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vendredi 15 avril 2011

Le fait pour un acheteur de ne pas exercer son droit contractuel de faire inspecter un immeuble n'est pas une renonciation à son droit d'invoquer l'existence de vices cachés

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

L'ancienne jurisprudence en matière de vices cachés, laquelle suggérait parfois que le défaut pour un acheteur de faire inspecter un immeuble constituait un obstacle à son recours pour vices cachés, a été mise de côté par les tribunaux québécois. Cela demeure vrai même quand l'acheteur bénéficiait d'une clause contractuelle qui indiquait que la vente était conditionnelle à une inspection comme l'indique l'affaire Julien c. Gosselin (2011 QCCS 1610).

Le 1er octobre 2007, les Demandeurs acquièrent de la Défenderesse un immeuble de six logements locatifs étant le 9220, Henri-Bourassa à Québec. Ils réclament un montant de 80 000 $ pour des réparations à être effectuées à cet immeuble qui serait affecté de défauts cachés. À ce montant, ils ajoutent 10 000 $ pour troubles, ennuis et inconvénients.

Une des questions que doit trancher l'Honorable juge Claude Henri Gendreau est celle de savoir si le non-exercice par les Demandeurs de leur droit contractuel de faire inspecter l'immeuble est un obstacle à leur réclamation. En effet, la clause 2.3 de l'offre d'achat à l'effet qu'elle est «conditionnelle à ce que l'acheteur fasse inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment…».

Le juge Gendreau rejette l'argument de la Défenderesse et note que la décision des Demandeurs de ne pas faire inspecter par un professionnel ne peut constituer une renonciation à leur recours en vices cachés:
[61] On peut s'interroger sur l'effet de la clause 2.3 de l'offre d'achat à l'effet qu'elle est «conditionnelle à ce que l'acheteur fasse inspecter l'immeuble par un expert en bâtiment…»
[62] La Cour d'appel a eu l'occasion de répondre à cette question dans l'affaire Jean-Pierre Beaupré c. Berthe Gélinas :

« Considérant que la clause 14.4 de la promesse d'achat par laquelle l'appelant se réserve le droit de faire visiter l'immeuble par un expert en bâtiment ne peut lui être préjudiciable et être interprétée comme une renonciation à la protection de l'article 1726 C.c.Q. (Martineau c. Dupont, J.E. 99-2325 )… »
[63] Enfin, les demandeurs, dès qu'ils ont eu connaissance de cette situation, l'ont dénoncée. Leur père, Denis Julien, a rencontré la venderesse et son époux. Aucune entente n'était possible, une mise en demeure fut expédiée le 3 août 2009.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/h4C9cf

Référence neutre: [2011] CRL 150

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Jean-Pierre Beaupré c. Berthe Gélinas, J.E. 2000-1823 (C.A.).

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