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mardi 1 février 2011

La résiliation d'un bail est un acte passé dans le cours des activités d'une entreprise de location

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

Force est de constater que la jurisprudence qui définie l'acte passé dans le cours des activités d'une entreprise n'est pas particulière constante. La théorie dominante veut cependant que cet acte, au sens de l'article 2862 C.c.Q., soit celui qui est passé dans la continuation nécessaire de l'activité centrale d'une entreprise. La récente décision de l'Honorable juge Luc Lefebvre dans 9005-9437 Québec inc. c. Au Royaume Chrysler Dodge Jeep Inc. (2011 QCCS 205) s'inscrit dans cette lignée.


Pour résoudre une objection à la preuve testimoniale dans cette affaire, le juge Lefebvre devait décider si la résiliation d'un bail faisait partie du cours des activités d'une entreprise de location. À ce chapitre, il fait une revue sommaire de la jurisprudence pertinente:
[35] Dans Développement Métro-Montréal Canada Corporation c. 9027-1586 Québec inc. et al, la Cour d'appel confirme le bien fondé du jugement de première instance qui avait accepté une preuve testimoniale pour établir une nouvelle entente de location entre les parties:

« [6] L'appelante plaide également que l'existence et le contenu de cette entente verbale au sujet du loyer ne pouvaient cependant être démontrés par preuve testimoniale et cela en raison de l'article 2863 C.c.Q., qui interdit aux parties de contredire l'écrit qui constate un acte juridique entre elles ou d'en changer le contenu, à moins d'un commencement de preuve. Il est vrai que la juge de première instance n'a pas discuté de l'application de l'article 2863 C.c.Q., disposition qui, toutefois, ne peut empêcher que l'on fasse, comme en l'espèce, la preuve d'un acte postérieur au bail. Il ne s'agit en effet pas de contredire ce dernier ou d'en changer les termes mais d'établir plutôt une entente distincte et ultérieure. Cette dernière entente survenant dans le cours ordinaire des activités d'une entreprise, la preuve testimoniale est recevable, conformément au second alinéa de l'article 2862 C.c.Q., comme en a du reste décidé la juge de première instance.
[7] Bref, la juge de première instance a estimé que les parties s'étaient verbalement entendues pour fixer le loyer de base des intimés à 19 $/pied carré, alors qu'il était précédemment de 18 5/pied carré, et que cette entente verbale était valide et contraignante. Il n'y a dans ces conclusions ni erreur de droit ni erreur de fait. »
[36] Dans Investissements Eres Ltée c. 9177-5429 Québec inc., le juge Payette réitère lui aussi que dans le cadre d'un bail commercial, le locateur agit dans le cours des activités de son entreprise:

« [37] La négociation des conditions de location d'un local et des modalités de sa délivrance, de même que les contrats accessoires au bail, font partie des actes juridiques passés dans le cours des entreprises d'un locateur commercial. On peut donc en faire la preuve testimoniale. »
Pour ces raisons, le juge Lefebvre permet la preuve testimoniale en l'instance.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/fiyl8x

Référence neutre: [2011] CRL 43

Décisions citées dans le présent billet:

1. Développement Métro-Montréal Canada Corporation c. 9027-1586 Québec inc., (2004) AZ-0401944 (C.A.).
2. Investissements Eres Ltée c. 9177-5429 Québec inc., J.E. 2010-2011 (C.S.).

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