10 jugements essentiels en matière de louage commercial

par Pierre-Luc Beauchesne

Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Il serait facile de regrouper 20, 30 et même plus de jugements essentiels en matière de louage commercial. Avec humilité, nous avons tenté de choisir les 10 décisions qui nous semblaient les plus intéressantes et qui donnaient une vue d’ensemble de ce domaine du droit. Les thèmes que nous aborderons seront donc variés : libre jouissance des lieux, résiliation unilatérale, occupation continue des lieux loués, option de renouvellement, honoraires extrajudiciaires, exclusivité, ordonnance de sauvegarde… En guise d’introduction, nous vous rappelons que les dispositions pertinentes en matière de louage commercial se retrouvent aux articles 1851 à 1891 du Code civil du Québec.

1.    Leblond c. Dionne, 2006 QCCA 341

La Cour rappelle le principe bien connu que les parties à un bail commercial sont liées, tout d’abord par les clauses de celui‑ci, et en cas de silence du bail, par les dispositions supplétives prévues au Code civil du Québec :

« [27] Les obligations entre un locataire et un locateur sont d’abord régies par les clauses de leur bail et, en cas de silence de celui-ci, par les dispositions supplétives applicables au contrat de louage.  Or, le bail convenu comporte des clauses d’exonération en faveur du locateur.  Elles devraient, de l’avis des intimés, recevoir application.  Examinons-les sans plus attendre puisque si elles exonèrent valablement les intimés de toute responsabilité, point n’est besoin d’aller plus loin. »

2.    Karrum Realties Inc. c. Ama Investments Inc., 2007 QCCA 880

Dans cet arrêt, la Cour d’appel énonce que les dispositions du Code civil du Québec régissant l’obligation du locateur de fournir à son locataire la libre jouissance des lieux, ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent, dans un bail commercial, circonscrire les obligations du locateur. 

L’appelante Karrum Realties Inc., le locateur, et l’intimée Ama Investments Inc., le locataire, ont conclu un bail commercial relativement à un espace situé au 1194, rue Sainte‑Catherine Ouest, à Montréal. Ce local est situé dans un immeuble où l’un des locataires exploite un club de danseuses nues, alors qu’un autre locataire exploite au sous‑sol un établissement de « peep-show ». De plus, un autre club de danseuses nues se trouve dans l’immeuble voisin. Le locataire, quant à lui, avait l’intention d’exploiter un commerce de vêtements et était au courant des activités des autres locataires et du voisin. 

Le bail comporte certaines clauses par lesquelles le locataire déclare avoir inspecté les lieux, s’en déclare satisfait, qu’il était au courant des activités des autres locataires et qu’il reconnaissait que le locateur ne serait responsable d’aucun dommage causé par les activités des autres locataires et des occupants des immeubles voisins. Environ deux ans après la signature du bail, les clubs de danseuses ont commencé à recourir à des services de rabatteurs afin de solliciter la clientèle potentielle circulant sur la rue. Le locataire s’est plaint de cette situation au locateur. Par la suite, le locataire ayant fait défaut de payer son loyer, le locateur a intenté une action en recouvrement de loyers. 

Le juge de première instance rejette le recours du locateur, étant d’avis que celui‑ci n’a pas assuré la jouissance paisible des lieux à son locataire qui a souffert de la présence des rabatteurs employés par les clubs de danseuses voisins. La Cour d’appel infirme toutefois le jugement de première instance, en concluant entre autres que les clauses du bail sont claires et permettent en quelque sorte d’exonérer le locateur :

« [34]   Lorsqu'Ama a conclu le bail, en 1998, elle connaissait la nature exacte des entreprises exploitées par le locataire du dessus (club de danseuses) et celui du dessous (établissement offrant des « peep‑shows »). Sa représentante, Badria Dada, ayant visité les lieux, elle connaissait aussi la présence de l'autre club dans l'immeuble voisin. Il est vrai qu'à cette époque, les clubs n'utilisaient pas de rabatteurs, ce qu'ils ont commencé à faire un ou deux ans plus tard. Cela dit, les clauses du bail, telles que reproduites plus haut (voir supra, paragr. [2]), sont, d'une part, limpides, et d'autre part, suffisamment larges pour inclure tout inconvénient ou trouble présent ou futur découlant du voisinage de ces établissements.

