Bienvenue

Bienvenue sur le Blogue du CRL du Jeune Barreau de Montréal (JBM)! Ce blogue est dédié à la diffusion de contenu juridique pour tous les avocats du Québec et plus spécifiquement pour les membres du JBM. Le contenu est offert grâce à une communauté d'avocats bénévoles impliqués sur le Comité recherche et législation du JBM. Si vous désirez devenir auteur ou contribuer au succès de ce blogue, faites-nous part de votre intérêt.

vendredi 27 janvier 2012

Résumé SOQUIJ de la semaine: La Cour du Québec discute de l'infraction de donner lieu à croire qu'une personne est autorisée à exercer l'activité de courtier immobilier

DuProprio inc. est acquittée sous les six chefs d'accusation qui lui reprochaient d'avoir donné lieu de croire qu'elle était autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier en violation de la Loi sur le courtage immobilier. 

2012EXP-240

Intitulé : Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier du Québec (Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) c. DuProprio inc. (DuProprio.com), 2011 QCCQ 14967

Juridiction : Cour du Québec, Chambre criminelle et pénale (C.Q.), Québec, 200-61-133875-094 et 200-61-136184-106

Décision de : Nicole Martin, juge de paix magistrat

Date : 28 novembre 2011

Références : SOQUIJ AZ-50809864, 2012EXP-240, J.E. 2012-140 (42 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2012] R.J.Q.

PROFESSIONS — infractions pénales — courtage immobilier — agent immobilier — avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier — annonce publicitaire — affiche devant une maison à vendre — site Internet — annonce d'une maison à vendre — éléments constitutifs de l'infraction — fardeau de la preuve — interprétation de la Loi sur le courtage immobilier — distinction entre l'infraction d'avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisé à exercer l'activité et celle d'exercice illégal de l'activité — interprétation de «relative à».

PÉNAL (DROIT) — infraction — autres infractions pénales — Loi sur le courtage immobilier — avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier — annonce publicitaire — affiche devant une maison à vendre — site Internet — annonce d'une maison à vendre — éléments constitutifs de l'infraction — fardeau de la preuve — interprétation de la loi.

Accusations d'avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisé à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier (art. 1, 3, 15 et 156 de la Loi sur le courtage immobilier). Acquittement.

Deux dossiers ont été réunis pour audience commune. Le premier comporte cinq chefs reprochant à la défenderesse d'avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier: en diffusant ou en permettant la diffusion d'un cahier publicitaire dans le quotidien Le Soleil (chef no 1); en utilisant ou en permettant l'utilisation d'une affiche «À vendre» et d'une affiche directionnelle «À vendre» devant un immeuble (chefs nos 2 et 3); par l'intermédiaire d'un panneau publicitaire indiquant «Vous serez plus riche» situé à l'intersection de deux rues (chef no 4); et au moyen de son matériel promotionnel (chef no 5). Dans le second dossier, la plainte reproche à la défenderesse d'avoir agi de manière à donner lieu de croire être autorisée à exercer l'activité de courtier ou d'agent immobilier en faisant publier une annonce de DuProprio.com dans l'édition du 16 août 2009 de l'hebdomadaire Le Progrès-Dimanche. Les parties ne s'entendent pas sur l'interprétation que le tribunal devrait donner à la Loi sur le courtage immobilier. La défenderesse reconnaît qu'il s'agit d'une loi d'ordre public, mais elle estime qu'une interprétation restrictive devrait s'appliquer aux actes réservés de courtage qui se trouvent à l'article 1. Elle soutient que la loi établit un monopole d'exercice à la profession de courtier immobilier et que, selon Pauzé c. Gauvin (C.S. Can., 1953-12-18), SOQUIJ AZ-50293073, [1954] 1 R.C.S. 15, il ne faut pas restreindre indûment la liberté de travail à tous les actes qui ne sont pas exclusivement réservés à la profession. En somme, elle estime que les actes qualifiés d'«accessoires», tels que la publicité et les annonces, ne doivent pas être interprétés comme étant des actes de courtage prévus à l'article 1, lesquels consacrent l'acte d'intermédiation. Au contraire, le poursuivant soutient essentiellement qu'il s'agit d'une loi dont le but est la protection du public, de sorte qu'elle doit être interprétée de façon large et libérale. Il souhaite que le tribunal applique l'interprétation large et libérale relativement à la notion d'«opération de courtage» et y intègre ces actes, qu'il qualifie d'«accessoires». En l'espèce, il considère qu'il y a présence d'un contrat qui vise la mise en marché d'un immeuble, de sorte que tous les services accessoires doivent s'inscrire comme étant dans le contexte des activités énoncées à l'article 1 de la loi.

