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vendredi 1 avril 2011

Résumé SOQUIJ de la semaine: Le délai de cinq ans prévu à l'article 1742 C.C.Q. afin de se prévaloir d'une clause résolutoire est un délai de déchéance

Il existe des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans prévu à l'article 1742 C.C.Q. afin de se prévaloir d'une clause résolutoire comme un délai de déchéance, notamment la stabilité des transactions immobilières.

2011EXP-1027

Intitulé : Roussel c. Créations Marcel Therrien inc., 2011 QCCA 496

Juridiction : Cour d'appel (C.A.), Montréal, 500-09-019837-095

Décision de : Juges Allan R. Hilton, Marie-France Bich et Guy Gagnon

Date : 18 mars 2011

Références : SOQUIJ AZ-50732876, 2011EXP-1027, J.E. 2011-545 (27 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2011] R.J.Q.
CONTRAT — clauses particulières — clause résolutoire — vente d'immeuble — opposabilité — interprétation de l'article 1742 C.C.Q. — qualification du délai — délai de déchéance — extinction — interruption du délai de déchéance.

SÛRETÉS — hypothèque — exercice des droits et recours — divers — préavis d'exercice — clause résolutoire — extinction — interprétation de l'article 1742 C.C.Q. — délai de déchéance — droit transitoire.

PRESCRIPTION EXTINCTIVE — interruption — dépôt d'une demande en justice — clause résolutoire — solde du prix de vente — extinction — délai de déchéance.

VENTE — obligations de l'acheteur — immeuble — paiement du solde du prix de vente — clause résolutoire — extinction.

PUBLICITÉ DES DROITS — radiation — préavis d'exercice — clause résolutoire — résolution — vente d'immeuble — extinction.

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en radiation d'inscriptions. Accueilli.

En 1988, l'intimée a conçu un projet immobilier visant la construction d'immeubles d'habitation de six logements. Chacun des contrats par lesquels elle a vendu les immeubles à ses investisseurs comportait une clause résolutoire, dites «clause spéciale», selon laquelle la vente était conditionnelle à l'obtention par l'acquéreur de son prêt hypothécaire. De plus, des conventions de gestion et d'administration régissant la construction et l'entretien des unités du complexe immobilier ont également été conclues. Le 7 décembre 1988, l'appelant Roussel a, en tant qu'investisseur, acquis l'un de ces immeubles. Pour leur part, Giroux-Boulet et son mari, Boulet, en ont acquis un le 17 janvier 1990. Au moment de l'achat de l'immeuble, ces derniers ont accepté de se porter garants des obligations que les vendeurs, Therrien et Samson, avaient eux-mêmes souscrites envers l'intimée, y compris la clause précitée, dûment publiée au registre foncier. Boulet est décédé en 1991 et Giroux-Boulet, en 2007. Depuis, les appelants, Richer-Monette et Giroux, agissent à titre de liquidateurs de la succession de cette dernière. Le 31 août 1990, l'intimée a intenté une poursuite à l'encontre des investisseurs, alléguant leur refus de payer, en violation des contrats de gestion, certaines des dépenses qu'elle a engagées sur le chantier de construction. Cette poursuite n'a toujours pas été instruite. À la suite d'un amendement à sa requête introductive, en 2006, l'intimée a réclamé à Giroux-Boulet, à titre d'héritière de son mari, une somme correspondant à la prime de la police d'assurance-vie que ce dernier aurait omis de souscrire en sa faveur et elle a également réclamé à Roussel l'indemnisation d'une perte liée à une saisie avant jugement à son encontre. Elle a par la suite publié deux avis de préinscription contre leurs lots, mais Roussel et Giroux-Boulet en ont obtenu la radiation. En février 2009, l'intimée a de nouveau publié des préavis d'exercice de la clause résolutoire à l'encontre des deux immeubles appartenant aux appelants. Au moyen d'une requête conjointe, le 27 avril suivant, ces derniers ont demandé la radiation de ces préavis, qui alléguaient leur omission d'avoir souscrit une police d'assurance-vie en faveur de l'intimée comme le prévoyaient les conventions de gestion. Au soutien de leur requête en radiation, les appelants ont prétendu que les droits découlant des clauses résolutoires étaient prescrits. Dans le cas de la succession de Giroux-Boulet, ils ont également fait valoir que la clause résolutoire contenue au contrat par lequel ses auteurs Therrien et Samson ont acquis l'immeuble de l'intimée ne saurait leur être opposable. Estimant que l'action intentée en 1990 était fondée sur les mêmes contrats et découlait de la même source et que, en conséquence, la prescription avait été valablement interrompue, le juge de première instance a conclu que la requête en radiation était mal fondée. Selon les appelants, il ne saurait être question de conclure à une même source d'obligations au sens du deuxième alinéa de l'article 2896 du Code civil du Québec (C.C.Q.) et ils soutiennent que le délai de prescription extinctive des recours résolutoires annoncés aux préavis inscrits par l'intimée, en février 2009, était échu.

