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mercredi 17 octobre 2012

Recours du courtier contre le promettant-acheteur qui n’a pas donné suite à une promesse de vente


Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans l’arrêt Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie Inc. (2012 QCCA 1826), la Cour d’appel a infirmé la décision de première instance qui avait accueilli la requête en réclamation de commission d’un courtier et qui a condamné les appelants à lui payer la somme de 55 353,91 $. La Cour conclut que le courtier n’a pas été en mesure de prouver la faute des promettants-acheteurs et soulève également que le juge de première instance et même les parties n’ont pas tenu compte de la commission obtenue par le courtier suite à la vente des immeubles à des tiers.

Les faits

En décembre 2007, Madame Mary McCallum, la promettante-vendeuse a signé avec l’intimée Immobilier Estrie Inc. (le « Courtier ») deux contrats de courtage pour la vente de deux immeubles. En mars 2008, les appelants, les promettants-acheteurs, ont signé une promesse d’achat pour chacun des immeubles. Par la suite, après offre et contre-offre, une entente finale est intervenue entre les parties. En mai 2008, les promettants-acheteurs ont demandé de prolonger le délai accordé pour l’obtention du financement, ce qui a été accepté par la promettante-vendeuse. Le 6 juin, les promettants-acheteurs se voient refuser le financement recherché. Le 11 juin, les parties s’entendent à nouveau pour prolonger le délai jusqu’au 23 juin 2008, même si les délais précédents étaient expirés. Le 23 juin, une nouvelle prolongation de délai est intervenue entre les promettants-acheteurs et le Courtier pour une durée de 4 jours. Le 27 juin, les promettants-acheteurs n’ont toujours pas obtenu leur financement. 

Dès le 30 juin, le Courtier transmet une mise en demeure aux promettants-acheteurs les tenant responsables de la non-conclusion de la vente de chacun des immeubles. Au début juillet, les promettants-acheteurs apprennent qu’ils pourraient obtenir du financement. Ils tentent de communiquer avec la promettante-vendeuse, mais par la suite les communications cessent entre les parties.

Le 25 juin 2008, le Courtier signifie aux appelants une requête introductive d’instance leur réclamant la somme de 55 353,91 $ pour ses commissions perdues. À la mi-juillet 2008, la promettante-vendeuse renouvelle le contrat de courtage avec le Courtier, et des ventes sont finalisées avec d’autres acheteurs.

Analyse

La Cour d’appel rappelle les principes applicables lorsqu’un courtier immobilier veut exercer un recours contre un promettant-acheteur à la suite d’une vente avortée. Dans l’arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia Inc. (2008 QCCA 2379), la Cour d’appel a énoncé que la faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur n’est pas suffisante pour établir la faute extracontractuelle du promettant-acheteur envers le courtier immobilier.  La cour doit examiner le comportement du promettant-acheteur pour déterminer si il a agi en personne raisonnable envers le tiers. De plus, une certaine jurisprudence soulève que le courtier immobilier doit démontrer la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la désinvolture, l’erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur. Il faut donc que les promettants-acheteurs aient eu un comportement fautif envers le courtier immobilier.

La cour conclut tout d’abord que les promettants-acheteurs n’ont pas commis une faute contractuelle envers la promettante-vendeuse et qu’ils n’ont pas commis de faute extracontractuelle envers le courtier.

« [52] Loin d'établir une mauvaise foi des promettants-acheteurs, la preuve démontre plutôt des efforts réels et soutenus pour l'obtention du financement et des démarches concrètes pour avoir des prolongations du délai stipulé. Si les démarches ont avorté, c'est en raison d'une absence de prolongation additionnelle de ce délai. Pour les promettants-acheteurs, cela s'est produit après leurs démarches infructueuses auprès de la promettante-vendeuse et sa réponse voulant qu'il était trop tard. Selon cette dernière, elle n'aurait jamais dit cela.

[53] Toutefois, quitte à le redire, elle n'a rien fait par la suite dans la mesure où, selon ses dires, tout aurait achoppé sans qu'elle en soit avisée.

[54] Sur ce point précis, il appartenait au courtier de se décharger de son fardeau d'établir, de façon prépondérante, la faute des promettants-acheteurs. Ils ont failli sur la démonstration d'une mauvaise foi, soit la base retenue par le premier juge pour accueillir le recours.

