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vendredi 8 février 2013

Expropriation : En raison de ses agissements dans le contexte de l’expropriation d’un commerce pour la construction d’une gare, l'Agence métropolitaine de transport devra notamment rembourser une partie des honoraires extrajudiciaires de l’expropriée, soit 250,000$.

2013EXP-353
Intitulé : Québec (Procureur général) (Ministre des Transports) c. Pièces d'autos de Montréal-Nord inc., 2012 QCTAQ 1225
Juridiction : Tribunal administratif du Québec, Section des affaires immobilières (T.A.Q.), SAI-M-165092-0911 et SAI-M-178544-1011
Décision de : Jacques Forgues et Mario Bouchard, juges administratifs
Date : 7 décembre 2012

Références : SOQUIJ AZ-50922937, 2013EXP-353 (162 pages)

Un commerce de pièces d'automobile qui louait un bâtiment et un terrain pour l'exploitation de son entreprise a droit à une indemnité de près de 6 000 000 $ à la suite de l'expropriation de l'immeuble pour construire une gare; cette indemnité inclut une somme de 250 000 $ pour le remboursement d'une partie des honoraires extrajudiciaires engagés par l'entreprise puisque c'est à cause de l'attitude, du comportement et des agissements de l'expropriante, l'Agence métropolitaine de transport, qu'une partie importante des frais et honoraires extrajudiciaires ont été engagés.

Résumé
EXPROPRIATION — indemnité — terrain — bâtiment loué et occupé par un commerce de pièces d'automobiles — construction d'une gare — indemnité au locataire — améliorations locatives — cessation de l'exploitation de l'entreprise — valeur des stocks — coûts reliés à la fermeture — taxes municipales — indemnités de départ — frais de liquidation et dissolution — perte de rentabilité — coûts de décontamination — coûts de nettoyage des lots à la suite de dommages causés par l'expropriante — honoraires d'expert — honoraires extrajudiciaires de l'avocat de la locataire — mauvaise foi de l'expropriant — indemnité additionnelle.

Requête en fixation de l'indemnité d'expropriation.

Le ministre des Transports du Québec (MTQ), pour le compte de l'Agence métropolitaine de transport (AMT), a transmis un avis d'expropriation le 29 septembre 2009 en vue de construire une gare. L'immeuble exproprié est constitué d'un terrain et d'un bâtiment, ce dernier étant loué et occupé par un commerce de pièces d'automobiles (la locataire). Celle-ci utilise le terrain pour le démantèlement d'automobiles, la vente de pièces et l'entreposage de carcasses en vue de s'en défaire pour la valeur du métal. La locataire possède des terrains adjacents qui n'ont pas été expropriés. L'immeuble exproprié était loué en vertu d'un bail jusqu'au 31 décembre 2019.

