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vendredi 15 octobre 2010

L’impossibilité d’usage ne constitue pas une cause d’extinction d’une servitude

par Nathan Williams

Il est toujours intéressant de se remémorer certaines notions en matière de servitude, surtout lorsqu’il est question de prescription extinctive ou acquisitive de celle-ci. À ce sujet, l’affaire Brulotte c. Savage (2010 QCCS 4738) nous rappelle la distinction importante à faire entre le non-usage et l’impossibilité d’usage.


Il est à noter que c’est le Code civil du Bas-Canada qui s’appliquait au litige et que le délai de la prescription extinctive invoquée était donc de trente (30) ans.

La servitude, consistant en un droit de passage, avait été constituée par l’auteur commun des deux lots en 1919. Le demandeur avait acheté sa propriété en 1993 alors que le défendeur occupait la propriété située sur le fond servant depuis 1996. Il appert qu’à compter de l’année 2002, le défendeur prit l’habitude de stationner son véhicule sur une portion de l’assiette de la servitude où se trouvait auparavant un garage, bloquant ainsi le passage au demandeur.

Le défendeur soutenait que le droit de passage s’était éteint avant 1986, date de la démolition du garage qui s’y trouvait déjà en 1953, du fait du non-usage de la servitude par les auteurs du demandeur et ce, pendant une période de plus de trente (30) ans. Le demandeur soutenait pour sa part que les auteurs du défendeur (propriétaires précédents) avaient rendu la portion de l’assiette de la servitude où était située le garage inutilisable et que ni lui ni ses auteurs n’avaient jamais eu l’intention de renoncer à la servitude.

Le tribunal est d’avis que le demandeur et ses auteurs n’ont pas renoncé au droit de passage mais que la présence du garage a plutôt été tolérée par ceux-ci. Citant le professeur Pierre-Claude Lafond, il relève la distinction entre le non-usage et l’impossibilité d’usage :
[17] On ne connaît pas les rapports qui ont existé entre les auteurs des parties. La preuve laisse cependant présumer que la présence du garage à l'extrémité de l'assiette a été tolérée pendant plus de 30 ans par les auteurs du DEMANDEUR, ce qui ne constitue pas en soi une renonciation ou abandon du droit de passage sur cette portion de l'assiette.
[18] Le non-usage nécessaire à la prescription de 30 ans, si aucune preuve d'abandon n’existe ou ne peut être présumée, ne peut en aucun cas résulter d'un obstacle érigé par le propriétaire du fond servant.

[19] En conséquence, le DÉFENDEUR n'a pas fait la preuve que la portion arrière de l'assiette de la servitude prévue dans l'acte de 1919 ne pouvait plus être utilisée par le DEMANDEUR en raison de son non-usage pendant 30 ans. Il ne peut donc pas utiliser cet espace pour stationner son automobile.
Pour ces motifs, le tribunal donne raison au demandeur et ordonne au défendeur de ne plus utiliser l’assiette du droit de passage prévu en 1919 par l’auteur commun des deux lots.

Mentionnons également, pour terminer, que le tribunal rejeta le témoignage d’une amie du défendeur au motif que celui-ci était plus qu’intéressé pour préférer plutôt la version du demandeur :
[11] Le tribunal retient sans hésitation le témoignage du DEMANDEUR de préférence à celui du DÉFENDEUR sur deux sujets : la présence de l'arbre coupé en 1996 en dehors de l'assiette de la servitude et le début de l'année 2002 où ce dernier a commencé à stationner son véhicule dans l'assiette.

[12] En outre, est mis de côté le témoignage plus qu'intéressé d'une amie du DÉFENDEUR, propriétaire de 1991 à 1996 du même immeuble qu'elle n'a jamais habité, parce qu'il n'a apporté rien d'utile au débat.
Le texte intégral de la décision est disponible ici : http://bit.ly/a9qc3q

Référence neutre: [2010] CRL 184

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