Décision


 La Loi sur le courtage immobilier devrait recevoir une interprétation large et libérale. Interpréter la loi de façon restrictive aurait pour effet de limiter de manière importante la portée des dispositions destinées à la protection du public. Il y a lieu de retenir l'opinion de la défenderesse concernant le fait que la loi accorde un monopole d'exercice quant à la profession du courtier immobilier et le fait qu'il ne faut pas restreindre indûment la liberté de travail. Par conséquent, il est normal que la loi fasse en sorte que tous les actes qui ne sont pas exclusivement réservés à la profession réglementée puissent être exercés par n'importe qui d'autre. Cependant, il n'y pas lieu de retenir l'opinion de la défenderesse quant à la portée du principe qui se dégage de l'arrêt Pauzé. Bien que seulement les actes énumérés à la loi puissent être exclusifs à la profession, cela ne veut pas dire que chacun de ces actes doit être interprété de façon restrictive. On doit considérer ceux énumérés précisément à l'article 1 de la loi comme des actes réservés à la profession de courtier. Toutefois, plusieurs indices permettent de croire que les actes réservés dans la loi doivent être interprétés de façon libérale: 1) la Cour d'appel donne une définition large et libérale de la notion d'«opération de courtage» contenue à l'article 1; et 2) l'article 1 contient l'expression «relative à», qui signifie, selon le dictionnaire Antidote, «qui concerne, qui a rapport à, qui est relié d'une façon ou d'une autre», ce qui milite en faveur de l'interprétation large et libérale. Dans Pauzé, le juge commente avec réserve le mot «signifie», qui ne se trouve pas à l'article 1 de la loi. Il ne traite pas de l'interprétation que doivent recevoir de façon exhaustive les actes réservés à la profession d'ingénieur mais affirme plutôt que l'on ne doit pas élargir la liste des actes exclusifs. Le propos traité par la Cour suprême est très ciblé et il ne doit pas être élargi de manière à nuire à l'objectif de la loi, qui est la protection du public. En l'espèce, l'interprétation de la notion d'«opération de courtage» n'est pas nécessaire pour conclure, car c'est la notion d'«avoir agi de manière à donner lieu de croire» qui doit être interprétée. Celle-ci doit recevoir une interprétation large et libérale afin de protéger le public. De plus, cette interprétation permet une distinction entre l'infraction d'«avoir agi de manière à donner lieu de croire» et celle de l'«exercice illégal». En effet, restreindre l'infraction d'«avoir agi de manière à donner lieu de croire» aux seuls cas où l'on a exercé illégalement l'activité de courtier a comme conséquence de fusionner les deux infractions. Pour faire la preuve des agissements, il n'est pas nécessaire de prouver l'exercice puisque l'infraction de «laisser croire» diffère de celle d'«exercer illégalement» la profession de courtier ou d'agent immobilier, et cette dernière n'emporte pas nécessairement l'autre (Ordre des comptables agréés du Québec c. Goulet (C.S. Can., 1981-04-06), SOQUIJ AZ-81111049, J.E. 81-578, [1981] 1 R.C.S. 295). Tout comme l'opération de courtage, le fait d'avoir exercé l'activité de courtier contre rétribution et pour autrui ne représente pas des éléments essentiels de l'infraction. Il s'agit de critères qui se rattachent à l'exercice. Le poursuivant n'a pas à démontrer que le défendeur a commis un acte réservé. En conséquence, le tribunal n'a pas à déterminer si les actes que le poursuivant qualifie d'«accessoires», allégués dans les six chefs d'accusation, sont des actes réservés et relevant de l'opération de courtage décrite à l'article 1 de la loi. Eu égard au chef no 1 du premier dossier, après avoir consulté ce cahier publicitaire allégué, la personne ayant un quotient intellectuel convenable ne pourra supposer que la défenderesse exerce l'activité de courtier. L'ensemble du message est clair et ne peut, objectivement, susciter une réaction de confusion dans l'esprit de la personne raisonnable lorsqu'elle prend connaissance de l'ensemble