Décision
L'immeuble exproprié est loué à long terme. Tant le propriétaire que la locataire doivent être indemnisés. Il faut éviter la double indemnisation. En ce qui a trait aux améliorations locatives, la locataire les a payées. La somme de 75 293 $ sur laquelle les parties font consensus est celle à retenir comme étant la valeur des améliorations locatives que la locataire aurait pu récupérer n'eût été l'expropriation. La locataire utilise l'immeuble loué en conformité avec son usage le meilleur et le plus profitable. En appliquant la méthode du revenu au moment de fixer l'indemnité payable au propriétaire, le Tribunal a reconnu implicitement le droit de la locataire de poursuivre ses activités pendant plusieurs années. Il s'avère que la locataire a été contrainte de cesser ses activités et de cesser d'exploiter son entreprise en raison de l'expropriation. Elle réclame une indemnité pour la valeur des stocks. La méthode de la marge bénéficiaire brute est la plus appropriée parce qu'elle est la mieux adaptée au contexte et aux circonstances de la présente affaire. La valeur des automobiles à vendre ne pose pas problème puisque la preuve de l'AMT l'évalue à 10 106 $. Cette partie de l'indemnité est donc fixée à 11 000 $. Les réclamations pour «autos dans la cour (pièces)» et «autos dans la cour (métal)» ne soulèvent pas de difficultés majeures, car la preuve de la locataire justifie des valeurs respectives de 148 000 $ et 147 000 $. Pour ce qui est des pièces en tablettes, il faut tenir compte du vieillissement des pièces relativement à leur pourcentage de vente selon cet âge. Une valeur de 2,44 millions de dollars est retenue. Quant à la valeur de la machinerie et des équipements, elle fait l'objet d'une admission pour la somme de 394 000 $. En ce qui a trait aux dépenses excédentaires effectuées après le 30 septembre 2010, la locataire réclame le remboursement des taxes municipales sur ses terrains qui n'ont pas été expropriés au motif qu'ils ne pouvaient plus être utilisés aux mêmes fins que depuis 30 ans. La notion de «perte d'entreprise» est en cause, soit celle pour laquelle il faut établir une indemnité. Que les activités de la locataire n'aient pu être poursuivies en raison de l'expropriation et qu'elle ait dû engager inutilement des coûts sur un actif normalement utilisé à ces fins suffit pour accueillir sa réclamation visant le remboursement des taxes municipales. Le remboursement de taxes réclamé, soit la somme de 91 225 $, est donc accordé à titre de dépenses excédentaires. Quant au remboursement des indemnités de départ, il doit être accordé comme réclamé, y compris pour les cinq frères actionnaires majoritaires de la locataire. L'indemnité à verser est de 290 620 $. Les frais judiciaires engagés par la locataire pour l'établissement des indemnités de départ s'élèvent à 2 300 $ et doivent aussi être remboursés. La locataire réclame également une indemnité pour diminution des activités et de rentabilité. Elle fait valoir qu'un contrat avec un commerce d'encan d'automobiles a été rompu à la fin de 2008. Elle était fondée à agir comme elle l'a fait avec le commerce d'encan d'automobiles, soit de la façon qu'elle croyait être la meilleure pour réduire les dommages. Elle doit être indemnisée en fonction de ce qui, à défaut d'une preuve contraire, s'avérait la décision la plus appropriée. Une somme de 445 000 $ est accordée à ce titre. La locataire réclame aussi une indemnité pour ce qu'elle qualifie de coûts de décontamination ou de réhabilitation des lots qui lui appartiennent. Une somme de 1 183 390 $ pour les coûts de réhabilitation ou de décontamination doit effectivement être incluse dans l'indemnité, non pas parce que les lots de la locataire deviennent vacants par l'expropriation, mais parce que la cessation définitive de l'utilisation causée directement par l'expropriation contraint à dépolluer pour utiliser ces lots à quelque fin que ce soit. Par ailleurs, la locataire réclame le remboursement des coûts estimés de nettoyage et autres dommages causés à ses lots par l'AMT, ses préposés et mandataires. La somme de 15 330 $ réclamée reflète les conséquences du comportement inacceptable de la part d'un corps public expropriant à cet égard. Quant à la somme de 175 000 $ réclamée pour le nettoyage des lots, les terrains étaient déjà pollués par les activités de la locataire mais, de toute façon, un nettoyage s'imposait après les activités de l'AMT et de ses préposés. Une somme de 175 000 $ est accordée afin d'indemniser la locataire du nettoyage et des autres dommages causés à ses lots. Quant au remboursement des frais et honoraires d'experts, ils doivent être remboursés jusqu'à concurrence de 577 475 $. Par ailleurs, la locataire réclame un remboursement de 250 000 $, sur un total facturé à 690 000 $, à titre d'honoraires extrajudiciaires pour son avocat. Le remboursement des honoraires extrajudiciaires par la partie expropriante n'est ordonné que s'il y a mauvaise foi ou abus de procédure. Il faut retenir en l'espèce le manque d'ordre et de rigueur, la négligence et le comportement insouciant de l'AMT. L'irritant principal consiste en la confusion créée par les hésitations et même les contradictions dans les informations données par l'AMT. Cette situation a contribué à créer une impression de tromperie de la part de l'AMT envers la locataire, d'où une méfiance certaine. Ce sont principalement l'attitude, le comportement et les agissements de l'AMT envers la locataire tout au long du processus d'expropriation qui autorisent à conclure que la règle générale du non-remboursement des honoraires extrajudiciaires souffre ici une exception. L'AMT a abusé de ses droits au détriment de la locataire, et son comportement est blâmable. La mauvaise foi d'un corps public n'est pas facile à prouver, mais la conduite de l'AMT dans la présente affaire en a les attributs. La somme de 250 000 $ est appropriée. Par ailleurs, la locataire réclame 17 000 $ pour troubles et inconvénients. Ce montant n'est pas contesté, et il est raisonnable de l'accorder. Quant à l'indemnité additionnelle, l'écart entre l'offre et l'indemnité allouée fonde à l'accorder également. Il faut souligner le climat d'insécurité, d'attente et même de méfiance jusqu'à l'audience. L'AMT est aussi condamnée aux dépens. Le total de l'indemnité définitive d'expropriation, arrondi, est fixé à 5 956 600 $.

NDLR :
La décision du Tribunal administratif du Québec ayant fixé l'indemnité à verser au propriétaire du terrain exproprié est diffusée à SOQUIJ AZ-50922936 et résumée à 2013EXP-355 (dossier no SAI-M-163020-0909).

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