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mercredi 20 avril 2011

À moins d'avoir commis une faute qui lui est propre, le locateur n'est pas responsable de l'incendie causé par un locataire

par Karim Renno
Osler, Hoskin & Harcourt s.e.n.c.r.l./s.r.l.

L'étendue de la responsabilité du locateur pour les faits et gestes de ses locataires est une question souvent épineuse. C'est pourquoi nous attirons aujourd'hui votre attention sur l'affaire 9015-7959 Québec inc. c. Blais (2011 QCCS 1793) où la Cour supérieure traite de cette question.

À la suite d'un incendie qui a détruit l'immeuble abritant un commerce, les Demandeurs réclament du propriétaire de l'immeuble et de son assureur une somme de 479 539 $ représentant les dommages subis en raison du sinistre. Au soutien de leur action, les Demandeurs reprochent au propriétaire d'avoir autorisé ou toléré qu'un colocataire exerce dans le local adjacent à celui des Demandeurs, des activités non sécuritaires qui ont éventuellement causé l'incendie.

L'Honorable juge Robert Castiglio se penche donc sur la question de savoir si un locateur peut être tenu responsable d'un incendie causé par un de ses locataires. À cet égard, il indique:
[93] Le Tribunal est d'avis que Blais ne peut être tenu responsable des dommages causés par l'incendie qui s'est déclaré chez Richelieu.
[94] Est-il nécessaire de rappeler que le propriétaire de l'immeuble ne joue pas le rôle d'un assureur à l'égard de ses locataires.
[95] D'ailleurs, tant le bail conclu avec Richelieu que celui conclu avec Bellerive stipulent que le locataire doit contracter une assurance.
[96] Richelieu est demeuré assuré jusqu'à la fin de l'année 2004. Comme son commerce devait être vendu au début 2005, cette date ayant toutefois été repoussée, Guénette n'a pas renouvelé son assurance et était non assuré au moment de l'incendie.
[97] Bellerive pour sa part était assurée jusqu'à concurrence de 140 000 $ seulement, ce qui s'est avéré nettement insuffisant.
[98] Comme l'affirme la Cour d'appel dans l'affaire Commission scolaire de Roberval c. Brassard, il n'existe aucune présomption de faute à l'encontre du locateur lorsque l'incendie est causé par un locataire :
« Si l'incendie est causé par l'emprunteur ou par le locataire, le propriétaire ne saurait être recherché à moins qu'il puisse être établi une faute de la part du propriétaire. […] »
[99] Or, les demandeurs n'ont pas établi une telle faute de la part de Blais.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/e9qdnY

Référence neutre: [2011] CRL 156

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