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mardi 11 septembre 2012

À partir de quand doit-on commencer à payer le loyer post-avis d’intention?

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans la décision Magasins CPC inc. (Proposition de) (2012 QCCS 4192), la Cour supérieure confirme qu’un locateur peut exiger le paiement du loyer post-avis d’intention sur une base de prorata des loyers mensuels prévus dans les baux, et ce, dès le lendemain du dépôt de l’avis d’intention par son locataire.

Les faits

La requérante Groupe Immobilier Bel-Rive Inc. loue à la débitrice Les Magasins C.P.C. Inc. des locaux commerciaux dans lesquels celle-ci exploite des magasins de détail. Le 3 février 2012, la débitrice dépose un avis d’intention de faire une proposition à ses créanciers. La débitrice a payé à la requérante les loyers pour les mois de mars et suivants, mais pas le loyer pour le mois de février. La requérante demande donc à la Cour si l’article 65.1 (4) de la Loi  sur la faillite et l’insolvabilité (ci-après « L.F.I. ») lui permet de réclamer à la débitrice le paiement des loyers impayés pour la période du 4 au 29 février 2012.

La requérante soutient que les baux ne prévoient pas que le loyer doit être payé le premier jour de chaque mois, de telle sorte que seulement l’exigibilité des loyers des 1er, 2 et 3 février est suspendue par le dépôt de l’avis d’intention. Dans l’éventualité où le Tribunal conclurait que la débitrice avait l’obligation de payer le loyer le premier jour de chaque mois, la requérante prétend que le loyer doit être fractionné et calculé au prorata postérieurement à la date du dépôt de l’avis d’intention.

Analyse

Après un survol des rares décisions sur le sujet, le Tribunal conclut que le locateur peut exiger le paiement du loyer au prorata, et ce, à compter du dépôt de l’avis d’intention.

« [12] La rédaction des paragraphes 65.1(1), (2) ainsi que (4) de la L.F.I. tant dans les versions anglaise que française, considérée dans son ensemble, nous apparaît en effet indiquer que c'est la postériorité de l'utilisation du bien loué par rapport à l'avis d'intention qui détermine l'exigibilité du loyer pour cette utilisation, sans que l'on ait à tenir compte de la date à laquelle le loyer était payable suivant le bail:

« 65.1(1) En cas de dépôt d'un avis d'intention ou d'une proposition à l'égard d'une personne insolvable, il est interdit de résilier ou de modifier un contrat – notamment de garantie – conclu avec cette personne ou de se prévaloir d'une clause de déchéance du terme figurant dans un tel contrat, au seul motif que la personne en question est insolvable ou qu'un avis d'intention ou une proposition a été déposé à son égard.

(2) Lorsque le contrat visé au paragraphe (1) est un bail ou un accord de licence, l'interdiction prévue à ce paragraphe vaut également, avec les mêmes modalités, dans le cas où la personne insolvable n'a pas payé son loyer ou ses redevances, selon le cas, ou n'a pas effectué quelque autre paiement de nature semblable à l'égard d'une période antérieure au dépôt de l'avis d'intention ou, à défaut d'avis d'intention, de la proposition.

(…)

(4) Les paragraphes (1) à (3) n'ont pas pour effet:

a)         d'empêcher une personne d'exiger que soient effectués sans délai les paiements relatifs à la fourniture de marchandises ou de services, à l'utilisation de biens loués ou faisant l'objet d'une licence ou à la fourniture de toute autre contrepartie valable, dans la mesure où pareille fourniture ou utilisation a eu lieu après le dépôt de l'avis d'intention ou, à défaut, de la proposition;

b)         d'exiger la prestation de nouvelles avances de fonds ou de nouveaux crédits;

[…]

[13] Le sous-paragraphe 65.1(4)a) de la L.F.I. doit à notre avis être interprété comme autorisant Groupe Immobilier à exiger de C.P.C. les loyers pour la période du 4 au 29 février.

[14] La jurisprudence précitée, le texte des paragraphes 65.1(1), (2) et (4) ainsi que les objectifs poursuivis par le législateur – favoriser la réorganisation du débiteur en permettant que soient payés les fournisseurs appelés à lui procurer les biens et services après l'avis d'intention ou la proposition – appuient l'interprétation qui autorise Groupe Immobilier à percevoir les loyers du 4 au 29 février 2012 sur une base de prorata des loyers mensuels prévus dans les baux. »

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.
 

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