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vendredi 21 octobre 2011

Selon la Cour supérieure, il faut interpréter l'hypothèque additionnelle comme couvrant seulement les intérêts qui s'accumulent sur le prêt

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

À la lecture des registres immobiliers, l'on constate souvent que les institutions financières inscrivent des hypothèques immobilières pour des montants plus élevés que le montant du prêt effectué. C'est en fonction des clauses "d'hypothèque additionnelle", que l'on retrouve presque systématiquement dans les actes d'hypothèque, que ce procédé est utilisé. Or, dans l'affaire Banque Nationale du Canada c. Larouche (2011 QCCS 5387), la Cour supérieure vient confirmer la validité des clauses d'hypothèque additionnelle, mais seulement pour garantir le montant des intérêts.

Dans cette affaire, le Défendeur conteste l'état de collocation préparé suite à la vente sous contrôle de justice, mais de gré à gré, de sa propriété. L'hypothèque de base était de 125 000 $. C'est l'interprétation donnée à la clause dite hypothèque additionnelle de 20 %, soit 25 000 $, qui pose problème dans cette affaire. En effet, la Demanderesse cherche à être colloquée pour un montant de 150 000$, nonobstant l'absence d'intérêts à être payés par le Défendeur, alléguant que celui-ci avait cautionné une dette plus importante et que la clause d'hypothèque additionnelle doit s'appliquer.

L'Honorable juge Paul-Marcel Bellavance rejette l'interprétation de la Demanderesse et indique que l'hypothèque additionnelle ne peut être un fourre-tout. Cette clause ne s'applique qu'à l'égard des intérêts:
[17] Le rôle de l'hypothèque additionnelle est limité et décrit comme suit par la professeure Denise Pratte dans Priorités et hypothèques:
"Quant aux intérêts, l'article 2667 C.c.Q. doit être complété par les articles 2959 et 2960 C.c.Q. pour déterminer si cette portion de créance est également hypothécaire ou si elle est considérée comme chirographaire. Les intérêts échus, lors de l'inscription de l'hypothèque, sont conservés par cette inscription, si le montant est indiqué dans la réquisition d'inscription (Art. 2960 al. 2 C.c.Q.)184. L'inscription d'une hypothèque conserve au créancier, au même rang que le capital, les intérêts échus de l'année courante et des trois années précédentes (Art. 2959 al. 1 C.c.Q.). Cet article reprend en partie l'ancien article 2124 C.c.B.C., mais en augmentant à trois le nombre d'années d'intérêts protégés et en spécifiant que les années couvertes sont celles précédant l'année courante. On ne définit pas «l'année courante». Elle doit donc recevoir la même signification que celle du droit antérieur, soit l'année où le créancier hypothécaire fait valoir ses droits. Quant au surplus des intérêts échus, il ne sera couvert par l'hypothèque qu'à compter de l'inscription d'un avis indiquant le montant réclamé (Art. 2960 al. 1 C.c.Q.). Cette créance hypothécaire ne prendra rang qu'à la date de l'inscription de cet avis185. Une pratique s'est toutefois développée à l'effet de prévoir dans l'acte d'hypothèque une clause «d'hypothèque additionnelle» garantissant, au même rang que l'hypothèque initiale, le surplus des intérêts non couverts automatiquement186. Par contre, nous ne croyons pas que la clause pourrait valoir à l'égard des tiers, puisqu'elle contrevient aux articles 2959 et 2960 C.c.Q. Dans tous les cas, il convient de rappeler que le capital et les intérêts se prescrivent par trois ans (Art. 2925 C.c.Q.).
[...]
[20] Il n'y a pas dans le dossier de preuve à l'effet qu'il y a de l'intérêt au sens de l'hypothèque additionnelle. Quant à l'expression garantir d'avantage l'acquittement (des) obligations en vertu du présent acte, elle ne peut être une armoire fourre-tout dans laquelle on va inclure tout ce qui est dû à la Banque (le capital excédant 125 000 $, les intérêts sur 275 000 $, la marge de crédit, les cartes de crédit, etc.).
[21] En résumé, l'hypothèque additionnelle ne doit pas, par une interprétation large, fragiliser facilement le montant garanti de couverture originalement choisi par les parties. Sa portée est très limitée.
[22] Comme le montant maximum de l'hypothèque était atteint, il y a lieu de retrancher de l'acte de collocation tout montant supplémentaire à la somme de 125 000 $.
Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/qnf9TD

Référence neutre: [2011] CRL 420

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