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jeudi 1 septembre 2011

La clause qui prévoit qu'une hypothèque légale de la construction pourra être enregistrée contre un immeuble est sans effet

par Karim Renno

Les hypothèques légales, dont celle de la construction, sont des outils importants de protection des droits d'un créancier. Reste que leurs conditions d'application doivent être strictement respectées et qu'elles ne peuvent être mises de côté par entente contractuelle comme l'indique l'Honorable juge Suzanne Ouellet dans 9072-7892 Québec Inc. (Pro-Co Beauce) c. Vallières (2011 QCCS 4310).

Les 27 mars et 5 août 2008, le Défendeur octroie deux contrats à la Demanderesse pour l'exécution de travaux et la fourniture de matériaux sur deux terrains vacants. Les travaux consistent entre autres en du remplissage et de la mise à niveau. Le contrat intervenu entre les parties indique que la Défenderesse pourra enregistrer une hypothèque légale de la construction sur les immeubles.

La juge Ouellet souligne d'emblée que cette clause est sans effet. La question demeure entière quant à savoir si la Demanderesse a participé aux travaux au sens de l'article 2726 C.c.Q.:

[21] L'interprétation de ces dispositions en regard du sens et de la portée de l'expression «participé à la construction […] d'un immeuble» est une question de droit qui concerne une condition essentielle à la validité d'une hypothèque légale dite «de la construction».
[22] Le Tribunal n'est donc pas lié par la clause de l'entente de services prévoyant qu'«un lien immobilier pourra être pris à partir du 1er novembre 2008 sur tout solde dû» ni par la convention de règlement hors cour dans le dossier 350-17-000030-109 qui prévoit l'obligation de Marc Vallières de «prendre à sa charge l'hypothèque légale dite de construction publiée le 28 novembre 2008» sur le lot 2 871 590.
[23] De plus, le caractère exceptionnel des hypothèques légales exige un principe d'interprétation et d'application stricte. Dans l'arrêt 3181588 Canada inc. c. Duntil Management inc., le Juge Rochon, j.c.a. écrit:
«[11] À mon avis, la loi nouvelle repose sur les mêmes fondations que l'ancienne. Les biens du débiteur constituent toujours le gage commun de ses créanciers (2644 C.c.Q.). Les priorités et les hypothèques constituent, à titre exceptionnel, les seules causes légitimes de préférence (2647 C.c.Q.).»
En l'instance, les travaux effectués n'entrent pas de cette définition de sorte que la Demanderesse ne bénéficie pas d'une hypothèque légale de la construction:
[25] Les travaux effectués par Pro-Co Beauce ne s'inscrivaient pas dans un projet de construction déterminé et planifié. Au moment de l'exécution des travaux, aucune construction d'immeuble n'était débutée ni même prévue par Marc Vallières. Au contraire, il s'agissait de l'aménagement d'un terrain vacant destiné à la revente dans un contexte de spéculation.

[26] Les travaux de Pro-Co Beauce ne faisaient donc pas non plus partie du «processus» de la construction d'un immeuble et n'en constituaient pas l'accessoire. Rappelons-le aucune construction n'était projetée par Marc Vallières.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/mZrfEP

Référence neutre: [2011] CRL 347

Autre décision citée dans le présent billet:

1. 3181588 Canada inc. c. Duntel Management Inc., [2004] R.D.I. 35 (C.A.).

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