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jeudi 1 novembre 2012

Demeure de plein droit et résiliation d’un bail commercial



Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans la décision Complexe Jean-Talon Ouest c. 2974100 Canada Inc. (2011 QCCS 27), la Cour supérieure avait conclu que l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire du locateur était invalide étant donné que celui-ci n’avait pas prouvé que le locataire était en demeure de plein droit par le seul effet de la loi au moment de l’exercice du droit à la résiliation extrajudiciaire. Cette décision avait notamment fait l’objet d’un billet sur notre blogue. Le 25 octobre 2012, la Cour d’appel, dans l'arrêt  Complexe Jean-Talon Ouest c. 2974100 Canada Inc. (2012 QCCA 1904), a renversé le jugement de première instance, concluant ainsi que le locataire était en demeure de plein droit, ce qui donnait au locateur le droit de résilier de plein droit le bail.

Contrairement au tribunal de première instance, la Cour d’appel est arrivée à la conclusion que le locataire était en défaut en vertu du bail :

« [2] Contrairement au juge de première instance, la Cour estime que, même si l’on accepte que Oxford Properties (l’auteure de l’appelante) tolérait les agissements de l’intimée, celle-ci était clairement en défaut par rapport à ces obligations contractuelles en ce qui a trait au paiement des loyers, l’installation de bannières publicitaires à l’extérieur des lieux loués, à son utilisation du stationnement extérieur et enfin, son obligation de faire certaines réparations.

[3] La Cour estime que dans les circonstances, l’intimée était en demeure de plein droit au sens de l’article 1597 al. 2 C.c.Q., ce qui donnait à l’appelante le droit de résilier de plein droit le bail, tel que prévu à la clause 22.01 du lease agreement du 2 avril 2004.

[4] L’appelante a droit à des dommages que la Cour, sur la foi de la preuve au dossier, établit à 80 927,76 $, soit 70 238,37 $ (pour le solde des loyers impayés à la date du procès calculé aux termes de la clause 2.02 dont la validité n’a pas été contestée par l’intimé) et 10 689,39 $ (correspondant à la pénalité de trois mois de loyer de base prévue à la clause 22.01 in fine). »

Le texte intégral de la décision de la Cour d’appel se retrouve ici.

Le texte intégral de la décision de la Cour supérieure se retrouve ici.

Commentaires

Le juge de première instance avait fait un exposé détaillé sur le droit applicable en matière de résiliation extrajudiciaire. La Cour d’appel n’a pas fait de commentaires sur les principes soulevés.

De plus, il est intéressant de remarquer que le locataire n’a pas fait de représentations lors de l’appel, s’en remettant ainsi à la discrétion de la Cour. La Cour d’appel souligne également que le locataire avait déguerpi des lieux loués, peu de temps après le jugement de première instance.
 

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