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mardi 18 octobre 2011

La Cour supérieure réaffirme l'application des clauses d'entente complète

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Dans des billets antérieurs, nous avons attiré votre attention sur la jurisprudence qui indique que nonobstant la présence d'une clause d'entente complète, il est possible de faire la preuve de discussions précontractuelles pour fins d'interprétation du contrat (voir http://bit.ly/bbcql4) ou pour établir le dol (voir http://bit.ly/cr4TN6). Il importe par ailleurs de souligner qu'il s'agit là d'exceptions et que les discussions précontractuelles ne pourront être mises en preuve pour soutenir la prétention qu'une des parties avait des obligations additionnelles non inscrites au contrat comme le souligne l'affaire 9183-7831 Québec inc. c. Location Faubourg Boisbriand inc. (2011 QCCS 5304).

Dans cette affaire, son commerce n'ayant pas obtenu l'achalandage espéré, la Demanderesse recherche la résiliation du bail qu'elle a conclu pour la location d'un local dans un centre commercial, ainsi que le remboursement du loyer payé et des améliorations locatives faites. Bien qu'elle admet qu'aucune représentation ne lui a été faite quant à l'achalandage projeté, elle soumet que la Défenderesse aurait promis de construire un « Village Lifestyle », un hôtel, un cinéma et d'autres commerces dont la Demanderesse escomptait profiter d'une partie de l'achalandage. Or, cette promesse ne se retrouve pas dans l'entente, laquelle contient par ailleurs une clause d'entente complète.

Face à cette situation, l'Honorable juge Daniel W. Payette accueille l'objection à la preuve des discussions précontractuelles:
[32] La validité de ce genre de clause a été reconnue à de nombreuses reprises par les tribunaux qui y voient un aveu des parties qu'il n'y a pas d'autre entente les liant. Ce type de clause prohibe toute tentative de faire la preuve de telle convention à moins de se trouver dans certaines situations particulières à savoir :

- lorsque l'aveu résulte d'une erreur;
- en cas de fraude;
- lorsqu'il y a eu des fausses représentations;
- dans le cadre d'un contrat de consommation;
- dans le cadre de contrats contrevenant à l'ordre public.
[33] Aucune de ces situations n'est alléguée ni ne s'applique en l'espèce.
[34] Il est aussi possible de faire la preuve des discussions précontractuelles pour interpréter une clause ambiguë ou pour rechercher la commune intention des parties. Ce n'est pas ce que le Locataire plaide.
[35] En fait, il n'a pas contesté l'objection avec force. Il s'est contenté de suggérer que la preuve proposée permettrait au Tribunal de discerner ses propres intentions lors de la signature du Bail. Or, il ne s'agit pas d'une situation donnant ouverture à la preuve que le Locataire veut faire.
[36] Pour ces raisons, le Tribunal maintient l'objection des défenderesses quant à la preuve de tout élément qui viserait à modifier le Bail ou à y ajouter quelque obligation de leur part en raison de propos tenus ou de représentations faites avant sa conclusion.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/qRj2q2

Référence neutre: [2011] CRL 413

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