[35] Il importe de rappeler ici que les articles 1854, 1858, 1859, 1861, 1863 C.c.Q., qui régissent l'obligation du locateur de fournir au locataire la paisible jouissance des lieux loués, ne sont pas d'ordre public : les parties à un bail commercial peuvent donc, comme elles l'ont fait ici librement, limiter, même de façon draconienne, les obligations du locateur (contrairement à ce qui se produit en matière de bail de logement, selon l'article 1893 C.c.Q.). En outre, même si, par hypothèse, on assimilait ces clauses à des clauses d'exonération de responsabilité régies par l'article 1474 C.c.Q., elles seraient valides, en l'absence d'une preuve de faute intentionnelle ou de faute lourde de la part de Karrum, preuve qui n'a pas été faite ici. »

3.    Immeubles Gabriel Azzouz Inc. c. Salon d’optique Fernand Ghobril Inc., 2008 QCCA 135

Un locataire dans un centre commercial a le droit de résilier unilatéralement son bail si le locateur fait défaut de lui procurer la jouissance du bien loué et change la forme ou la destination du bien.

Dans cette affaire, lorsque le bail entre les parties avait été conclu, le centre commercial était occupé à 90 %. Toutefois, par la suite, la situation s’est dégradée suite au départ de l’un des locataires majeurs, Famous Players, mais aussi suite aux mauvaises décisions d’affaires prises par le locateur.

La Cour énonce que l’obligation de procurer la jouissance du bien en est une de résultat, et conclut que le défaut du locateur de procurer la jouissance du bien loué à son locataire peut donner ouverture à la résiliation unilatérale du bail :

« [5] Également, l’appelante avait l'obligation de procurer la jouissance du bien loué à l'intimée, de ne pas changer la forme ou la destination du bien, s’agissant d’une obligation de résultat.

[6] Les manquements de l’appelante à ses obligations donnaient ouverture à la résiliation unilatérale du bail à compter de juin 2004. »

4. Aéroports de Montréal c. Hôtel de l’aéroport de Mirabel Inc., C.A. Montréal, n^o 500‑09‑012560‑025, 12 août 2003, jj. Baudouin, Delisle et Dalphond

Dans cette affaire, le juge de première instance avait conclu que la décision d’Aéroports de Montréal de permettre le transfert des vols réguliers, de Mirabel vers Dorval, et de rapatrier à Dorval les vols nolisés, constituait un motif suffisant pour que le locataire puisse résilier son bail. La Cour avait également condamné le locateur à payer à son locataire la somme de 17 755 000 $. 

La Cour d’appel a donné raison au juge de première instance et a rejeté les appels. Elle a conclu tout d’abord que l’existence de l’achalandage était une considération principale de l’engagement du locataire ou à tout le moins, une condition implicite, mais claire du bail :

« [34] Il me semble évident que l'une des considérations principales du bail est l'existence d'un achalandage à Mirabel suffisant pour couvrir l'investissement et faire un profit raisonnable. On ne peut, sans friser la pure argutie, sérieusement soutenir que quelqu'un accepterait d'exploiter un hôtel dans une zone inhabitée tout en pensant que, du jour au lendemain, son locateur peut impunément concentrer à Dorval les vols sur lesquels il compte pour rentabiliser son entreprise.

[35] La lecture des termes mêmes du bail révèle clairement le lien nécessaire entre le trafic aéroportuaire et la disponibilité de l'hôtel. En effet, il impose une disponibilité prioritaire des chambres pour les passagers (art. 18b). C'est de plus le directeur de l'aéroport qui fixe les tarifs hôteliers (art. 18c). On oblige, en outre, le locataire à mentionner l'aéroport dans toute représentation promotionnelle (art. 39), etc.

