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mardi 28 décembre 2010

Les circonstances dans lesquelles une dénonciation verbale d'un vice caché est suffisante

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

En matière de vices cachés, l'article 1739 C.c.Q. exige une dénonciation écrite de la part de l'acheteur dans un délai raisonnable de la découverte du vice, sous peine de voir son action en justice rejetée. Nous avons déjà traité sur le Blogue du fait que certaines décisions ont admis la possibilité que la dénonciation soit verbale (voir par exemple http://bit.ly/9JjZvl). Dans cette optique, la récente décision de l'Honorable juge Pepita G. Capriolo dans Financement Millénium 2000 inc. c. Constructions Tribo inc. (2010 QCCS 6234) est très intéressante parce qu'elle discute en profondeur des circonstances où une dénonciation verbale serait suffisante.

Dans cette affaire, la Demanderesse réclame environ 150,000 $ de la Défenderesse à titre de dommages-intérêts encourus à cause de certains vices cachés allégués. Cette dernière nie toute responsabilité et soulève l'absence de mise en demeure en temps utile pour remédier aux vices, le cas échéant. Bien que la Demanderesse concède ne pas avoir envoyé de dénonciation écrite avant de procéder aux travaux de réparation, elle plaide avoir communiqué verbalement avec la Défenderesse pour l'aviser de l'existence des vices.

La juge Capriolo rappelle d'abord que l'exigence d'une dénonciation écrite vise plus que de simplement informer l'ancien propriétaire, elle a également pour objectif de lui permettre de corriger le vice:
[22] Financement Millénium plaide en premier lieu que Tribo connaissait les problèmes de remblai dans les terrains vendus et que, par conséquent, le second alinéa de l'article 1739 C.c.Q s'appliquerait. La portée, cependant, de cet alinéa n'est pas de priver le vendeur du droit de recevoir une dénonciation écrite, mais plutôt de la recevoir dans un délai raisonnable. Dans « Responsabilité » du Barreau du Québec, Maître Pierre Deschamps souligne que la dénonciation écrite de l'article 1739 du C.c.Q. demeure de rigueur. Il écrit :
...« le fabricant et le vendeur qui ne pouvaient ignorer le vice, donc le fabricant et le vendeur professionnel, ne peuvent pas se plaindre de la tardiveté de l'avis. Toutefois, cet avis est de rigueur. »
[23] Il faut encore que le vendeur puisse corriger le vice. La mise en demeure envoyée en juin 2007 ne peut combler cette obligation de dénonciation, puisque tous les travaux en question avaient été complétés plus de six mois plus tôt. Il était impossible à ce moment d'évaluer l'étendue des vices et d'y remédier.
Pour ce qui est de la dénonciation verbale, celle-ci ne peut être acceptée que si le comportement subséquent de l'ancien propriétaire démontre qu'il a implicitement renoncé à recevoir une dénonciation écrite:
[30] Vu ces témoignages peu concluants de part et d'autre, le tribunal conclut que Brisebois a averti Triassi au moins une fois qu'il y avait des problèmes au sol du premier lot.
[31] Cela suffit-il à éviter l'effet fatal d'un manquement à l'obligation de l'article 1739 C.c.Q?
[32] La réponse est non.
[33] Tel que bien expliqué par les professeurs Jobin et Cumyn, la dénonciation verbale peut suffire lorsque le comportement du vendeur équivaut à une renonciation tacite à l'écrit :
Selon le texte de l'article 1739 C.c.Q, le préavis doit être donné par écrit. Néanmoins, quand il n'a été donné que verbalement, il est tout à fait concevable que le vendeur renonce tacitement à l'écrit dans certaines circonstances, par exemple s'il tente de réparer le vice sans protestation, s'il se rend sur les lieux pour constater la perte causée par le vice puis ne se plaint pas du défaut de préavis, ou s'il ne soulève pas cette question lorsqu'il est poursuivi en justice par l'acheteur. Ce n'est une autre application de la doctrine de la renonciation tacite. Certains jugements, toutefois, font preuve d'une tolérance discutable, acceptant comme valide un préavis verbal, qui néanmoins informe pleinement le vendeur du vice.
[34] En l'instance, le vendeur a nié toute connaissance du défaut, l'existence d'une dénonciation même verbale (rappelons que Brisebois n'a même pas essayé de prouver la dénonciation du vice caché du troisième terrain.) Le vendeur ne s'est jamais présenté sur les lieux et n'a donc jamais vu les dommages ni essayé de les réparer.

[35] De plus, le vendeur a soulevé l'absence de dénonciation écrite dès réception de la mise en demeure de juin 2007. il est impossible de conclure en l'instance à la renonciation tacite de sa part.
On comprend donc, par exemple, qu'une dénonciation verbale serait suffisante lorsque suivie d'une visite des lieux par l'ancien propriétaire pour constater l'étendue du vice. Cette décision met donc en relief la nécessité de faire la preuve du comportement de l'ancien propriétaire après une supposée dénonciation verbale d'un vice.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/eaJwn7

Référence neutre: [2010] CRL 285

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