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vendredi 7 octobre 2011

À la fin de son bail, un locataire a l'obligation de décontaminer les lieux loués à moins de faire la preuve que la contamination était préexistante à son occupation

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

À la fin d'un bail, le locataire a l'obligation de remettre les lieux en état. Cela vaut non seulement pour les structures physiques, mais également pour la contamination environnementale qui pourrait exister. Ainsi, comme le souligne la Cour dans Bertrand c. Garadex Inc. (2011 QCCS 5057), à moins de prouver la préexistence d'une contamination, le locataire est tenu de faire décontaminer un terrain à la fin de son bail.

Dans cette affaire, les Demandeurs, actionnaires de l'ex-locatrice d'un immeuble propriété de la Défenderesse, poursuivent cette dernière pour enrichissement sans cause, ayant été obligés de payer pour la décontamination des lieux à la fin du bail.

L'Honorable juge Catherine Mandeville rejette la réclamation. En effet, elle en vient à la conclusion qu'il existe une cause à l'enrichissement, la locataire ayant l'obligation de remettre les lieux en état. N'ayant pas prouvé que la contamination était antérieure à son occupation des lieux, la locatrice était responsable de celle-ci:
[28] À titre de locateur, Garadex avait l'obligation de livrer au locataire Mécanique HB des lieux en bon état.
[29] Mécanique HB, de son côté, est tenue à la fin du bail de remettre les lieux dans l'état où elle les a reçus. Elle n'est pas cependant tenue des changements qui résultent de la vétusté, de l'usure normale du bien loué ou d'une force majeure.
[30] L'article 1890 du Code civil du Québec invite le locataire à constater au début du bail l'état du bien loué. S'il ne relève pas de problèmes affectant l'état du bien loué, il y a présomption que les lieux lui ont été livrés en bon état.
[31] Mécanique HB n'a offert aucune preuve quant à l'état de contamination des lieux loués au début du bail. Les lieux loués sont donc présumés en bon état et non-contaminés en 1997. Vu ses obligations, c'est dans ce même état que Mécanique HB doit les remettre au propriétaire en fin de bail.
[...]
[34] Pour s'acquitter de son obligation de remettre les lieux dans l'état où elle les a reçus sans devoir les décontaminer, Mécanique HB devait faire la preuve de l'existence de cette contamination en début de bail.
[35] Or, la preuve de Mécanique HB se limite à avancer qu'elle ne peut être responsable de la contamination pendant son occupation des lieux, puisqu'elle n'a pas utilisé le système hydraulique à proximité duquel les échantillons de sol contaminé ont été prélevés.
[36] Ceci étant, le fait qu'elle ait « condamné » le système ne lui permet pas de repousser la présomption à l'effet que les lieux ont été livrés libre de contamination, ni de se soustraire à son obligation de les rendre à la fin du bail dans le même bon état que celui qu'elle dit avoir examiné et accepté en début de bail.
[37] Puisque le Tribunal conclut que la locataire Mécanique HB avait l'obligation de remettre au propriétaire des lieux non-contaminés, il existe une justification à ce que qu'elle assume les coûts de décontamination. Le recours est donc mal fondé.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/rrt51Y

Référence neutre: [2011] CRL 400

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