[36] En résumé, l'existence d'un achalandage suffisant à Mirabel constituait, sinon une considération principale de l'engagement du locataire, du moins une condition implicite mais claire du bail. »

La Cour rappelle ensuite le principe énoncé à l’article 1863 du Code civil du Québec selon lequel une partie peut résilier le bail, si l’inexécution d’une obligation par l’une des parties cause à l’autre un préjudice sérieux :

« [40] Comme le souligne la première juge, l'art. 1863 C.c.Q., applicable en 1997, énonce que la résiliation d'un bail immobilier n'est possible que si l'inexécution d'une obligation par l'une des parties cause un préjudice sérieux à l'autre. Il revenait donc à l'intimée d'établir l'existence non seulement d'un impact négatif sur ses affaires, mais d'un préjudice sérieux. »

La Cour conclut que la décision du locateur de rapatrier les vols nolisés à Dorval cause un préjudice sérieux au locataire :

« [50] Il en va cependant autrement de la décision de ADM de rapatrier les vols nolisés à Dorval. Cette décision est entièrement imputable à ADM qui veut alors minimiser ses importantes pertes d'opération à Mirabel^[9]. Si elle est avantageuse pour ADM, elle est manifestement néfaste pour l'intimée qui se voit ainsi privée de 80 % de son achalandage. Un tel préjudice est suffisamment sérieux pour justifier une résiliation.

[51] En décidant en mai 2002 que tous les passagers devraient désormais utiliser Dorval, ADM vide pratiquement le contrat de sa substance. De plus, en prenant de façon consciente une décision qui a un impact si négatif sur les affaires de son cocontractant, ADM manque à son obligation de bonne foi dans l'exécution du contrat, règle qui existait sous la loi ancienne et qui est désormais codifiée aux art. 6 et 7 C.c.Q. (Sigma Construction inc. c. Ievers, J.E. 95‑1846 (C.A.); Provigo, précité). Les appelants ont alors contrevenu à leurs obligations contractuelles pour des raisons qui leur sont propres et ils doivent indemniser l'intimée pour le préjudice qui en découle.

[…]

[54] Avec égards pour les appelants, je suis d'avis que la première juge avait raison de rejeter cet argument. En effet, l'annonce en mai 2002 de la fin de la desserte des vols nolisés à partir de Mirabel dans les douze à vingt-quatre mois suivants est une décision de ADM qui a pour conséquence d'instaurer dès lors un climat d'instabilité chez l'intimée tout en confirmant qu'elle va perdre à court terme 80 % de sa clientèle et devenir ainsi une entreprise non viable : comment peut-elle alors recruter du personnel qui recherche une certaine permanence et espérer garder ceux qui se font offrir un emploi ailleurs? que doit-elle faire si des réparations importantes et coûteuses sont requises? comment doit-elle planifier le calendrier des rénovations et remplacement des équipements? comment peut-elle attirer des mariages ou autres évènements spéciaux planifiés longtemps à l'avance? que dire aux fournisseurs et banquiers? La poursuite de l'entreprise en pareilles circonstances ne saurait raisonnablement être exigée d'elle. »

5.    9051‑5909 Québec Inc. c. 9067‑8665 Québec Inc., C.A. Québec, n^o 200‑09‑003559‑017, 1^er avril 2003, jj. Chamberland, Pelletier et Rayle 

Dans cet arrêt, la Cour d’appel reconnaît la validité des clauses prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial :

« [28] Le bail signé par les parties le 1^er septembre 1998 ne laisse aucun doute quant au droit de l'appelante d'exiger la résiliation de plein droit du bail «à défaut par le locataire de payer le loyer à échoir en vertu du présent bail à chacune des échéances (…)» sans préjudice à son droit «de recouvrer le loyer échu et à échoir (…)».

[29] Avec égards pour le juge de première instance, j'estime que l'arrêt Place Fleur de Lys, précité, ne fait pas autorité lorsque le bail contient, comme en l'espèce, une clause en stipulant clairement la résiliation de plein droit au cas de défaut de paiement du loyer.

[30] En effet, dans l'arrêt Place Fleur de Lys, le bail intervenu entre les parties ne comportait pas de clause de résiliation automatique ou de plein droit.   C'est dans ce contexte que, confrontée à la règle générale énoncée à l'article 1605 C.c.Q. et aux règles propres au louage, notamment la règle posée par l'article 1883 C.c.Q., la Cour concluait, sous la plume de mon collègue le juge Baudouin, que «le législateur, en matière de contrat de louage, a voulu reconnaître la résolution judiciaire comme règle générale».

[31] Je ne vois rien qui permettrait de conclure à l'invalidité de la clause résolutoire convenue par les parties et insérée dans le bail commercial les liant. L'article 1893 C.c.Q. ne vise que le bail portant sur un logement.

