31-32); Sobeys Québec inc. c. Coopérative des consommateurs de Ste-Foy, [2006] R.J.Q. 100 (C.A.), 2005 QCCA 1172). L'appelante rétorque qu'elle a fait ces paiements par erreur, sans toutefois en faire la preuve. Cette prétention doit donc être rejetée.
C'est sur cette base que la Cour rejette l'argument de l'appelante quant au chauffage. L'on retient de cette décision (1) que le comportement des parties est un indice puissant de leur commune intention et (2) qu'il n'est pas suffisant de simplement prétendre qu'un comportement préalable résultait d'une erreur, il est nécessaire de présenter une preuve positive de ce fait.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/9TWn7I

Référence neutre: [2010] CRL 117

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