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lundi 25 juin 2012

La perte du lien de confiance ne peut justifier la résiliation d’un bail commercial

par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Lavoie c. Gauthier, 2012 QCCQ 4335

Dans Lavoie c. Gauthier (2012 QCCQ 4335), la Cour énonce que la confiance d’une partie envers l’autre n’est pas essentielle et nécessaire au maintien de leur relation juridique dans le cadre d’un bail d’une terre agricole. Par conséquent, le locataire ne peut invoquer la perte du lien de confiance comme motif de résiliation du bail. 

Le demandeur est locataire d’une terre agricole de 22 acres et réclame à son locateur des frais d’engraissement de terre, des pertes de profit sur les récoltes de foin et d’autres pertes suite à la résiliation du bail. En effet, le locataire prétend que le bail a été résilié suite au refus du locateur de lui laisser utiliser la terre louée, mais surtout par la perte du lien de confiance causée par le comportement du locateur. Le demandeur soutient que le lien de confiance a été rompu lorsque le locateur a commencé à le soupçonner d’avoir volé les chaînes de son tracteur. Le défendeur, quant à lui, réclame au demandeur la perte de loyer subie suite à l’abandon des lieux par le locataire, les frais de remise en état des lieux et d’autres dommages.

D’entrée de jeu, la Cour énonce que chaque partie a pris des positions contraires à celles de l’autre, mais également contraires à ses propres positions tout au long du déroulement du dossier. Le tribunal conclut ensuite que le bail en question, par sa nature, ne créé pas d’obligation de loyauté :

« [43] Comme le dit Me Vincent Karim dans son ouvrage Les Obligations, volume 1, p. 103:

Dans certains contrats, une relation de confiance s'établit entre les parties, de sorte qu'un devoir de loyauté peut naître à la charge de l'une d'elles envers l'autre.

[44] Cela est tout à fait vrai dans certains cas, tel un contrat d'emploi pour un poste de responsabilité ou dans un poste de gestion financière. Cette règle n'est cependant pas universelle: elle ne s'applique pas systématiquement à tous les contrats. Seule la nature de l'obligation peut permettre de conclure si la confiance d'une partie envers l'autre est essentielle et nécessaire au maintien de leur relation juridique.

[45] Dans ce dossier, il n'y a pas une telle nécessité. L'objet du contrat est la location d'une terre. L'affirmation par Martin Lavoie qu'il doit pouvoir se fier sur le défendeur Gauthier pour surveiller son troupeau est bien faible. Il s'agit peut-être là d'un service que pourrait rendre le défendeur Gauthier, mais, en aucun cas, il ne constitue une obligation qui découle de la nature même du contrat qu'il a signé avec Martin Lavoie.

[46] Conséquemment la perte du lien de confiance qu'invoque le demandeur Martin Lavoie ne saurait justifier une résiliation du contrat au tort du défendeur. »

Le tribunal rappelle ensuite le principe que l’existence d’un préjudice sérieux est une condition préalable nécessaire à la résiliation d’un bail, comme le prévoit l’article 1863 C.c.Q., et conclut que la preuve n’a pas démontré que le locateur a empêché son locataire d’utiliser le bien loué. La Cour rejette donc la demande du locataire. Quant à la demande reconventionnelle du locateur, la Cour accorde  la perte de loyer pour une période d’un an seulement, ne considérant pas que le locateur satisfait à son obligation de minimiser ses dommages quant à la perte de loyer pour l’année subséquente.

Commentaires

La présente décision est un exemple fréquent de litige entre locateur et locataire dans lequel les parties se sont laissées entraîner « dans une spirale d’émotivité qui les a fort mal conseillé ». En tant que praticiens, nous sommes souvent confrontés à de telles situations dans lesquelles nous devons faire preuve d’humilité et de clairvoyance afin de conseiller adéquatement nos clients.

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.

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