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vendredi 4 février 2011

Résumé SOQUIJ de la semaine: Compte tenu de la présomption irréfragable de l’article 2943 C.C.Q., les acheteurs d’un immeuble étaient présumés connaître l’existence d’une servitude de passage dûment publiée mais non déclarée par leur vendeur

Étant donné que les acheteurs d'un immeuble immatriculé sont présumés connaître les droits inscrits dans les registres à l'égard de celui-ci en vertu de l'article 2943 C.C.Q. et qu'il s'agit d'une présomption irréfragable, ils ne peuvent réclamer des dommages-intérêts au vendeur en raison d'une servitude de passage non déclarée mais dûment publiée.

• 2011EXP-421

Intitulé : Harvey c. Rino, 2010 QCCQ 12129

Juridiction : Cour du Québec, Chambre civile (C.Q.), Hull, 550-22-011193-081

Décision de : Juge Serge Laurin

Date : 23 décembre 2010

Références : SOQUIJ AZ-50709731, 2011EXP-421, J.E. 2011-231 (32 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2011] R.J.Q.
VENTE — obligations du vendeur — garantie du droit de propriété — immeuble — servitude publiée mais non déclarée — droit de passage — interprétation de l'article 2943 C.C.Q. — immeuble immatriculé — certificat de localisation erroné — omission de consulter le registre foncier — présomption légale de connaissance de la part des acheteurs — présomption irréfragable — responsabilité — notaire — arpenteur-géomètre.

RESPONSABILITÉ — responsabilité professionnelle — notaire — vente d'immeuble — examen des titres — certification de localisation erroné — omission d'inclure une servitude publiée — droit de passage — obligation de prudence et de diligence — étendue du mandat — partage de responsabilité — arpenteur-géomètre — responsabilité in solidum — dommages-intérêts — dommage moral.

RESPONSABILITÉ — responsabilité professionnelle — divers — arpenteur-géomètre — certificat de localisation — omission d'inclure une servitude publiée — droit de passage — obligation de prudence et de diligence — obligation de moyens — partage de responsabilité — notaire — responsabilité in solidum — dommages-intérêts — dommage moral.

PUBLICITÉ DES DROITS — effets de la publicité — opposabilité — servitude — droit de passage — omission de consulter le registre foncier — interprétation de l'article 2943 C.C.Q. — présomption irréfragable.

DOMMAGE (ÉVALUATION) — dommage aux biens — perte de valeur marchande — immeuble — certificat de localisation erroné — servitude non déclarée — désuétude économique — responsabilité du notaire et de l'arpenteur-géomètre.

DOMMAGE (ÉVALUATION) — dommage moral — perte de quiétude — perte d'intimité — servitude non déclarée — responsabilité du notaire et de l'arpenteur-géomètre.

Requête en dommages-intérêts (65 000 $). Accueillie en partie contre deux défendeurs (49 618 $).

Le 6 septembre 2005, les demandeurs ont signé une offre d'achat d'une maison jumelée appartenant à la défenderesse Rino. Dans les semaines qui ont suivi, un voisin les a informés de l'existence d'un droit de passage sur le côté de la propriété qu'ils envisageaient d'acheter. En effet, ils ont rapidement constaté que les propriétaires de maisons contiguës à la leur accédaient à leur cour arrière en passant entre leur immeuble et la clôture de la propriété voisine. Pourtant, le certificat de localisation que leur avait montré la vendeuse au moment de l'offre d'achat n'en faisait pas mention. Les demandeurs ont donc rencontré St-Pierre, l'arpenteur-géomètre ayant préparé le certificat de localisation l'année précédente, afin qu'il leur explique les droits de passage existant sur le terrain. Celui-ci a alors consulté le certificat de localisation apporté par les demandeurs et leur a affirmé qu'il était impossible qu'une servitude de passage latéral grève le terrain. Rassurés, ils ont procédé à l'achat de l'immeuble le 29 novembre 2005, devant la notaire défenderesse Rodgers. Cette dernière a effectué une recherche à vue dans le registre foncier, mais elle n'a pas poussé ses recherches concernant les servitudes pouvant grever l'immeuble, se fiant au certificat de localisation. En mai 2006, un voisin des demandeurs leur a fourni les documents prouvant l'existence de la servitude de passage piétonnier grevant le côté de leur propriété au bénéfice de leurs voisins. L'arpenteur-géomètre n'a eu d'autre choix que d'admettre que le certificat de localisation qu'il avait préparé était erroné puisqu'il avait omis d'inclure cet acte de servitude dans son dossier. Les demandeurs reprochent à la vendeuse ne de pas les avoir informés du fait que leur immeuble n'était pas libre de tout droit (art. 1723 du Code civil du Québec (C.C.Q.)). Ils prétendent aussi que la notaire n'a pas effectué adéquatement l'examen des titres et que l'arpenteur-géomètre a commis une faute en préparant un certificat de localisation erroné. Ils leur réclament donc 40 000 $ pour la perte de valeur de leur propriété ainsi que 25 000 $ pour la perte de tranquillité, de jouissance et d'intimité.

Décision

En vertu de l'article 2943 C.C.Q., celui qui acquiert un bien est présumé connaître les droits inscrits sur les registres à l'égard de celui-ci. De plus, dans les commentaires du ministre de la Justice, lorsqu'il s'agit d'un immeuble immatriculé, comme en l'espèce, cette présomption est irréfragable (Jean-Louis Baudouin et Yvon Renaud. Code civil du Québec annoté. Montréal: Wilson & Lafleur/SOQUIJ, mis à jour [en ligne]). Par conséquent, malgré leur bonne foi et le fait qu'ils se soient fiés au rapport de leur notaire quant aux charges grevant l'immeuble, les demandeurs ne peuvent reprocher à la vendeuse de ne pas leur avoir déclaré l'existence de la servitude dûment publiée. Pour ce qui est de la notaire, elle ne pouvait se soustraire à son obligation de résultat relative à l'examen des titres en se fiant simplement au certificat de localisation préparé par l'arpenteur-géomètre (Raymond-Maheux c. Pagé (C.Q., 2005-09-20), SOQUIJ AZ-50334586, J.E. 2005-1985, [2005] R.R.A. 1297 (rés.)). Si elle avait fait la recherche de titres correctement, elle aurait constaté que l'arpenteur-géomètre avait omis d'inclure un numéro d'acte de servitude dans son certificat de localisation. En négligeant de faire cette vérification, elle ne s'est pas comportée comme l'aurait fait un notaire prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances et, par conséquent, elle a commis une faute professionnelle. Par ailleurs, contrairement à ce qu'elle prétendait, elle n'a pas démontré que les demandeurs avaient limité son mandat relativement à la recherche de titres sur les servitudes. Pour sa part, l'arpenteur-géomètre a une obligation de moyens lorsqu'il prépare un certificat de localisation. En l'espèce, il n'a pas agi avec prudence et diligence et il a commis une faute extracontractuelle en omettant de dénoncer la servitude de passage latéral dans le certificat de localisation qu'il a préparé. Cette erreur est la cause directe et principale du préjudice subi par les demandeurs. Le préjudice matériel subi par les demandeurs en raison de la perte de valeur marchande de leur immeuble s'élève à 33 250 $, plus 1 368 $ pour les frais d'expert. En ce qui concerne leur préjudice moral, une somme globale de 15 000 $ leur est accordée pour compenser notamment la perte de quiétude et d'intimité subie. Vu leurs fautes successives, la notaire et l'arpenteur-géomètre sont donc responsables in solidum des dommages subis par les demandeurs, dans des proportions respectives de un tiers et de deux tiers.

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