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lundi 6 août 2012

10 jugements essentiels traitant des recours à l’injonction en copropriété divise

par Sarah D. Pinsonnault
De Grandpré Joli-Coeur, s.e.n.c.r.l.

Pour tous ceux qui habitent en copropriété divise, ce billet est dédié à vous. Avez-vous des voisins immédiats qui n’observent pas la déclaration de copropriété? Afin de rappeler à l’ordre votre voisin fautif, vous envisagez une demande d’injonction?

Le législateur a codifié le droit de recours en injonction en copropriété divise à l’art. 1080 C.c.Q. Cet article accorde le droit au syndicat ou à un des copropriétaires d’intenter un recours en injonction contre un copropriétaire qui cause à l’un ou à l’autre un préjudice sérieux du fait de sa violation de la déclaration de copropriété :

« 1080. Lorsque le refus du copropriétaire de se conformer à la déclaration de copropriété cause un préjudice sérieux et irréparable au syndicat ou à l'un des copropriétaires, l'un ou l'autre peut demander au tribunal de lui enjoindre de s'y conformer.

Si le copropriétaire transgresse l'injonction ou refuse d'y obéir, le tribunal peut, outre les autres peines qu'il peut imposer, ordonner la vente de la fraction conformément aux dispositions du Code de procédure civile (chapitre C-25) relatives à la vente du bien d'autrui. »

Dans leur analyse, les tribunaux doivent répondre aux questions suivantes :

1. Est-ce que l’obligation invoquée est imposée dans la déclaration de copropriété?
2. Est-ce que ladite obligation est justifiée par la destination de l’immeuble, aux termes de l’art. 1056 C.c.Q.?
3. Est-ce que le copropriétaire en question a contrevenu à cette obligation?

Dans l’hypothèse où la délinquance du copropriétaire est constatée, le tribunal rendra, par voie d’injonction, une ordonnance qui imposera au copropriétaire délinquant de se conformer à la déclaration de copropriété. Si cette ordonnance n’est pas respectée par ce copropriétaire, le tribunal pourrait même ordonner que sa fraction soit vendue.


Le présent billet commence avec une affaire qui s’est rendue jusqu’à la plus haute instance du pays. Dans cet arrêt, les appelants, des Juifs orthodoxes, avaient installé des souccahs sur leur balcon, afin de se conformer à leurs obligations religieuses.

À la suite de tentatives infructueuses d’arriver à une solution commune, le Syndicat a présenté une demande en injonction permanente visant l’interdiction aux appelants d’installer des souccahs et, au besoin, l’autorisation de démolir des souccahs existantes.  Cette demande a été fondée sur des clauses de la déclaration de copropriété qui interdisaient d’installer des décorations sur les balcons, d’apporter des modifications à ceux-ci et d’y faire des constructions.

La demande a été accueillie par la Cour supérieure, et confirmée par la Cour d’appel. D’ailleurs, l’arrêt de la Cour d’appel continue d’être cité dans plusieurs décisions en copropriété divise puisqu’il établit que la contravention à la déclaration de copropriété suffit pour donner au demandeur le droit à l’injonction demandée en vertu de l’art. 1080 C.c.Q., sans qu’il n’ait besoin de démontrer l’existence d’un préjudice sérieux et irréparable.

Néanmoins, quant au sujet du droit à la liberté de religion, la Cour suprême, par une décision divisée de cinq voix contre quatre, a accueilli l’appel en décidant que les clauses contestées de la déclaration de copropriété portaient atteintes à ce droit fondamental.

Dans un premier temps, le Syndicat a allégué que l’atteinte, s’il y en avait une, était justifiée par le droit des copropriétaires à la jouissance de leurs biens en préservant l’apparence esthétique des balcons et l’harmonie externe de l’immeuble, un droit garanti par l’art. 6 de la Charte québécoise. Dans un deuxième temps, le refus de permettre l’installation de souccahs était justifié par le droit des copropriétaires à la sûreté de leur personne, un droit protégé par l’art. 1 de la Charte québécoise.

En fin de compte, la majorité des juges, sous la plume de l’honorable Iacobucci, était d’avis que les atteintes ou effets préjudiciables prétendus par les copropriétaires étaient minimes et ne justifiaient pas les limites imposées à l’exercice de la liberté de religion par les appelants.

