Hypothèque légale de la construction : la Cour d’appel retient la théorie de la plus-value relative

Par Pierre-Luc Beauchesne

Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des Arbres Inc. (Séquestre de), 2012 QCCA 985

Dans Construction Delaumar inc. c. Verrières Val des Arbres Inc. (Séquestre de) (2012 QCCA 985), la Cour d’appel retient la théorie de la plus-value relative relativement à la distribution de sommes d’argent provenant de la vente d’un immeuble par un séquestre intérimaire entre les créanciers détenteurs d’hypothèque légale de la construction et ceux détenteurs d’hypothèques conventionnelles lorsque le produit de vente n’est pas suffisant pour payer l’ensemble des créanciers. 

En septembre 2004, Les Verrières Val des Arbres Inc. (ci-après « Verrières ») achète un terrain afin de construire un projet de quatre immeubles à condos. Verrières a des difficultés à obtenir le financement nécessaire pour compléter son projet et, en octobre 2006, une requête pour la nomination d’un séquestre intérimaire en vertu de l’article 47 de la Loi sur la faillite et l’insolvabilité est présentée par trois créanciers. Cette requête est accueillie, et Raymond Chabot Inc. est nommé séquestre intérimaire (ci-après le « Séquestre ») avec le pouvoir de vendre le terrain et la bâtisse érigée sur celui-ci en suivant les règles particulières de la vente sous contrôle de justice du Code civil du Québec et du Code de procédure civile.

Après avoir sollicité des offres d’achat, le Séquestre obtient l’autorisation de vendre l’immeuble pour la somme de 2 528 800 $. Suite à la vente, le Séquestre dépose une requête visant à faire approuver son état de collocation. Le Séquestre a appliqué la théorie de la plus-value relative, de telle sorte que les créanciers détenteurs d’une hypothèque conventionnelle ont reçu 34,35% du produit de vente, alors que ceux qui détenaient une hypothèque légale de la construction ont reçu 65,65%. Certains créanciers ont contesté l’état de collocation, d’où  le jugement de première instance qui a toutefois donné raison au Séquestre.

Les appelants soutiennent la théorie de la plus-value absolue. Selon eux, le produit de vente doit être versé aux détenteurs d’hypothèque légale jusqu’à concurrence d’un montant équivalent à la plus-value apportée à l’immeuble, ce qui aurait pour effet, dans le présent cas, de priver les détenteurs d’hypothèque conventionnelle de toute participation au produit de vente.

Le tribunal rappelle tout d’abord les principes applicables en matière d’hypothèque légale de la construction. Le tribunal rappelle que l’hypothèque légale de la construction ne porte pas que sur les ouvrages effectués, mais s’étend à tout l’immeuble. Celle-ci garantit toutefois seulement la plus-value apportée par ces travaux à l’immeuble. Le tribunal rappelle également que l’hypothèque légale de la construction prend rang avant toute autre hypothèque publiée pour la plus-value apportée à l’immeuble. Par conséquent, le produit de vente doit être versé en priorité aux créanciers détenteurs d’une hypothèque légale jusqu’à concurrence d’un montant équivalent à la plus-value.

Le tribunal analyse par la suite les théories de la plus-value relative et de la plus-value absolue. Le tribunal retient la théorie de la plus-value relative qui a été appliquée par le juge de première instance et le Séquestre :

« [44] Sur un plan théorique, nous l'avons vu, la plus-value correspond à la valeur ajoutée à l'immeuble à la suite des travaux. Ainsi, en l'espèce, les créanciers détenteurs d'hypothèques légales ont fait des travaux et fourni des matériaux pour environ 4,4 millions de dollars et il n'est pas nié que ces travaux et matériaux ont donné une importante plus-value à l'immeuble.

[45] Par ailleurs, le séquestre a vendu l'immeuble 2,8 millions de dollars. La plus-value donnée à l'immeuble, logiquement, ne peut donc pas être pour un montant supérieur au prix de vente obtenu.

[46] De plus, il se trouve que dans ce montant de 2,8 millions de dollars, il y a la valeur du terrain. Là encore, on ne peut donc pas affirmer que ce montant de 2,8 millions $ correspond à la plus-value donnée à l'immeuble. Il faut nécessairement tenir compte de la valeur du terrain si on veut déterminer le montant de la plus-value.

[47] Comme les créanciers de la construction prennent rang uniquement pour la plus-value apportée à l'immeuble, il revenait au juge d'établir cette dernière afin d'éviter qu'ils ne prennent rang avant les autres créanciers hypothécaires pour un montant supérieur à la plus-value, ce qui serait contraire à l'article 2952 C.c.Q.

[48] Faute d'une meilleure preuve, le juge a utilisé pour établir la plus-value et ainsi la part du produit net de vente à être partagée entre les créanciers de la construction, la formule décrite au paragraphe 34, retenant la solution du séquestre intérimaire qui, avec raison, a appliqué la théorie de la plus-value relative. Ce faisant, le juge de première instance a correctement décidé en l'espèce. »

Par conséquent, la portion à distribuer aux détenteurs d’une hypothèque légale de la construction se calcule de la façon suivante :

[Prix de vente – créances prioritaires] X Plus-value

Juste valeur marchande de l'immeuble

Le tribunal tient également compte dans sa décision des ordonnances antérieures où la vente de l’immeuble a été assimilée à une vente en justice. Par conséquent, le Séquestre était tenu de suivre les règles applicables à la procédure de vente du bien d’autrui et procéder lors de la confection de son état de collocation à une ventilation afin de déterminer la proportion attribuable à chaque créancier.

Commentaires

Cet arrêt de la Cour d’appel pourrait mettre fin à la querelle doctrinale entre les défenseurs de la théorie de la plus-value relative et ceux de la théorie de la plus-value absolue. Il sera intéressant de voir les répercussions de cet arrêt dans la doctrine.

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.