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vendredi 2 décembre 2011

Résumé SOQUIJ de la semaine: Le caractère exceptionnel du droit de retrait impose une interprétation stricte des conditions d'exercice; le législateur n'a pas voulu imposer au retrayant l'obligation de payer la somme totale de la vente alors que celui-ci n'a déboursé qu'une fraction du prix total

Le juge de première instance n'a pas erré en concluant que la clause de déchéance du terme qui modifie les conditions d'exercice du droit de retrait prévu à l'article 1022 C.C.Q. en faveur de l'indivisaire n'est pas opposable à celui-ci parce qu'il n'y a pas consenti.

2011EXP-3599

Intitulé :  2159-4395 Québec inc. c. Lamarche, 2011 QCCA 2117
Juridiction :  Cour d'appel (C.A.), Montréal, 500-09-020068-094 et 500-09-020069-092
Décision de :  Juges Nicole Duval Hesler (juge en chef), Pierre J. Dalphond et Nicholas Kasirer
Date :  17 novembre 2011 
Références :  SOQUIJ AZ-50805801, 2011EXP-3599, J.E. 2011-1993 (14 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2011] R.J.Q.

BIENS ET PROPRIÉTÉ — copropriété par indivision — droit de retrait — indivisaire — modalité de paiement — remboursement au tiers acquéreur — somme exigible — clause de déchéance du terme — acte de vente de la part indivise — opposabilité au retrayant — interprétation de l'article 1022 C.C.Q. — conditions d'exercice — interprétation stricte — paiement du prix — offres et consignation.

INTERPRÉTATION DES LOIS — intention du législateur — interprétation de l'article 1022 C.C.Q. — droit de retrait d'un indivisaire.

Appels d'un jugement de la Cour supérieure ayant accueilli une requête visant l'exercice du droit de retrait par un indivisaire. Rejetés.

Le 13 octobre 2006, l'appelant Charbonneau a vendu à l'appelante 2159-4395 Québec inc. sa part indivise d'un immeuble dont il était propriétaire avec l'intimé. Aux termes du contrat de vente, 2159 devait lui payer 50 000 $ au moment de la vente et le solde de 520 000 $ en versements exigibles le 1er octobre de chaque année jusqu'en 2012. De plus, elle s'engageait à acquitter mensuellement sa part de la dette hypothécaire. Le contrat prévoyait aussi que, advenant le cas où l'intimé exercerait son droit de retrait, le solde du prix deviendrait aussitôt exigible. Le 28 novembre, l'intimé a annoncé son intention d'exercer son droit de retrait et a offert à 2159 de lui rembourser le prix payé au moment de la vente (50 000 $) ainsi que les frais s'y rapportant (21 437 $) dont le paiement était garanti par une lettre de crédit irrévocable de 72 000 $. Il a également offert de prendre à sa charge le paiement de la dette hypothécaire. Les parties n'ont jamais réussi à s'entendre. Au début de l'année 2008, les indivisaires ont acquitté le solde du prêt hypothécaire. À ce titre, 2159 a payé au créancier hypothécaire la somme de 327 790 $. L'intimé lui a alors offert 447 312 $ en remboursement de ce qu'elle avait déjà payé. Le paiement de cette somme était garanti par une lettre de crédit irrévocable. 2159 a refusé au motif que cette somme était insuffisante en raison de l'exigibilité du solde du prix de vente. Le juge de première instance a conclu que l'article 1022 du Code civil du Québec (C.C.Q.) envisage deux situations: celle où il existe un droit de préemption et celle où, faute d'un tel droit, le droit de retrait existe. Selon le juge, dans le premier cas, l'indivisaire qui se prévaut du droit de préemption bénéficiera des mêmes conditions que le tiers et il ne devrait pas en aller autrement dans le cas du droit de retrait. Quant à la déchéance du bénéfice du terme, le juge a décidé que la clause selon laquelle en cas de retrait 2159 perdait le bénéfice du terme et le solde devenait immédiatement payable n'avait d'effet qu'entre les parties contractantes, soit 2159 et l'appelant (art. 1440 et 1443 C.C.Q.). Ainsi, le juge a conclu que les offres de l'intimé étaient valables et suffisantes pour l'exercice du droit de retrait. Elles couvraient le remboursement de toutes les sommes payées par 2159 à l'appelant ainsi qu'au créancier hypothécaire de même que les frais liés à l'acquisition de la part. Une fois la dette hypothécaire éteinte, l'intimé n'avait qu'à supporter le solde du prix de vente selon les échéances prévues à l'acte de vente. Le juge a donc ordonné le retrait de 2159 en faveur de l'intimé et a prononcé diverses conclusions à cet effet. En l'espèce, 2159 soutient, selon son interprétation de l'article 1022 C.C.Q., que l'indivisaire qui écarte l'acheteur doit payer le prix complet de la vente et obtenir des quittances en faveur de ce dernier, notamment des créanciers hypothécaires. Pour sa part, Charbonneau prétend que, en vertu de l'effet relatif des contrats, seul le prix de vente prévu à l'acte de vente est pertinent, et non les modalités de paiement, qui ne profiteraient qu'à 2159. Quant à la clause de déchéance du terme, les appelants affirment qu'il n'est pas souhaitable de permettre la prise en charge par le retrayant des dettes sans libérer le retrayé. L'offre de l'intimé ne serait donc pas suffisante.