« [64]   L’intimé au présent pourvoi plaide que le droit des copropriétaires à la jouissance paisible de leurs biens et à la sûreté de leur personne limite dans les circonstances l’exercice par les appelants de leur liberté de religion.  Je reconnais qu’il y aurait beaucoup à dire sur la nature et l’interrelation des divers droits garantis par la Charte québécoise qui sont en jeu dans la présente affaire.  Une telle analyse n’est cependant pas nécessaire pour trancher les questions en litige en l’espèce.  Il en est ainsi parce que, en définitive, comme nous le verrons plus loin, j’estime qu’il a été porté une atteinte grave au droit à la liberté de religion des appelants et que, eu égard aux faits de l’espèce, les incidences sur les droits des membres de l’intimé sont tout au plus minimes et ne sauraient être considérées comme une raison valable de limiter l’exercice par les appelants de leur liberté de religion. »

Cette décision a suscité beaucoup de débats quant à, entre autres, la place qui doit être accordée à la Charte des droits et libertés de la personne en matières contractuelles.


Cette décision a aussi amorcé des discussions entre avocats pratiquants en droit de la copropriété divise. Dans le fond, elle démontre les dangers potentiels reliés à l’adoption d’un processus informel au sein d’une copropriété. En effet, cette décision révèle la possibilité pour des copropriétaires de modifier tacitement leur déclaration de copropriété, avec la conséquence que le Syndicat ne pourra plus imposer le respect de cette dernière par voie d’injonction.

Dans cette affaire, les appelants se pourvoient contre un jugement qui a rejeté leur requête en injonction visant à faire détruire une série de travaux effectués sur l’immeuble par les intimés, au motif que ces travaux n'ont pas été approuvés lors d'une assemblée des copropriétaires.

Cependant, les faits de l’espèce révèlent qu’un processus informel s’est développé au sein de la copropriété, à savoir que malgré le fait qu’aucun vote n’a été obtenu pour autoriser les travaux faits par les intimés, des ententes et discussions verbales ont toujours eu cet effet.

En qualifiant la déclaration de copropriété de contrat, le juge en chef J.J. Michel Robert écrit :

« [32]   Je conclus de ce qui précède que, par l’expression de leur volonté, les parties à une déclaration de copropriété peuvent en modifier informellement la teneur. La déclaration est en effet soumise au régime général des contrats, notamment à l’article 1378 C.c.Q., dans les limites posées par le chapitre de la copropriété divise du Code civil, notamment l’article 1101. À l’inverse, la jurisprudence indique que toute omission par un copropriétaire ou un syndicat de s’opposer aux gestes d’un copropriétaire ne révèle pas nécessairement l’intention de les autoriser ou de modifier la déclaration elle-même. L’existence d’une telle modification informelle constitue une question de fait qu’il appartiendra aux tribunaux de première instance d’évaluer. Par souci de stabilité pour leurs rapports juridiques et leurs liens de voisinage, on ne peut qu’inviter les copropriétaires à prendre le temps de formaliser toute modification de leur déclaration de propriété selon la procédure qu’elle prévoit lorsque de nouvelles pratiques ou des incertitudes émergent. »

La leçon qui peut donc être tirée de cet arrêt est que, afin d’éviter le rejet d’un recours en injonction, il est judicieux de toujours assurer le respect de la lettre de la déclaration de copropriété, sous réserve d’une modification dûment adoptée par l’assemblée des copropriétaires.

3. Leduc-St-Pierre c. Thériault, J.E. 97-1785 (C.S.)

Cette décision traite d’une notion bien connue en matière d’injonction, celle de la « théorie des mains propres ». Il s’agit de deux parties, étant copropriétaires d’une copropriété de trois unités, qui demandent l’une contre l’autre des injonctions pour des dérogations à la déclaration de copropriété. Parmi la série de demandes se retrouvent notamment celles traitant d’un espace de stationnement, d’une corde à linge, d’un chien, d’un abri et des gouttières.

