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mardi 30 avril 2013

Recours du courtier contre le promettant-acheteur rejeté vu l’absence de dommages subis

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Le 17 octobre 2012, je publiais un billet sur l’arrêt Société en nom collectif Immobilier 2000 c. Immobilier Estrie Inc. La Cour avait notamment conclu, dans le cadre du recours du courtier contre le promettant-acheteur qui n’a pas donné suite à une promesse de vente, que le tribunal devait tenir compte de la commission obtenue par le courtier suite à la vente des immeubles à des tiers. Dans Century 21 Max‑Immo c. Développements McGill (2013 QCCS 1690), la Cour supérieure, même si elle conclut à la faute extracontractuelle du promettant-acheteur à l’encontre du courtier, conclut que le courtier n’a pas subi de dommages étant donné qu’il a reçu, suite à la vente de l’immeuble, une rétribution supérieure à celle qu’il devait avoir.
 
Faits

La demanderesse Century 21 Max‑Immo obtient de Transcat Inc. un contrat de courtage exclusif relativement à la vente d’un immeuble. Le contrat prévoit notamment une rétribution de 5% du prix de vente. Le ou vers le 13 juin 2008, une promesse de vente intervient entre la défenderesse, Développements McGill, à titre de promettant-acheteur, et Transcat, à titre de promettant-vendeur, relativement à l’immeuble. Toutefois la défenderesse ne donne pas suite à la promesse de vente étant donné des difficultés afin de trouver le financement nécessaire. Le 6 novembre 2008, Transcat confie un nouveau contrat de courtage exclusif à la demanderesse. Le 6 juillet 2009 l’immeuble est vendu à un tiers et la demanderesse reçoit une rétribution de 35 000 $.

Analyse

La Cour fait un rappel intéressant et concis des principes de droits applicable en semblable matière :

[18] La Cour d’appel a établi, dans le cadre d’une vente avortée, les principes applicables à la réclamation de la rétribution du courtier immobilier à l’encontre du promettant-acheteur qui n’est pas son mandant. Ces principes incluent, entre autres, les suivants :
a. ce recours est de nature extracontractuelle;
b. la faute contractuelle du promettant-acheteur envers son promettant-vendeur peut aussi constituer une faute extracontractuelle envers le courtier immobilier du promettant-vendeur, mais il n’y a pas d’automatisme à cet égard (malgré ce que semble sous-entendre l’auteur Henri Richard[9]);
c. ainsi, le courtier immobilier doit établir que le promettant-acheteur n’a pas agi en personne raisonnable envers lui[10], et qu’il est donc aussi fautif à son égard;
d. une telle faute peut être établie si le courtier immobilier prouve, entre autres, la mauvaise foi, l’insouciance, l’incurie, la désinvolture, l’absence de motif sérieux, l’erreur de jugement ou le manque de perspicacité du promettant-acheteur.
           
                        […]

            [26] La Cour d’appel a aussi établi, dans le cadre d’une vente avortée, les principes applicables aux dommages pouvant être accordés au courtier immobilier qui réclame sa rétribution à l’encontre d’un promettant-acheteur. Ces principes incluent, entre autres, les suivants :
a. l’évaluation des dommages doit viser une juste compensation et, à cette fin, tous les faits pertinents doivent être considérés;
b. ainsi, le Tribunal ne peut omettre de prendre en considération la rétribution reçue par le courtier dans le cadre de la vente de l’immeuble en question à un autre acheteur;
c. le courtier immobilier n’a donc droit qu’à ses dommages réels. »

La Cour conclut tout d’abord que la défenderesse a commis une faute à l’égard de la demanderesse considérant que la défenderesse a fait preuve d’insouciance, de désinvolture et d’absence de motif sérieux et qu’elle n’a pas agi en personne raisonnable.

Toutefois, le Tribunal conclut que la demanderesse n’a subi aucun dommage :

« [33] La Demanderesse a ainsi obtenu une rétribution plus élevée avec la Vente réalisée (35 000 $) que celle qu’elle aurait obtenue si la Vente projetée avait eu lieu (30 000 $), et elle n’a donc subi aucun dommage à ce chapitre.

[34] Par ailleurs, le Tribunal a souligné aux Parties qu’il y avait certes des dépenses fixes, encourues par la Demanderesse lors des négociations reliées à la Vente projetée, qui ont dû être répétées dans le cadre de la Vente réalisée.

[35] En principe, la Demanderesse pourrait avoir droit au remboursement de ces frais fixes, à titre de dommages résultant de la faute extracontractuelle de la Défenderesse à son égard.

[36] Or, il n’y a aucune preuve valable quant à ces frais fixes, de telle sorte que le Tribunal n’est pas en mesure de se prononcer à ce sujet. La Demanderesse le reconnaît.

[37] À tout événement, le Tribunal note que la rétribution de la Demanderesse, suite à la Vente réalisée, est de 5 000 $ plus élevée que celle qu’elle aurait gagnée si la Vente projetée avait eu lieu (35 000 $ moins 30 000 $), permettant ainsi une certaine compensation, en tout ou en partie, pour ces frais fixes. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.
 

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