Décision

M. le juge Dalphond: En vertu du Code civil du Québec, le droit de retrait est personnel et non réel, il requiert au préalable à sa naissance une aliénation à titre onéreux et il s'exerce au moyen une demande du retrayant au retrayé — il s'agit d'un droit et non d'une obligation — et d'un paiement par le premier au deuxième. En outre, le caractère exceptionnel de ce droit impose une interprétation stricte des conditions d'exercice. En l'espèce, la situation juridique née du retrait est identique à ce qu'elle aurait été si la vente par Charbonneau avait été consentie à l'intimé le 13 octobre 2006. Ainsi, le retrayant devient le seul propriétaire de l'immeuble et l'indivision prend fin, et ce, rétroactivement à cette date. Malgré la rétroactivité du retrait, les conditions de la vente initiale doivent être prises en considération. Ainsi, lorsque le prix n'était pas exigible immédiatement, le retrayé ne pouvait pas demander au retrayant la totalité du remboursement. Par ailleurs, le lien contractuel initial entre 2159 et Charbonneau demeure. Le retrait ne peut ni nuire ni profiter à ce dernier. Finalement, eu égard aux tiers, si 2159 avait constitué des droits sur sa part avant le retrait, l'exercice de celui-ci aurait entraîné leur disparition. D'autre part, le législateur n'a pas voulu imposer au retrayant l'obligation de payer la somme totale de la vente alors que celui-ci n'a déboursé qu'une fraction du prix total (art. 1022 C.C.Q.). Ainsi, le juge de première instance n'a pas erré en concluant que l'offre de l'intimé était satisfaisante étant donné qu'elle couvrait toutes les sommes versées par 2159. Quant à la clause de déchéance du terme contenue à l'acte de vente, elle avait uniquement pour but de contrecarrer la faculté de l'intimé de substituer 2159 par l'exercice du droit de retrait que lui confère l'article 1022 C.C.Q. Or, ce droit ne peut être réduit ou anéanti sans le consentement de son bénéficiaire, en l'occurrence l'intimé. Dans ces circonstances, le juge n'a pas commis d'erreur en concluant que l'intimé pouvait se prévaloir des modalités de paiement convenues avec 2159. En conséquence, Charbonneau peut exiger immédiatement du retrayant la somme de 400 000 $, ainsi que, le 1er octobre 2012, le solde de 120 000 $. Enfin, en raison du refus de 2159 d'accepter les dernières offres de l'intimé, celui-ci n'était pas tenu de consigner la somme offerte au greffe (art. 1573 et 1574 C.C.Q.).

Instance précédente : Juge Pierre Tessier, C.S., Montréal, 500-17-034049-067, 2009-09-02, 2009 QCCS 3988, SOQUIJ AZ-50574064.

Réf. ant : (C.S., 2009-09-02), 2009 QCCS 3988, SOQUIJ AZ-50574064, J.E. 2009-1736, [2009] R.D.I. 896 (rés.), [2009] R.J.Q. 2531.

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