25 Avr 2013

Zonage, usage dérogatoire et synagogue

Par
Sophie Lacroix
Pellerin Savitz s.e.n.c.r.l.

La
ville de Montréal a déjà fait bien parler d’elle par le passé concernant les
accommodements raisonnables mis en place en vue de respecter les diverses
cultures et croyances de ses concitoyens. Dans Montréal (Ville de) c.
Congrégation Munchas Elozer Munkas
, 2013 QCCS 1559, la Cour supérieure
accorde priorité aux droits acquis d’une congrégation malgré que l’usage auquel
est destiné l’immeuble l’abritant, transformé en lieu de culte, soit contraire
au règlement de zonage en vigueur.

 

Les faits

La
congrégation Munchas Elozer Munkas occupe depuis 1976 un immeuble situé dans
l’ancienne ville d’Outremont et construit au début des années 1900. Selon le
zonage en vigueur, l’immeuble est à vocation résidentielle et permet
essentiellement l’habitation bifamiliale, trifamiliale et multifamiliale. Cet
immeuble borde une zone où est permis l’usage mixte de commerce de
détail/habitation et une zone permettant les usages de culte et religion ainsi
que d’espace public ouvert. De 1984 à 1986, la Congrégation effectue des
travaux majeurs au local occupé. À chaque fois, les permis requis ont été
obtenus de la ville d’Outremont. Ces travaux consistaient en outre à installer
un bain rituel, une corniche et une toiture amovible au-dessus d’une partie du
deuxième étage pour permettre l’aménagement d’une « soukka ». Aucune réparation
majeure n’a été effectuée depuis 1984. La ville de Montréal a déposé la requête
introductive d’instance dans ce dossier en 2009.

Le droit

Le
Tribunal précise que la législation adoptée par un organisme public doit être
uniformément appliquée à tous et que la tolérance d’une municipalité quant à la
transgression de la réglementation ne doit pas être interprétée comme étant une
autorisation tacite de violer la réglementation municipale ou procurant un
droit de le faire. La Cour supérieure ajoute qu’elle jouit cependant d’un
pouvoir discrétionnaire afin d’intervenir face à une utilisation incompatible
d’un immeuble, selon l’article 227 de la Loi
sur l’aménagement et l’urbanisme
, LRQ, c A-19.1 (ci-après LAU) :

« La Cour supérieure peut, sur
requête du procureur général, de l’organisme compétent, de la municipalité ou
de tout intéressé, ordonner la cessation:

 1° d’une utilisation du sol ou d’une construction
incompatible avec:

a)  un règlement de zonage, de lotissement ou de construction;

b)  un règlement prévu à l’un ou l’autre des articles 79.1, 116
et 145.21;

c)  un règlement ou une résolution de contrôle intérimaire;

d)  un plan approuvé conformément à l’article 145.19;

e)  une entente visée à l’article 145.21, 165.4.18
ou 165.4.19;

f)  une résolution visée au deuxième alinéa de l’article 145.7,
145.34, 145.38, 165.4.9 ou& 165.4.17 ou au troisième alinéa de
l’article 145.42;

 2° d’une intervention faite à l’encontre de
l’article 150;

 3° d’une utilisation du sol ou d’une construction
incompatible avec les dispositions d’un plan de réhabilitation d’un terrain
approuvé par le ministre du Développement durable, de l’Environnement et des
Parcs en vertu de la section IV.2.1 du chapitre I de la Loi sur la qualité de
l’environnement (chapitre Q-2).

Elle peut également ordonner, aux frais du propriétaire, l’exécution des
travaux requis pour rendre l’utilisation du sol ou la construction conforme à
la résolution, à l’entente, au règlement ou au plan visé au paragraphe 1° du
premier alinéa ou pour rendre conforme au plan métropolitain applicable, aux
objectifs du schéma applicable ou aux dispositions du règlement de contrôle
intérimaire applicable l’intervention à l’égard de laquelle s’applique
l’article 150 ou, s’il n’existe pas d’autre remède utile, la démolition de la
construction ou la remise en état du terrain.

Elle peut aussi ordonner, aux frais du
propriétaire, l’exécution des travaux requis pour rendre l’utilisation du sol
ou la construction compatible avec les dispositions du plan de réhabilitation
mentionné au paragraphe 3° du premier alinéa ou, s’il n’existe pas d’autre
remède utile, la démolition de la construction ou la remise en état du terrain. »

Selon
la jurisprudence en vigueur, trois critères doivent être analysés pour
déterminer l’intervention de la Cour supérieure selon l’article 227 LAU :
les agissements de la municipalité, les agissements de la personne en
contravention et les effets du maintien de la situation dérogatoire.

Le
Tribunal conclut à la présence de circonstances exceptionnelles menant à
l’ouverture de sa discrétion judiciaire et rejette le recours institué par la
ville de Montréal. Ainsi, la ville d’Outremont était consciente des travaux
effectués depuis les années 1980, tel que le démontre l’octroi de permis et la visite
d’inspecteurs, et ce n’est qu’en 2009 que la requête introductive fut déposée. La
Congrégation a démontré sa bonne foi et sa transparence en demandant le
changement de la vocation de l’immeuble occupé et en essayant de relocaliser le
lieu de culte dans un endroit zoné à cet effet. Le maintien de la Synagogue
dans cet immeuble se fond à son voisinage puisqu’elle est adjacente à d’autres
lieux de cultes ainsi qu’à des espaces commerciaux. Les plaintes de citoyens
déposées en preuve par la ville sont de peu de valeur étant donné que la
pétition est non datée et que plusieurs citoyens l’ayant signée, ou ayant signée
une plainte individuelle, n’habitent pas dans l’arrondissement d’Outremont et
ne font que prôner l’état de droit et non de véritables inconvénients
quotidiens.

Le
texte intégral de la décision est disponible ici.

Commentaire

Il
aurait été intéressant de connaître l’issue de ce recours si la liberté de
religion avait été soulevée pour justifier l’occupation des lieux en plus des
arguments avancés.  

 

Commentaires (0)

L’équipe du Blogue vous encourage à partager avec nous et nos lecteurs vos commentaires et impressions afin d’alimenter les discussions sur le Blogue. Par ailleurs, prenez note du fait qu’aucun commentaire ne sera publié avant d’avoir été approuvé par un modérateur et que l’équipe du Blogue se réserve l’entière discrétion de ne pas publier tout commentaire jugé inapproprié.

Laisser un commentaire

À lire aussi...