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jeudi 11 août 2011

En matière de vices cachés, il n'est pas suffisant pour un acheteur de simplement engager un expert

par Karim Renno

De toute évidence, la distinction entre les vices "cachés" et les vices "apparents" est cruciale dans le cadre d'une poursuite basée sur le défaut de qualité du bien. Or, dans l'affaire Fortier c. Cadieux (2011 QCCS 3966), la Cour supérieure rappelle que le seul fait pour l'acheteur d'avoir engagé un expert ne le dégage pas de son devoir de diligence.

Quelques années après avoir acheté l'immeuble à logements des Défendeurs, le
Demandeur constate que la structure en bois est pourrie à plusieurs endroits. Bien qu'il avait engagé un expert pour inspecter l'immeuble, ce dernier n'avait pas découvert le problème. Cela n'empêche pas les Défendeurs de faire valoir que le vice en question était apparent.

L'Honorable juge Louis J. Gouin est d'accord avec la position adoptée par les Défendeurs. Selon lui, le simple fait d'engager un expert ne dégage pas le Demandeur de son devoir de diligence:

[44] Le Tribunal est aussi d'avis que le Demandeur n'a pas fait preuve de prudence et de diligence en ne discutant pas le contenu du Rapport Laforte avec l'Expert Laforte.
[45] Le Demandeur n'en était pas à l'achat de son premier immeuble; il était déjà propriétaire de quelques immeubles pour fins d'investissement.
[46] Le Demandeur aurait dû questionner l'Expert Laforte et pousser plus loin l'inspection de l'Immeuble à la lumière de la mention "Non accessible" apparaissant en marge des rubriques: "Type de fondation", "Type de structure de plancher sous sol", "Structure des murs sous sol" et "Colonne porteuse sous sol".
[47] Il ne suffit pas de retenir un expert; encore faut-il analyser le rapport d'expertise et, au besoin, pousser plus loin l'inspection. Car, si dans une telle situation un acheteur, ou l'inspecteur, ne le fait pas et qu'un vice est mis à jour, la conclusion que le vice n'était pas caché s'imposera.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/r8e7xp

Référence neutre: [2011] CRL 318

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