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lundi 25 février 2013

Le refus de donner suite à une promesse de vente n’est pas suffisant pour donner ouverture à une saisie avant jugement


Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.
 
Dans Ianni c. 9130‑7256 Québec Inc. (2013 QCCS 605), les défendeurs 9130‑7256 Québec Inc. et Stéphane L’Espérance (ci-après les « Vendeurs ») ont demandé à la Cour d’annuler une saisie avant jugement par laquelle les demandeurs Gérardo et Giuseppe Ianni (ci-après les « Acheteurs ») avaient saisi la somme de 900 000 $ qui représentait le solde du prix de vente provenant de la vente de l’immeuble à un tiers. Le Tribunal a annulé la saisie avant jugement considérant que les allégations de l’affidavit ne donnent pas lieu à une crainte objective que sans la saisie le recouvrement de la créance soit mis en péril. Le Tribunal conclut également que la seule intention que le comportement allégué démontre est celle de ne pas vouloir compléter la vente de la propriété aux Acheteurs.
Faits
l
En juin 2012, une promesse de vente intervient entre les parties relativement à un terrain vacant situé à Montréal. La promesse de vente est notamment conditionnelle à ce que les Vendeurs prennent les arrangements nécessaires avec un voisin afin qu’il démantèle de la machinerie à l’extérieur de son immeuble. La promesse de vente prévoit également que les Vendeurs doivent obtenir l’acceptation du MDDEP quant à la réhabilitation du terrain, et ce, avant le 30 novembre 2012. Le 30 novembre 2012, les Acheteurs transmettent aux Vendeurs un avis afin de prolonger le délai pour la réalisation de cette deuxième condition. Les Vendeurs refusent de signer cet avis. En effet, ils sont d’avis que la promesse de vente est devenue nulle et non-avenue étant donné que le voisin a refusé de s’entendre avec eux sur le démantèlement de la machinerie sur son terrain.

Or, les Acheteurs sont informés en janvier 2013 que le voisin en question demeure prêt à signer une entente avec les Vendeurs quant au démantèlement de la machinerie. Le 16 janvier 2013, les Acheteurs apprennent également que la propriété a été vendue à un tiers pour la somme de 1 150 000 $, dont une somme de 250 000 $ est payée comptant et une balance de prix de vente de 900 000 $ est payable le 31 janvier 2013. Dans les jours suivants, les Acheteurs intentent donc une action réclamant la perte de profits qu’ils comptaient réaliser et, le 25 janvier 2013, la Cour a autorisé la saisie avant jugement de la somme de 900 000 $ entre les mains du tiers acheteur.

Selon les Acheteurs, les Vendeurs sont en mode de réalisation rapide d’argent et ont des problèmes de liquidité. Les Vendeurs prétendent quant à eux que les allégations contenues à l’affidavit au soutien de la saisie avant jugement ne démontrent pas une crainte sérieuse et objective que la créance des Acheteurs soit en péril.

Analyse

Le Tribunal considère que même si les allégations de l’affidavit pourraient faire croire que les Vendeurs ont commis une faute, celles-ci ne ne sont pas suffisantes pour donner lieu à une crainte objective que sans la saisie le recouvrement de la créance soit mis en péril :

« [27]   Au lieu de cacher leurs intentions aux acheteurs, les vendeurs les ont tenu au courant en tout moment.

[28] À titre d’exemple les acheteurs étaient au courant de la réticence des vendeurs de payer la somme 10 000,00 $ au voisin (paragr. 48 de l’affidavit). M. L'Espérance appelle M. Gerardo Ianni à la mi-décembre pour discuter de la situation avec le voisin. Finalement, le 21 décembre les vendeurs informent les acheteurs qu’ils considèrent la promesse d’achat nulle, faute d’entente avec le voisin. Cette position est réitérée par Mme Lemay le 10 janvier 2013.

[29] De surcroit, les allégations des acheteurs que les vendeurs ont des problèmes de liquidité ne sont pas objectivement soutenues par l’affidavit de M. Ianni. La vente au tiers en janvier était possiblement motivée par la difficulté d’obtenir l’accord du voisin sans lui verser une somme d’argent ou par le retard à obtenir la lettre du MDDEP.

[30] Dans Griffis c. Grabowska,[1] la Cour d’appel fait un survol des critères requis pour justifier une saisie avant jugement et s’exprime ainsi :

[15] L'allégation du demandeur voulant qu'il ait été victime d'une fraude ne suffit donc pas, à elle seule, pour justifier la saisie avant jugement. Le demandeur doit alléguer des faits précis – une allégation générale ne suffit pas! – le justifiant de craindre que sans cette mesure provisionnelle, le recouvrement de sa créance soit mis en péril.   S'agissant d'une conduite malhonnête persistante (ou caractérisée), le juge pourra cependant apprécier la portée de ces faits à la lumière de cette conduite. C'est ainsi qu'un geste, un comportement ou une initiative, quoique neutre à première vue, pourra tout de même justifier le demandeur de craindre que sans la saisie avant jugement des biens du défendeur le recouvrement de sa créance ne soit mis en péril.

[31] Pour bien cerner la portée de cet arrêt de la Cour, il faut se référer aux faits, car la Cour note que : « l'appelant raconte comment les intimés auraient manœuvré pour le dépouiller de près de 3 millions de dollars de l'automne 2007 au printemps 2009. »

[32] Dans le présent dossier, on se trouve loin d’une telle situation. Il s’agit d’une transaction immobilière qui a mal tourné pour les acheteurs, mais les comportements des vendeurs ne justifient pas leur crainte de ne pas recouvrer leur créance. Ce comportement ne démontre pas que les vendeurs avaient une intention « déloyale, douteuse, louche ou reprochable telle que l'on peut être sérieusement amenés à croire qu'il tente de soustraire subrepticement ses actifs aux mains de ses créanciers et de la justice et de se rendre ainsi « judgment proof » comme le disait si bien le juge Kaufman de la Cour d'appel dans la célèbre affaire Toledo ».

[33] La seule intention que le comportement allégué démontre est celle de ne pas compléter la vente de la propriété aux acheteurs. Cette Cour décidera en temps opportun si les vendeurs ont commis une faute. » [nos soulignés]

  
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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