Décision

M. le juge Hilton: Comme la mise en oeuvre du droit à l'exécution de la sûreté que constitue la clause résolutoire des actes de vente a eu lieu après l'entrée en vigueur du Code civil du Québec, le 1er janvier 1994, la demande de radier les préavis doit être tranchée en fonction des dispositions du nouveau code, suivant le deuxième alinéa de l'article 133 de Loi sur l'application de la réforme du Code civil. En l'espèce, le juge était tenu de vérifier si les droits et recours faisant l'objet des préavis d'exercice dont on lui demandait la radiation étaient, à leur face même et suivant le contenu du dossier, prescrits, nuls ou autrement éteints (art. 3063 C.C.Q.). Or, la question de la nature du délai prévu pour l'exercice d'un recours fondé sur une clause résolutoire — quant à savoir si le deuxième alinéa de l'article 1742 C.C.Q. prévoit un délai de prescription ou un délai de déchéance — est capitale dans la mesure où les délais de déchéance ne sont pas susceptibles d'interruption, contrairement à la prescription extinctive. Ainsi, dès qu'apparaît la «nullité intrinsèque du droit» faisant l'objet de l'inscription, il y a lieu d'accueillir la requête en radiation. Or, même si le texte de l'article 1742 C.C.Q. ne mentionne pas expressément le terme «déchéance» et que le principe voulant que la déchéance ne se présume pas en l'absence d'une indication claire de l'intention du législateur a été réitéré dans Pierre-Louis c. Québec (Ville de), (C.A., 2008-09-11), 2008 QCCA 1687, SOQUIJ AZ-50511955, J.E. 2008-1812, [2008] R.J.Q. 2063, la jurisprudence, qui a qualifié de délais de déchéance ceux mentionnés aux articles 1022, 1117, 1837, 1852 et 2050 du C.C.Q., peut être interprétée de façon à ce qu'une telle mention expresse ne soit pas nécessaire afin qu'un délai puisse être qualifié de délai de déchéance au sens de l'article 2878 C.C.Q. Par conséquent, le libellé de l'article 1742 C.C.Q. ne fait pas obstacle à ce que cette disposition soit interprétée comme un délai de déchéance. Par ailleurs, il existe aussi des motifs impérieux pour considérer le délai de cinq ans imparti afin de se prévaloir d'une clause résolutoire comme un délai de déchéance. La stabilité des transactions immobilières est sans aucun doute la raison pour laquelle un terme maximal est imposé. Or, la possibilité d'interrompre ce délai pourrait aisément anéantir les efforts du législateur en la matière. En raison du laps de temps extraordinaire entre les actes de vente initiaux, en 1988, l'inscription des préavis, en février 2009, et l'introduction des plus récents recours en résolution contre les appelants, en juillet 2009, le présent dossier constitue un exemple de ce qui doit être évité. En l'espèce, le recours résolutoire n'était plus disponible à l'intimée, et ce, même si la première action, en 1990, avait été intentée avant l'expiration du délai de cinq ans à compter de la vente. En effet, le délai de déchéance de cinq ans à compter de la vente n'était pas susceptible d'interruption. La radiation des préavis visant l'exercice des clauses résolutoires aurait dû être ordonnée par le juge puisque la lecture combinée de la clause résolutoire et des préavis d'exercice suffit à établir le vice fatal qui entache le recours. Ainsi, comme il s'agit d'un délai de déchéance, le droit à la résolution que fait valoir l'intimée se révèle éteint à sa face même.

Instance précédente :

Juge Jean-Yves Lalonde, C.S., Terrebonne (Saint-Jérôme), 700-17-005998-090, 2009-06-18, 2009 QCCS 1046, SOQUIJ AZ-50733316.

Réf. ant :

(C.S., 2009-06-18), 2009 QCCS 1046, SOQUIJ AZ-50733316.

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