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mardi 13 décembre 2011

Les circonstances dans lesquelles la dénonciation de l'existence de vices cachés n'est pas requise

par Karim Renno
Irving Mitchell Kalichman s.e.n.c.r.l.

Nos lecteurs réguliers savent que l'obligation pour l'acheteur de dénoncer par écrit au vendeur l'existence de vices cachés (art. 1739 C.c.Q.) est un de nos sujets préférés. C'est pourquoi nous attirons aujourd'hui votre attention sur la décision rendue par l'Honorable juge Mark G. Peacock dans Chahrouri c. Gazaille (2011 QCCS 3911), où il fait l'énumération de certaines situations dans lesquelles un tel avis n'est pas nécessaire.

Dans cette affaire, le Demandeur réclame une réduction du prix d'achat de sa maison (1 500 000$) en raison de l'existence alléguée de vices cachés affectant celle-ci. En effet, le Demandeur allègue qu'une partie importante de la structure de la maison est moisie et qu'il existe de graves problèmes d'infiltration d'eau.

La Défenderesse fait valoir que le Demandeur n'a pas respecté son obligation de dénoncer le vice dans un délai raisonnable, la mise en demeure lui ayant seulement été envoyée plus de 6 mois après l'achat de la maison.

Le juge Peacock rappelle d'abord les objectifs du législateur et les circonstances dans lesquelles l'absence d'avis écrit ne cause pas problème:

[70] Art. 1739 C.C.Q.requires that the purchaser gives reasonable notice to the vendor of the alleged defects. 
[71] The Court understands the Legislator's objectives for such notice to be:
a) that the notice be given within a reasonable delay of the defect being discovered to ensure that the issue is dealt with promptly;
b) that the notice must be sufficiently precise regarding the defect to allow the vendor to identify the defect and ascertain the appropriate corrective work;
c) to allow the vendor to determine that the defect existed at the time of the sale; and
d) to permit the vendor to undertake the corrective work at the most reasonable cost.
[72] In effect, the Legislator wants to ensure that the vendor has an opportunity "to put the situation right". The purchaser who undertakes repairs without giving proper notice risks losing his right to claim even if he can prove the defects were hidden. 
[73] However, this drastic sanction has limits. The absence of timely notice only leads to the rejection of an action based on hidden defect where the omission to give the notice deprived the vendor of the possibility of verifying both the existence and the gravity of the alleged hidden defect as well as the opportunity to repair it. Also, default in providing notice in matters involving hidden defect is not fatal where one of the following exceptions apply: urgency; if the vendor has already repudiated any responsibility with regard to the alleged hidden defect; or if the vendor has renounced passively or expressly to avail themselves of this defect and notice.
En l'espèce, le juge Peacock en vient à la conclusion que l'avis écrit n'était pas tardif. Cependant, il rejette durechef la réclamation pour le drain français en raison du fait que le Demandeur a procédé aux travaux avis l'expiration du délai stipulé dans sa mise en demeure, privant la Défenderesse de l'opportunité d'agir.

Le texte intégral du jugement est disponible ici: http://bit.ly/uGq0MR

Référence neutre: [2011] CRL 493

Autre décision citée dans le présent billet:

1. Weiss v. Raschella, J.E. 2009-2186 (C.A.).

2 commentaires:

  1. Ayant plaidé ce dossier, je dois avouer que cette partie du jugement qui refuse la réclamation du drain français est questionnable mais nous ne l'avons pas porté en appel. En effet, l'expert du demandeur a pu réparer son drain français tout en faisant son expertise, ce qui a diminué considérablement la réclamation sous ce chef. Par contre, ce qui est difficile à accepter, c'est que le juge Peacock refuse d'accorder les dommages intérieurs liés au problème de drain, pourtant constatés bien plus tard et dénoncés avant leur réparation.

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  2. Merci beaucoup pour ton commentaire Natacha. C'est toujours très intéressant d'avoir la perspective de ceux qui ont plaidé le dossier.

    J'en profite pour te féliciter pour cette belle victoire.

    Bonne journée,

    Karim

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