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vendredi 21 septembre 2012

Fiscalité municipale : Étant donné que le bail portant sur des terrains prévoyait que les loyers versés seraient, en cas de la levée de l'option d'achat prévu au contrat, intégralement appliqués au prix de vente, la contrepartie fournie pour ce transfert de propriété n'est pas de 1 000 000 $, tel qu'il est déclaré dans l'acte de vente, mais plutôt de 2 944 000 $, comme l'indique le bail.


2012EXP-3291

Intitulé :  Boisbriand (Ville de) c. Carrière St-Eustache ltée, 2012 QCCQ 6668
Juridiction :  Cour du Québec, Chambre civile (C.Q.), Terrebonne (Saint-Jérôme), 700-22-022094-105
Décision de :  Juge Jimmy Vallée
Date :  23 août 2012

Références :  SOQUIJ AZ-50891832, 2012EXP-3291, J.E. 2012-1763 (14 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2012] R.J.Q.


MUNICIPAL (DROIT) — fiscalité municipale — taxation — droits sur les mutations immobilières — avant-contrat — bail commercial — terrain — option d'achat — levée de l'option — loyer constituant un acompte sur le prix de vente — délivrance et prise de possession — présomption légale — interprétation de l'article 1710 C.C.Q. — intention des parties — notion temporelle — interprétation de «contrepartie» et de «contrepartie fournie» — Loi concernant les droits sur les mutations immobilières — jugement déclaratoire.

INTERPRÉTATION DES LOIS — intention du législateur — Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

VENTE — offre, promesse et autres accords préalables — immeuble — terrain — avant-contrat — bail commercial — option d'achat — levée de l'option — loyer constituant un acompte sur le prix de vente — délivrance et prise de possession — présomption légale — interprétation de l'article 1710 C.C.Q. — intention des parties — calcul des droits de mutation.

LOUAGE DE CHOSES — bail commercial — divers — terrain — option d'achat — levée de l'option — loyer constituant un acompte sur le prix de vente — délivrance et prise de possession — présomption légale — interprétation de l'article 1710 C.C.Q. — intention des parties — notion temporelle — interprétation de «contrepartie» — Loi concernant les droits sur les mutations immobilières — jugement déclaratoire.

Requête en jugement déclaratoire et en réclamation de droits de mutation (19 526 $). Accueillie.

Le 16 septembre 1998, la fiducie défenderesse a loué trois lots à la défenderesse Carrière St-Eustache ltée. Le bail prévoyait que la Fiducie consentait en faveur de la locataire, au cours du terme du contrat et de son renouvellement, priorité et préférence d'acheter ces immeubles pour la somme de 2 944 000 $, de laquelle seraient alors déduits tous les loyers payés à compter du 1er octobre 1998. Le 11 octobre 2007, Carrière a levé l'option d'achat. L'acte de vente indique que le prix de vente est de un million de dollars. La demanderesse a conclu que la contrepartie fournie pour ce transfert n'est pas celle stipulée dans ce contrat mais bien celle inscrite au bail. Elle a donc délivré un avis de droits de mutation de 42 660 $ plutôt que de 23 133 $. Invoquant l'article 1711 du Code civil du Québec (C.C.Q.), la demanderesse prétend que les sommes versées pendant les neuf années qu'a duré le bail constituent un acompte sur le prix de vente. Pour sa part, Carrière a payé la somme de 23 133 $, et elle prétend qu'il s'agit de la seule pouvant être réclamée par la demanderesse, mis à part le solde de 19 526 $ sous protêt. Elle soutient que lorsque la délivrance et la prise de possession ont une autre raison d'être que la vente, en l'occurrence une location, la présomption édictée à l'article 1710 C.C.Q. ne trouve pas application.

Décision
Le bail contient une option d'achat. Il s'agit d'un avant-contrat qui ne produira ses effets qu'au moment de la «levée de l'option» par le bénéficiaire de la promesse unilatérale de vendre (art. 1396 al. 2 C.C.Q.). Par ailleurs, la présomption prévue à l'article 1710 C.C.Q. est inapplicable si la prise de possession résulte non pas d'une vente mais d'un louage préalable à celle-ci. À la lumière du bail, l'intention des parties n'a jamais été de conclure une vente dès ce moment. Carrière a pris possession de l'immeuble en 1998 non pas à titre de propriétaire, mais à titre de locataire. La levée par cette dernière de son option a fait naître une promesse dès lors bilatérale, en vertu de laquelle la Fiducie s'engageait à lui vendre les terrains au prix de 2 944 000 $. Quant au calcul des droits sur les mutations de ces immeubles, en 1976, lors de l'adoption de la
Loi autorisant les municipalités à percevoir un droit sur les mutations immobilières, l'intention du législateur était d'augmenter les revenus des municipalités pour contrecarrer la baisse des compensations de toutes sortes venant du gouvernement provincial. Ce dernier n'a pas voulu limiter la valeur de la contrepartie en numéraire à ce qui transite au moment même du transfert de propriété. La notion temporelle n'a donc pas d'incidence sur l'inclusion ou non d'un montant à titre de contrepartie. Or, le terme «contrepartie» est défini comme étant un échange, une compensation, un équilibre. En l'espèce, il s'agit de ce qui est remis en échange de la propriété de l'immeuble, l'équilibre entre les prestations. Ainsi, il n'est pas uniquement question de la somme déboursée au moment de la vente, mais bien de la contrepartie fournie en échange d'un titre de propriété. Quant à la notion de «contrepartie fournie», il s'agit de l'ensemble des éléments de contrepartie qui ont réellement transité en échange du transfert de propriété. Les dictionnaires généraux font référence à la notion d'«échange» lorsqu'il est question de «contrepartie». Il s'agit donc alors du montant réellement déboursé par l'acheteur en échange du titre de propriété. Dans ces circonstances, les sommes payées durant la location des lots et déduites du prix de vente convenu forment, avec le solde payé au moment du transfert, la contrepartie fournie, soit 2 944 000 $.
 

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