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mardi 8 mars 2011

Hypothèque légale des personnes ayant participé à la construction d’un immeuble : l’importance de détenir une licence d’entrepreneur en construction en tout temps


par François-Xavier Robert
Ordre des Agronomes du Québec

Le 1er mars 2011, la Cour supérieure a rendu une décision, indexée sous Parent c. Schnob (2011 QCCS 918) dans laquelle elle radie l’hypothèque légale d’un entrepreneur en construction qui ne détenait pas de licence d’entrepreneur pendant une partie de la durée d’exécution des travaux.

Les faits

Les requérants ont contracté avec l’intimé pour que ce dernier agisse à titre d’entrepreneur général pour la construction de leur maison.

Les travaux commencent le 16 février 2010 et se terminent à l’automne 2010. Toutefois, les relations entre les parties s’enveniment et l’intimé publie une hypothèque légale sur la maison des requérants et ensuite un préavis d’exercice.

Par ailleurs, la licence de l’intimé a été révoquée entre le 18 juin 2009 et le 4 avril 2010.

La position des parties

Les requérants, se basant sur l’article 50 de la Loi sur le bâtiment, L.R.Q., c. B-1.1, demandent la radiation de l’hypothèque légale. À cet effet, ils plaident notamment que l’intimé n’avait pas de licence d’entrepreneur à tout moment.

L’intimé rétorque qu’il détenait une hypothèque légale pendant le temps où la majeure partie des travaux a été exécutée. L’intimé plaidait également que l’un des requérants était constructeur-propriétaire et que, en conséquence, l’article 50 devait s’appliquer différemment à son égard.

La décision

La Cour supérieure donne raison aux requérants et indique ce qui suit :

« [32] Il est de jurisprudence constante que pour bénéficier du droit de publication d'une hypothèque de la construction, l'entrepreneur doit avoir détenu, tout au long du processus, la licence appropriée, en vigueur.
[33] Le 8 mars 2002, le juge Beauregard, parlant au nom de la Cour d'appel, s'exprimait comme suit:

« [12] Subsidiairement, dire que l'article 50 ne trouve application qu'à l'égard de la partie de la créance de l'entrepreneur qui ne concerne que la fourniture de la main d'œuvre et non la fourniture de matériaux serait dénaturer l'article 50 et contourner le désir du législateur de sanctionner très sévèrement les entrepreneurs qui ne détiennent pas de licence […]» (1)
[…]
[37] Pour bénéficier du droit de publier une hypothèque de la construction, l'entrepreneur doit donc avoir détenu une licence appropriée, en vigueur à toutes les étapes du processus. Ce n'est pas le cas de l'Intimé.

[38] La distinction que nous suggère l'Intimé, à savoir que le contracteur-propriétaire ne peut avoir recours à l'article 50 de la Loi, ne repose sur aucun fondement juridique. »
Par ailleurs, la Cour supérieure rejette catégoriquement l’application de l’article 50 de la Loi sur le bâtiment qui avait été faite par la Cour du Québec dans une décision à l’effet qu’il n’était pas nécessaire de maintenir en vigueur en tout temps sa licence pour bénéficier du droit à l’hypothèque légale de construction (2).

Le texte intégral de la décision est disponible ici : http://bit.ly/hd80Dj

Référence neutre: [2011] CRL 93

Jurisprudence mentionnée dans le présent billet:

1. Dolomex Inc. c. Dercon Construction Canada inc. et al, AZ-50115769, 8 mars 2002 (C.A.).
2. Boesch c. Les Constructions Marcel Melançon inc., AZ-50086518, 9 mai 2001 (C.Q.).

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