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jeudi 10 mai 2012

Le Code civil du Québec a-t-il priorité sur les lois particulières?

par François-Xavier Robert
Ordre des agronomes du Québec

Le 4 mai 2012, la Cour supérieure a rendu jugement quant à un appel interjeté par l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ) contre un verdict d’acquittement prononcé par un juge de la Cour du Québec dans une affaire où un notaire était poursuivi pour avoir donné lieu de croire qu’il était autorisé à exercer la profession de courtier immobilier. Le présent billet résume cette décision, indexée sous Organisme d'autoréglementation du courtage immobilier au Québec c. Langlois, 2012 QCCS 1901.

Les faits

Dans le cadre de son travail, un enquêteur de l’OACIQ (alors l’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec) se présente à une maison en visite libre où il rencontre le défendeur qui lui indique être notaire et agir à titre de mandataire du défendeur.

La pancarte à la porte de la maison comprend la mention « Visite libre par le propriétaire, avec l’assistance-conseil de Maître Jocelyn Langlois, notaire. Bienvenue aux intermédiaires ». Le défendeur mentionne à l’enquêteur qu’il s’occupe de la mise en marché de l’immeuble, de la préparation de la fiche descriptive, de la prise de photos et qu’il a placé de la publicité dans les journaux pour les fins de la vente de la maison.

La décision de première instance

Comme je l’ai mentionné plus haut, le juge de première instance acquitte le défendeur de l’infraction reprochée. Son verdict est motivé pour les raisons suivantes.

Premièrement, le défendeur avait dénoncé sa qualité de notaire à l’enquêteur, ainsi que son rôle.

Deuxièmement, le fait d’obtenir le mandat de vendre une maison « ne laisse pas croire qu’on est autorisé à agir comme courtier immobilier ». À cet effet, le juge de première instance indique que les dispositions concernant le mandat qui sont prévues au Code civil du Québec ont préséance sur la Loi sur le courtage immobilier.

La Cour supérieure commente ainsi la décision de première instance :

« [22] Ce jugement ne contient aucune analyse des dispositions du Code civil à propos du mandat ni de celles de la Loi sur le courtage immobilier concernant les opérations de courtage. Par voie de conséquence, il ne comporte aucune application des règles de droit applicable aux faits de la cause.

[23] Pour l'essentiel, le jugement repose sur la prémisse suivante: Langlois agissait comme mandataire, les dispositions du Code civil sur le mandat n'ont pas été abrogées et elles ont préséance sur la Loi sur le courtage immobilier. »

La décision du tribunal d’appel

En premier lieu, la Cour supérieure rappelle que la Loi sur le courtage immobilier a priorité sur le Code civil du Québec. À cet effet, elle cite un extrait de l’arrêt Syndicat des travailleuses et travailleurs d’Épicier unis Métro-Richelieu c. Lefebvre qui se lit ainsi :

« À bien des égards, le droit civil au Québec fait figure, en ce domaine, de droit commun ou, à tout le moins de droit supplétif, comme le confirme peut-être l’adoption de la disposition préliminaire du Code civil du Québec. »

La Cour supérieure précise que le Code civil du Québec revêt un rôle supplétif et qu’une « loi particulière d’ordre public » [par. 45] peut y déroger.

Le tribunal analyse ensuite la preuve quant aux éléments constitutifs de l’infraction. À cet effet, la Cour supérieure rappelle que le test applicable à l’infraction reprochée constitue en une norme objective :

« [49] Ainsi, en matière d’infraction de « laisser croire », il faut appliquer le test objectif de la personne raisonnable placée dans la même situation qui, face aux agissements de l’intimé, pourrait croire qu’il est autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier. »

À cet effet, se basant sur la jurisprudence rendue sous l’empire de la Loi sur le courtage immobilier, la Cour supérieure conclut que la preuve est satisfaisante :

« [52] De ce fait, il est objectivement raisonnable qu’une personne placée dans la même situation que l’enquêteur Coutu ait cru que l’intimé était autorisé à exercer l’activité de courtier ou d’agent immobilier alors qu’il n’était pas titulaire d’un certificat requis par la LCI. Les services offerts par monsieur Langlois ont donc largement dépassé la simple consultation. »
En dernier lieu, la Cour supérieure se penche sur la défense du défendeur à l’effet que, à titre de notaire, il avait droit de poser certains actes. En effet, l’article 2 de la Loi sur le courtage immobilier prévoit qu’un avocat ou un notaire peut, dans l’exercice de ses fonctions, poser un acte autrement réservé aux membres de l’OACIQ. Le tribunal rejette cette défense ainsi :

« [55] Dans le cas qui nous concerne, l’intimé ne peut bénéficier de cette exception car l’aspect essentiel de son mandat était l’opération de courtage. Effectivement, on ne parle pas d’un mandat incident à un mandat général puisque le but recherché était la vente de l’immeuble et pour ce faire, l’intimé a posé des actes de courtage. »

La Cour supérieure substitue au verdict d’acquittement une déclaration de culpabilité et renvoie le dossier à la Cour du Québec pour détermination de la peine.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

Décision mentionnée dans le présent billet

1.      Syndicat des travailleuses et travailleurs d’Épiciers unis Métro-Richelieu c. Lefebvre, [1996], R.J.Q. 1509 (C.A.).

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