de ce cahier sur le rôle de la défenderesse. Le lecteur à la compréhension moyenne supposera que, à la teneur des propos de ce cahier publicitaire, la défenderesse ne vend pas les maisons mais qu'elle offre un véhicule publicitaire à ses clients dans un journal afin qu'ils aient plus de visibilité ainsi qu'une gamme d'autres services pour les aider à vendre eux-mêmes, sans agent, tout en leur transmettant le message selon lequel, du fait de vendre seuls et outillés, ils épargneront la commission d'un agent immobilier. En ce qui concerne le deuxième chef de la première plainte, la réaction d'une personne raisonnable possédant un quotient intellectuel adéquat qui regarde une affiche «À vendre» devant une maison croira raisonnablement qu'il s'agit du propriétaire de la maison qui veut vendre sa propriété lui-même. Une personne raisonnable comprendra aisément que le vocable utilisé dans la marque de commerce «DuProprio» renvoie à la notion de «du propriétaire directement», compte tenu de la combinaison de cette inscription avec la mention «sans commission». La présence du nom «DuProprio», de l'expression «sans commission» et du numéro de téléphone du client sur l'affiche est également indicative de l'absence d'intermédiaire et permet d'induire qu'une personne raisonnable ne peut croire objectivement que DuProprio agit à titre de courtier immobilier dans la vente de celle-ci. En ce qui concerne le troisième chef, le lecteur à la compréhension moyenne comprendra purement et simplement, en regardant le texte de cette affiche directionnelle à l'intersection des deux rues, que l'affiche dirige celui qui la regarde vers la maison à vendre à l'adresse indiquée dans cette rue. La mention «DuProprio.com» combinée avec le terme «sans commission» laisse comprendre à cette personne raisonnable que la personne qui vend la résidence et où on le dirige est la propriétaire de celle-ci et que DuProprio.com n'est pas un courtier immobilier et ne vendra pas la maison. Dans ce contexte, DuProprio apparaît comme celle qui permet la publicité de cette maison mise en vente par le propriétaire directement. En ce qui a trait au quatrième chef de la première plainte, il n'y a aucun lien logique et rationnel entre l'expression «Vous serez plus riche» et l'activité de courtier immobilier. Le texte suggère simplement qu'une personne sera plus riche en faisant affaire avec DuProprio pour vendre, car elle n'aura pas de commission à payer. Le panneau publicitaire n'indique rien de plus. En outre, la personne raisonnable ne peut objectivement y croire car, avec l'expression «0 % commission», elle déduira instinctivement qu'il n'y a pas de courtier dans une telle situation. Enfin, en ce qui concerne le dernier chef de la première plainte, la personne raisonnable qui consultera le guide du vendeur constatera que la défenderesse donne une foule d'informations, de trucs et de conseils généraux pour mettre en valeur la résidence de son client. L'internaute qui consulte le site Internet constate que celui-ci constitue une banque électronique d'annonces de maisons offertes en vente par leur propriétaire. En outre, l'internaute apprendra que la défenderesse offre d'autres services afin d'aider à réaliser la vente de ses clients, sans pour autant intervenir de façon importante dans le processus et la suite des choses. Enfin, quant à l'unique chef de la deuxième plainte, il n'existe aucun lien logique et rationnel entre l'expression «le plus important réseau immobilier sans commission au Canada» indiquée au bas de l'annonce et l'activité de courtier immobilier. On ne peut soutenir raisonnablement que cette expression fait appel à l'activité de courtier.

Aucun commentaire:

Publier un commentaire

L'équipe du Blogue vous encourage à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d'alimenter les discussions sur le Blogue. Par ailleurs, prenez note du fait qu'aucun commentaire ne sera publié avant d'avoir été approuvé par un modérateur et que l'équipe du Blogue se réserve l'entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.