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jeudi 25 avril 2013

Zonage, usage dérogatoire et synagogue

Par Sophie Lacroix
Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l.

La ville de Montréal a déjà fait bien parler d’elle par le passé concernant les accommodements raisonnables mis en place en vue de respecter les diverses cultures et croyances de ses concitoyens. Dans Montréal (Ville de) c. Congrégation Munchas Elozer Munkas, 2013 QCCS 1559, la Cour supérieure accorde priorité aux droits acquis d’une congrégation malgré que l’usage auquel est destiné l’immeuble l’abritant, transformé en lieu de culte, soit contraire au règlement de zonage en vigueur.
 
Les faits

La congrégation Munchas Elozer Munkas occupe depuis 1976 un immeuble situé dans l’ancienne ville d’Outremont et construit au début des années 1900. Selon le zonage en vigueur, l’immeuble est à vocation résidentielle et permet essentiellement l’habitation bifamiliale, trifamiliale et multifamiliale. Cet immeuble borde une zone où est permis l’usage mixte de commerce de détail/habitation et une zone permettant les usages de culte et religion ainsi que d’espace public ouvert. De 1984 à 1986, la Congrégation effectue des travaux majeurs au local occupé. À chaque fois, les permis requis ont été obtenus de la ville d’Outremont. Ces travaux consistaient en outre à installer un bain rituel, une corniche et une toiture amovible au-dessus d’une partie du deuxième étage pour permettre l’aménagement d’une « soukka ». Aucune réparation majeure n’a été effectuée depuis 1984. La ville de Montréal a déposé la requête introductive d’instance dans ce dossier en 2009.

Le droit

Le Tribunal précise que la législation adoptée par un organisme public doit être uniformément appliquée à tous et que la tolérance d’une municipalité quant à la transgression de la réglementation ne doit pas être interprétée comme étant une autorisation tacite de violer la réglementation municipale ou procurant un droit de le faire. La Cour supérieure ajoute qu’elle jouit cependant d’un pouvoir discrétionnaire afin d’intervenir face à une utilisation incompatible d’un immeuble, selon l’article 227 de la Loi sur l'aménagement et l'urbanisme, LRQ, c A-19.1 (ci-après LAU) :

« La Cour supérieure peut, sur requête du procureur général, de l'organisme compétent, de la municipalité ou de tout intéressé, ordonner la cessation:

 1° d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec:

a)  un règlement de zonage, de lotissement ou de construction;

b)  un règlement prévu à l'un ou l'autre des articles 79.1, 116 et 145.21;

c)  un règlement ou une résolution de contrôle intérimaire;

d)  un plan approuvé conformément à l'article 145.19;

e)  une entente visée à l'article 145.21, 165.4.18 ou 165.4.19;

f)  une résolution visée au deuxième alinéa de l'article 145.7, 145.34, 145.38, 165.4.9 ou& 165.4.17 ou au troisième alinéa de l'article 145.42;

 2° d'une intervention faite à l'encontre de l'article 150;

 3° d'une utilisation du sol ou d'une construction incompatible avec les dispositions d'un plan de réhabilitation d'un terrain approuvé par le ministre du Développement durable, de l'Environnement et des Parcs en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de la Loi sur la qualité de l'environnement (chapitre Q-2).

Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis pour rendre l'utilisation du sol ou la construction conforme à la résolution, à l'entente, au règlement ou au plan visé au paragraphe 1° du premier alinéa ou pour rendre conforme au plan métropolitain applicable, aux objectifs du schéma applicable ou aux dispositions du règlement de contrôle intérimaire applicable l'intervention à l'égard de laquelle s'applique l'article 150 ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain.

Elle peut aussi ordonner, aux frais du propriétaire, l'exécution des travaux requis pour rendre l'utilisation du sol ou la construction compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation mentionné au paragraphe 3° du premier alinéa ou, s'il n'existe pas d'autre remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain. »

Selon la jurisprudence en vigueur, trois critères doivent être analysés pour déterminer l’intervention de la Cour supérieure selon l’article 227 LAU : les agissements de la municipalité, les agissements de la personne en contravention et les effets du maintien de la situation dérogatoire.

Le Tribunal conclut à la présence de circonstances exceptionnelles menant à l’ouverture de sa discrétion judiciaire et rejette le recours institué par la ville de Montréal. Ainsi, la ville d’Outremont était consciente des travaux effectués depuis les années 1980, tel que le démontre l’octroi de permis et la visite d’inspecteurs, et ce n’est qu’en 2009 que la requête introductive fut déposée. La Congrégation a démontré sa bonne foi et sa transparence en demandant le changement de la vocation de l’immeuble occupé et en essayant de relocaliser le lieu de culte dans un endroit zoné à cet effet. Le maintien de la Synagogue dans cet immeuble se fond à son voisinage puisqu’elle est adjacente à d’autres lieux de cultes ainsi qu’à des espaces commerciaux. Les plaintes de citoyens déposées en preuve par la ville sont de peu de valeur étant donné que la pétition est non datée et que plusieurs citoyens l’ayant signée, ou ayant signée une plainte individuelle, n’habitent pas dans l’arrondissement d’Outremont et ne font que prôner l’état de droit et non de véritables inconvénients quotidiens.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

Commentaire

Il aurait été intéressant de connaître l’issue de ce recours si la liberté de religion avait été soulevée pour justifier l’occupation des lieux en plus des arguments avancés.  
 

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