[55] Si tant est que ce soit nécessaire de l'ajouter, il en va de même quant à un comportement prétendument déraisonnable ou fautif des promettants-acheteurs. Au mieux, la prépondérance de la preuve ne l'appuie pas. Il n'y a pas d'automatisme entre le défaut de passer titre et le droit du courtier à un recours contre le promettant-acheteur.

[56] À l'audience devant nous, bien que le premier juge n'ait pas élaboré sur cet élément, l'intimée insiste sur les démarches parallèles poursuivies à l'époque par les appelants relativement à d'autres projets immobiliers. Avec égards, en soi, il n'y a rien de fautif à cela.

[57] Somme toute, en l'absence à la fois de faute contractuelle des promettants-acheteurs envers leur promettante-vendeuse, ou de faute extracontractuelle de leur part envers le courtier immobilier, le recours intenté contre les appelants est sans fondement. Cela suffit à accueillir le pourvoi. […] »

De plus, la Cour a soulevé que le juge de première instance et les parties auraient dû tenir compte de la commission potentiellement reçue par le courtier suite à la vente des immeubles :

« [59] Il s'ensuit qu'en définitive, le courtier a vraisemblablement touché une commission pour la vente de ces immeubles[4]. Or, dans l'arrêt Ibrahim c. Groupe Sutton Immobilia inc., la Cour aborde justement cette question.

[60] Dans ses motifs, et quoi qu'en dise à nouveau un auteur qui semble en faire fi, la Cour écarte comme erroné en droit le courant jurisprudentiel voulant que la deuxième vente soit la suite d'un tout autre travail et d'un tout autre contrat, si bien que le préjudice découlant de l'avortement de la première vente devrait être compensé par l'octroi de dommages sans égard aux montants perçus par le courtier à la suite de la revente de l'immeuble.

[61] La Cour rappelle plutôt qu'en ce domaine comme en tout autre, l'évaluation des dommages doit viser une juste compensation. Dans cette optique, la Cour indique qu'un tribunal ne peut omettre de considérer la commission reçue par le courtier à la suite de la revente de l'immeuble. La Cour souligne que dans l'évaluation des dommages, le tribunal doit considérer tous les faits pertinents pour établir une juste compensation, ce qui doit tenir compte notamment de la commission alors reçue :

[58] Lorsque l'immeuble faisant l'objet d'une offre d'achat qui ne mène pas à la conclusion d'un contrat par la faute du promettant-acheteur est par la suite vendu par le même courtier inscripteur, le tribunal ne peut omettre de considérer la commission ainsi reçue. En effet, si l'immeuble visé par le litige avait été vendu à la suite de la première offre, il n'aurait certainement pas pu l'être une deuxième fois. Comment prétendre alors que le courtier a droit à deux commissions, sans autre analyse?

[59]          Quand un tribunal évalue les dommages subis, il lui faut considérer tous les faits pertinents pour en arriver à établir une juste compensation. Dans ce but, il doit tenir compte non seulement de la commission reçue lors de la revente de l'immeuble, mais également de toutes les circonstances pertinentes. Il est donc possible que la commission reçue ne soit pas prise en compte dans le calcul des dommages accordés ou qu'elle le soit en partie, mais il peut également arriver qu'elle le soit entièrement.

                                                                                                               (Je souligne)

[62] Malgré ces enseignements, ni le premier juge ni les parties elles-mêmes d'ailleurs n'ont considéré la commission potentiellement reçue par le courtier dans l'évaluation des dommages octroyés. C'est une erreur de droit d'en faire ainsi abstraction. Cette erreur n'a toutefois pas d'incidence en l'espèce car je conclus à l'absence à la fois de faute contractuelle et de faute extracontractuelle, ce qui fait échec à l'octroi de quelque dommage.

[63] J'estime malgré tout important de le noter puisque, dans les circonstances de ce dossier, alors que la revente des immeubles s'est faite à court terme dans la continuité du même mandat, la commission vraisemblablement touchée par le courtier aurait fort probablement influencé de façon importante la juste compensation à laquelle il aurait pu avoir droit. »

Le texte intégral de la décision se retrouve ici.
 

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