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mardi 16 août 2011

Une déclaration de copropriété est susceptible d'être amendée verbalement, comme tout autre contrat, en vertu des articles 1385 et 1439 C.c.Q.

par Nathan Williams
Tremblay Savoie Lapierre s.e.n.c.

En matière de petites copropriétés, il arrive bien souvent que les formalités prévues à la déclaration de copropriété soient laissées en désuétude au profit des ententes informelles et des accords implicites. C’est ce qu’invoquent les intimés dans la cause Lavallée c. Simard (2011 QCCA 1458) alors qu’ils font face à une requête en injonction interlocutoire et permanente visant à faire détruire des travaux apportés à leur unité privative et plaident que ces derniers ont fait l’objet d’une approbation informelle préalable par les copropriétaires appelants.

Après avoir effectué une revue de différentes décisions rendues en la matière et des dispositions applicables du Code civil du Québec, le juge en chef de la Cour d’appel écrit :
[32] Je conclus de ce qui précède que, par l’expression de leur volonté, les parties à une déclaration de copropriété peuvent en modifier informellement la teneur. La déclaration est en effet soumise au régime général des contrats, notamment à l’article 1378 C.c.Q., dans les limites posées par le chapitre de la copropriété divise du Code civil, notamment l’article 1101. À l’inverse, la jurisprudence indique que toute omission par un copropriétaire ou un syndicat de s’opposer aux gestes d’un copropriétaire ne révèle pas nécessairement l’intention de les autoriser ou de modifier la déclaration elle-même. L’existence d’une telle modification informelle constitue une question de fait qu’il appartiendra aux tribunaux de première instance d’évaluer. Par souci de stabilité pour leurs rapports juridiques et leurs liens de voisinage, on ne peut qu’inviter les copropriétaires à prendre le temps de formaliser toute modification de leur déclaration de propriété selon la procédure qu’elle prévoit lorsque de nouvelles pratiques ou des incertitudes émergent.  
[33] En l’espèce, l’amendement de la Déclaration par les parties au litige pour y intégrer un processus informel d’autorisation des modifications apportées aux parties communes, de même que l’approbation des travaux réalisés par les appelants via un processus informel, constituent des questions de fait à l’égard desquelles notre Cour a un devoir de déférence qui exige qu’elle n’intervienne qu’en cas d’erreur manifeste et dominante du tribunal de première instance
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/ncShis

Référence neutre: [2011] CRL 323

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