Relativement à la question de la présence du chien, la déclaration de copropriété stipulait une prohibition claire de garder des animaux dans les parties privatives. Cependant, le Tribunal a jugé opportun d’appliquer la théorie des mains propres contre les défendeurs qui réclamaient que la demanderesse se départisse de son chien puisque ceux-ci abritaient eux-mêmes un animal dans leur appartement.

Le Tribunal a jugé que même si la déclaration de copropriété interdit clairement les animaux dans les parties privatives, dans un contexte d’injonction, les défendeurs ne pouvaient pas réclamer le respect d’une obligation à laquelle ils ont eux-mêmes contrevenu :

« [18] D'autre part, la demanderesse ajoute que les défendeurs abritent un hamster depuis qu'ils ont logé dans leur appartement et ont aussi gardé un chien de mai 1996 jusqu'à février 1997. Si l'on se place sur le plan d'une demande d'injonction, ou de l'inexécution en matière d'obligations, il y a lieu d'appliquer la théorie de l'acquiescement ou de l'exception d'une exécution (non ad impleti contractus) ou la théorie des mains propres par rapport à la demande des défendeurs. »

De plus, le chien de la demanderesse lui servait à pallier un handicap, à savoir une surdité sévère. En vertu de la Charte des droits et libertés de la personne et  de la Loi assurant l'exercice des droits des personnes handicapées, la clause de la déclaration de copropriété interdisant les animaux lui est donc inopposable.


Cette décision en est une autre qui traite de l’utilisation d’un chien pour pallier un handicap. Dans cette décision, le Syndicat avait déposé une requête en injonction interlocutoire et permanente dirigée contre un copropriétaire pour non-respect de la déclaration de copropriété relativement à la présence d’animaux. Malgré l’interdiction dans la déclaration de copropriété, le défendeur, en raison de problèmes d’ouïe, possède un chien-guide.

En parallèle, la Commission des droits de la personne et des droits de la jeunesse (CDPCJ) a saisi le Tribunal des droits de la personne (TDP) d’un recours pour faire, entre autres, déclarer ladite interdiction dans la déclaration de copropriété discriminatoire au sens de la Charte des droits et libertés de la personne (Charte québécoise).

La présente décision concerne une requête subséquente présentée par le Syndicat devant la Cour supérieure, afin d’obtenir une ordonnance enjoignant au TDP de surseoir à toutes procédures afin que le dossier soit entendu exclusivement devant la Cour supérieure.

La Cour supérieure a constaté que les deux recours sont basés sur les mêmes faits, impliquent les mêmes parties et visent essentiellement les mêmes conclusions, à l’exception d’une qui relève exclusivement de la Cour supérieure, à savoir l’injonction pour non-respect de la déclaration de copropriété en cas de non-discrimination.

« [54]…Toutefois, une chose semble claire au niveau juridique, si le TDPQ rendait une décision à l’effet qu’il n’y a pas discrimination au sens de la Charte, pour le Syndicat, ce ne serait qu’une demi-victoire puisque rien ne serait réglé. Le procès recommencerait, du moins en partie. Ainsi vont les nouveaux délais et les coûts associés! Puisque la Cour supérieure peut rendre un jugement plus complet en cas de non-discrimination, le Tribunal trouve appui pour favoriser une audition devant lui. »

Au nom de la saine administration de la justice, la Cour supérieure a donc ordonné le sursis de la décision devant le TDP jusqu’à ce qu’elle rende sa décision.

Ce litige n’est toujours pas réglé, mais demeure d’intérêt. Comme l’a dit Me Marie-Hélène Beaudoin, dans son billet du 9 mai 2012 sur le Blogue du CRL, « il s’agira d’un dossier à suivre! »


Tel que mentionné précédemment, voici un exemple d’une décision qui continue à invoquer le principe établi par la Cour d’appel dans l’arrêt Amselem. Dans cette décision, le Syndicat a déposé une requête en injonction permanente afin d’obliger un copropriétaire à enlever le revêtement de plancher de bois installé dans son unité privative et de le remplacer par un revêtement de tapis.

La déclaration de copropriété prévoyait spécifiquement que les revêtements de plancher des unités privatives doivent principalement être couverts de tapis.

Le copropriétaire en cause a été mis en demeure de se conformer à la déclaration de copropriété, mais a refusé de le faire en alléguant, entre autres, que les autres copropriétaires ne subissaient aucun préjudice et qu’aucune plainte n’avait été portée à son égard.

