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mardi 20 septembre 2011

La partie qui demande la passation de titre a droit à un délai raisonnable pour en remplir les conditions

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

L'équipe du Blogue traite assez régulièrement de la passation de titre et de l'assouplissement des critères afférents à celle-ci. La décision de la Cour d'appel dans Hamel c. Mono-Lino Inc. (2011 QCCA 1641) est une autre belle démonstration de l'approche plus flexible qu'ont adoptée les tribunaux en la matière.

Dans cette affaire, l'Appelant a intenté des procédures en passation de titre contre l'Intimée. Cette dernière, constatant que l'Appelant n'avait pas consigné le montant de la transaction, avait présenté une requête en irrecevabilité. Le juge de première instance a alors décrété que l'Appelant devait déposer ce montant (570 000$) dans les 24 heures du jugement rendu.

La Cour d'appel y voit là une erreur déterminante. Elle souligne encore une fois l'approche plus conciliante qu'il faut adopter en la matière:
[1] Avec égards pour le juge de première instance, la Cour est d'avis qu'il a imposé un délai déraisonnable lorsqu'il a obligé la partie demanderesse à consigner la somme de 570 000 $ à l'intérieur de 24 heures.
[2] La démarche à suivre en pareilles circonstances est décrite dans les motifs de l'honorable Morris J. Fish dans l'arrêt Houlachi dans les termes suivants :
As a plain matter of justice, purchasers in good faith should not be prevented by anachronistic rules from exercising their proper legal recourse against recalcitrant vendors who refuse without valid cause to proceed with the sale; nor should vendors in good faith be exposed to vexatious proceedings by purchasers who, when bound to do so, areunwilling or unable to sign a deed and pay for the property in accordance with the terms of the offer.
The trial judge was thus bound, in my respectful view, to make certain that title to the property did not pass from appellants to respondents as a result of his judgment until respondents had paid for it in accordance with the terms of the deed.
To this end, if the judge found that the tendered hypothecary commitment did not satisfy the requirements of article 1574 C.C.Q., one alternative was to require respondents to perfect it before rendering a judgment that granted them title.
Another was to dispose of the matter sequentially. First, upon finding that respondents were entitled to succeed on their action in conveyance of title, the trial judge could have rendered an interlocutory judgment: (1) recognizing the right of respondents to acquire ownership of the property against payment of the agreed price; (2) declaring the tendered deed valid and sufficient; and (3) ordering respondents to deposit the purchase price into Court within a fixed and reasonable delay. Later, upon proof of the required deposit, he could by final judgment have transferred title and made the appropriate ancillary orders.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/nJJxW5

Référence neutre: [2011] CRL 373

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Houlachi c. Bray, J.E. 97-2114 (C.A.).

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