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jeudi 13 décembre 2012

Une travailleuse autonome ne peut opérer une garderie dans un condo


Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans la décision Syndicat de copropriété Les Condos du domaine c. Martel (2012 QCCS 6173), la Cour supérieure a accueilli la requête en injonction interlocutoire d’un syndicat des copropriétaires afin d’interdire aussi aux occupants d’un condominium d’opérer une garderie dans leur unité. La Cour a considéré que l’exploitation de la garderie créait un achalandage, ce qui allait à l’encontre des dispositions de la déclaration de copropriété.

Faits

Les défendeurs Martel et Mendez sont propriétaires d’une unité de condo dont le demandeur est le Syndicat des copropriétaires. Le 3 mars 2012, les défendeurs Martel et Mendez ont loué leur condo à Monsieur Gilles Vigneault et à la défenderesse Linda Racine. Cette dernière est une travailleuse autonome qui utilise le condo pour opérer une garderie subventionnée en milieu familiale pour 4 enfants.

Les articles 14 et 15 de la Déclaration de copropriété prévoient :

« 3.1    DESTINATIONS DE L’IMMEUBLE

Article 14.

L’immeuble est destiné exclusivement à des fins d’édification de bâtisses d’habitation résidentielle. Toutefois, un travail à domicile pourra être exercé dans les logements situés dans les bâtisses qui seront construites sur les parties privatives, dans la mesure où la réglementation municipale le permet et que cette activité n’occasionne aucun achalandage.

[…]

3.2       DESTINATION DES PARTIES PRIVATIVES

Article 15.

Chacune des parties privatives est destinée à servir d’assise à une bâtisse, devant être utilisée à des fins résidentielles. Chaque bâtisse est composée de trois logements en copropriété divise. On pourra exercer un travail à domicile dans ces unités à condition que cette activité respecte la règle établie à l’article 15. ci-dessus et n’occasionne aucun bruit ou aucune odeur qui pourrait nuire aux autres copropriétaires ou autres occupants de la copropriété. Chaque copropriétaire ainsi que chaque occupant doivent se conformer aux conditions relatives à la jouissance, à l’usage et à l’entretien des parties privatives ci-après stipulées au RÈGLEMENT DE L’IMMEUBLE. » [nos soulignés]

Analyse

Le Tribunal conclut que l’exploitation de la garderie par la défenderesse Racine crée un achalandage, ce qui va à l’encontre des dispositions de la Déclaration de copropriété :

« [23] Dans le présent dossier, à l’article 15[4] on indique qu’il peut y avoir un travail à domicile, mais que l’activité ne doit occasionner aucun achalandage.

[24] La défenderesse, madame Linda Racine, opère une garderie où elle peut recevoir jusqu’à 6 enfants. On ne peut donc pas dire qu’il n’y a pas d’achalandage puisque matin et soir, des parents viennent conduire leurs enfants, qu’ils stationnent ou non leurs véhicules sur le terrain, ils doivent quand même passer à pied sur les parties communes et privées pour se rendre au condo des défendeurs.

[25] De plus, comme l’a souligné la défenderesse, madame Racine, celle-ci sort tant dans la matinée que dans l’après-midi avec les enfants, ce qui occasionne encore de l’achalandage.

[26] Les articles 14 et 15 mentionnent que l’activité ne doit occasionner aucun achalandage ni aucun bruit ni aucune odeur qui pourrait nuire aux autres propriétaires. Cela démontre clairement que l’activité de travail autonome dans les condos est très limitée et vise beaucoup plus les travailleurs à domicile que le genre d’activité exercée par la défenderesse Racine.

[27] Ici, le demandeur n’a pas un droit apparent, mais un droit qui est clair. Les articles de la Déclaration de copropriété (P-1) sont clairs, ne laissent aucune place à interprétation.

[28] Ces articles sont tellement clairs que le non-respect entraîne automatiquement un préjudice sérieux et irréparable pour le demandeur puisqu’il devra subir ces inconvénients, alors qu’il est indéniable que la clause telle que libellée ne permet pas ce genre d’activité dans le condo. »

Par conséquent, l’injonction interlocutoire a été accueillie par le Tribunal.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.
 

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