Le Tribunal a accueilli la requête en injonction du Syndicat en se penchant sur l’interprétation de l’art. 1080 C.c.Q. faite par la Cour d’appel dans l’arrêt Amselem, ainsi que dans un jugement subséquent commentant ce dernier :

« [74]   M. le juge Sénécal[3], commentant cet arrêt, soutient que selon l'interprétation de la Cour d'appel qu'une preuve de préjudice sérieux et irréparable n'est pas requise dans tous les cas pour qu'une injonction puisse être émise lorsqu'il y a contravention d'un copropriétaire à la déclaration de copropriété. » [Nos soulignements.]

À noter, la Cour d’appel a confirmé le droit du Syndicat d'obtenir une injonction pour contraindre le copropriétaire à respecter la déclaration de copropriété. Cependant, les parties ont consenti à ce que la conclusion du jugement entrepris soit modifiée, à savoir atténuée dans sa portée et ses exigences.


Cette décision vient préciser qu’un syndicat ne peut jamais faire l’objet d’un recours en injonction prévu à l’art. 1080 C.c.Q. Parmi les nombreux motifs pour rejeter les diverses ordonnances recherchées par le demandeur, le Tribunal soulève dans cette décision que l’article 1080 C.c.Q. n'accorde pas à un copropriétaire le droit de demander une injonction à l'encontre du syndicat :

«  [45]   Au-delà des dispositions de l'article 1080 C.c.Q., les articles 751 C.p.c. et 1601 C.c.Q. prévoient l'émission d'une injonction mandatoire « dans les cas qui le permettent ». En droit civil québécois, l'exécution en nature des contrats est la règle générale et l'injonction mandatoire constitue le remède approprié lorsque les conditions pour l'obtenir sont remplies. Toutefois, en matière contractuelle, les tribunaux doivent se servir avec circonspection de l'injonction mandatoire »

Or, le Tribunal a décidé qu’il ne s'agissait pas d'un cas où la discrétion du tribunal d'accorder une injonction devait être exercée.


Voici un bel exemple d’une décision où le recours en injonction a été accueilli afin de préserver la destination de l’immeuble. Ici, le Syndicat a présenté une requête en injonction permanente visant à à obtenir la remise en état des lieux en forçant le copropriétaire à enlever le recouvrement de bois flottant et. Le Syndicat a fondé son recours sur un règlement adopté par l’assemblée des copropriétaires cinq ans auparavant (le « Règlement »), qui interdisait aux propriétaires d'unités situées à l'étage d’installer des recouvrements de sol différents de ceux utilisés lors de la construction.

En ce qui a trait au remplacement du recouvrement de sol qui a été faite après l’adoption du Règlement, la Cour supérieure a analysé la validité de ce dernier, en relation avec la notion de destination de l’immeuble. Elle a conclu comme suit :

« [43]   L'analyse de ces dispositions [de la déclaration de copropriété] permet non seulement de constater que la destination de la copropriété est de nature résidentielle, mais elle démontre en outre l'intention des copropriétaires d’assurer la stabilité et la tranquillité de leur environnement. Aucun changement ne doit être effectué sans l'autorisation des administrateurs. Cette exigence s’applique autant pour les parties communes à usage exclusif que pour les parties privatives. »

Donc, face à une contravention à un règlement qui est clair, valide et, par conséquent, opposable aux défendeurs-copropriétaires, la Cour ordonne l’injonction recherchée.


Dans cette décision, on voit ce qui peut arriver lorsque l’obligation stipulée dans la déclaration de copropriété n’est pas claire.

La requête en injonction permanente du Syndicat visait à ordonner le remplacement des fenêtres coulissantes de l'appartement de la copropriétaire intimée par des fenêtres de type « auvent ».

En l'espèce, le règlement de l’immeuble prévoyait le remplacement des fenêtres coulissantes par des fenêtres de type « auvent ». Cependant, une autre clause de la déclaration de copropriété prévoyait les conditions requises pour obliger un copropriétaire à effectuer un tel remplacement, à savoir que les fenêtres coulissantes de la copropriétaire ne soient plus étanches et soient mal isolées au point d'occasionner des dommages à l'immeuble.

La Tribunal a retenu la position de l’intimée à l’effet que les clauses d'une déclaration de copropriété doivent s'interpréter les unes par rapport aux autres.

« [46]   De plus, la requérante ne peut imposer à un copropriétaire une modification à l’usage qu’il fait de ses fenêtres qui sont des parties privatives sans tenir compte de toutes les dispositions de l’acte de copropriété et du Règlement relatives aux fenêtres et à leur remplacement. »

Autrement dit, pour avoir droit à l'injonction permanente contre la copropriétaire intimée afin de l'obliger à remplacer ses fenêtres, le syndicat doit d'abord démontrer que la déclaration de copropriété et le règlement de l’immeuble imposait vraiment cette obligation. Puisque le Syndicat ne s’était pas déchargé du fardeau de démontrer une telle obligation, la requête en injonction a été rejetée.


Cette décision démontre que, par le biais d’un recours en injonction, les syndicats ont le droit de faire respecter les dispositions de la déclaration de copropriété non seulement par le copropriétaire, mais également par tout occupant de son unité.

L’injonction intentée par le Syndicat dans cette affaire visait la problématique relative à l'accumulation et l'entreposage par la défenderesse de multiples biens mobiliers sur son patio arrière et ses deux espaces de stationnement intérieur. Elle entassait également des meubles dans son appartement. Le Service de sécurité incendie de la ville a mis en demeure les deux parties de respecter la règlementation municipale puisque ces objets dépassaient largement la charge combustible admissible pour une telle résidence et créaient donc un risque accru d'incendie et un danger de propagation aux bâtiments contigus.

Devant cette situation qu'il considérait intolérable, le Syndicat a intenté le recours en injonction permanente. 

Cependant, quelque temps après l’introduction du recours, la défenderesse a vendu son unité à sa fille et cette dernière a emménagé avec elle. La question était alors de savoir si l'injonction demandée avait encore une pertinence, puisque la défenderesse en l'instance n’était plus propriétaire de l’unité. La réponse était « oui ».

« [30]   De l'avis du tribunal, la demande du Syndicat est toujours pertinente,  car les gestes reprochés ont été le fait de Christina Stuart et peuvent toujours être répétés par elle.  De plus, la déclaration de copropriété s'adresse non seulement aux propriétaires des unités, mais elle impose également des restrictions à tous ceux qui ont accès aux espaces communs. [8]  Comme Mme Stuart mère habite toujours  le [...], avec sa fille Angela, l'injonction demandée demeure appropriée. »


Le présent billet se termine avec une décision assez inusitée. Dans cette décision, les défendeurs opéraient un club d’échangistes dans l’unité privative qu’ils louaient. Ceci a perturbé grandement la vie privée des autres 81 occupants de la copropriété.

Les copropriétaires ont déjà fait l’objet d’une série de jugements et d’ordonnances d’injonctions. Toutefois, au mépris complet des droits des autres copropriétaires et de leur syndicat, les défendeurs ont refusé de fermer leur club d’échangiste.

Ce qui précède a mené l’honorable Gilles Hébert à constater l’ampleur des abus de droit commis par les défendeurs :

« [9]   Alors, de nombreuses ordonnances, je l'ai déjà dit, ont été rendues par les tribunaux, au point qu'en février le juge Pierre Béliveau de la Cour supérieure a dû prononcer une ordonnance extrêmement rare interdisant aux défendeurs de recevoir, dans ce fameux penthouse PH-A, des gens autres qu'eux-mêmes, leurs enfants, leurs proches, etc.  C'est extrêmement rare!  Le juge a même permis les services d'un agent de sécurité. 
[10]   Ceci me permet de constater la mesure des abus constatés par le juge Béliveau et vécus par les divers propriétaires. »

Le tribunal a donc condamné les défendeurs à verser au Syndicat le montant de 52 323,99 $, à titre de dommages exemplaires, en plus de prononcer contre eux une injonction permanente leur interdisant toute activité commerciale reliée de près ou de loin avec un club échangiste au sein de leur unité.


1 commentaire:

  1. Bravo, et merci pour cette liste complète très utile

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