[32] J'ai d'autant moins d'hésitation à reconnaître la validité, et la portée, d'une clause prévoyant expressément la résiliation de plein droit d'un bail commercial au cas d'inexécution des engagements contractuels pris par l'une ou l'autre des parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu favoriser en adoptant la règle posée par l'article 1605 C.c.Q. au titre «Des obligations en général».   Si le créancier d'une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire plus tard par le tribunal qu'il n'avait pas droit à cette résolution, et d'avoir à payer le prix de son erreur.   Le contrôle judiciaire a posteriori vaut bien, dans ce contexte, le contrôle judiciaire a priori. »

Nous vous invitons également à lire les motifs du juge de première instance dans Complex Jean-Talon West Inc. c. 2974100 Canada inc. (2011 QCCS 27) qui fait un exposé exhaustif du droit applicable en semblable matière.

6.    Groupe Van Houtte Inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc., 2010 QCCA 1970

Dans cet arrêt, la Cour d’appel reconnaît la légalité des clauses prévoyant que le locataire doit rembourser au locateur les honoraires ou débours extrajudiciaires engagés, si le locateur doit recourir à la justice pour faire valoir ses droits :

« [122] Bref, même lorsqu'elle n'indique pas un montant précis ou un mode détaillé de calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une partie dans l'exercice des droits contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. Ce n'est pas, par ailleurs, une obligation purement potestative, qui met le débiteur à la seule merci de son créancier, l'avocat de celui-ci ayant du reste des obligations déontologiques en matière de facturation.

[123] Bien sûr, il n'est pas impossible qu'une clause qu'on prétend applicable au recouvrement des honoraires extrajudiciaires soit en réalité illisible ou incompréhensible à toutes fins utiles, comme c'était le cas dans Construction Polaris inc. c. A. Brousseau & Fils ltée ou dans Laferrière, mais ce n'est pas le cas ici. La clause 9.07 du bail P‑1, qui est analogue à celle qui était en cause dans l'affaire Compagnie Montréal Trust, est claire et elle a un degré de précision et de prévisibilité suffisant. Elle a pour objet une prestation suffisamment déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. et elle est donc valide.

[124] Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust, que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle. En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte.

[125] Ce contrôle judiciaire doit être exercé de façon rigoureuse, il va sans dire, pour éviter la surenchère de services juridiques ou de procédures ou l'exagération dans la fixation du taux ou du montant de la facturation, surenchère ou exagération qui pourraient résulter de la perspective que les honoraires d'avocat d'une partie soit payée par l'autre. Il va sans dire également que la partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires doit s'attendre et consent implicitement à lever une partie du secret professionnel qui l'unit à son avocat, dans la mesure nécessaire à la vérification du caractère raisonnable des honoraires en question.

[126] Notons que ce contrôle judiciaire est de nature à engendrer un certain nombre d'inconvénients que le juge Pelletier décrit bien dans l'arrêt Hrtschan c. Montréal (Ville de). Dans cette affaire, bien sûr, il ne s'agissait pas d'une réclamation fondée sur une clause contractuelle, mais plusieurs des observations du juge Pelletier sont transposables à la situation d'une réclamation fondée sur une clause contractuelle.

[127] Ces difficultés potentielles n'empêchent pas que la clause soit conforme aux articles 1373 et 1374 C.c.Q. Pour reprendre les propos des professeurs Lluelles et Moore « [d]ès lors que le tribunal peut contrôler l'exercice d'une telle clause par le créancier, le tribunal doit exercer ce contrôle, plutôt que d'annuler purement la clause. De cette manière, la règle de la détermination de la prestation atteint son objectif de protection, — de justice contractuelle —, sans pour autant empêcher les contractants de doter leur contrat d'un contenu flexible ». »

De plus, la Cour d’appel a considéré que, même si le locateur a reloué les lieux à un prix plus élevé suite au départ du locataire, le locateur pouvait également réclamer le loyer que devait payer l’ancien locataire pendant que les lieux étaient inoccupés :

« [59]   En l'espèce, s'il est vrai qu'une relocation immédiate des lieux loués aurait pu relever l'appelante de son obligation, ce n'est pas ce qui s'est produit : les lieux sont restés inoccupés pendant huit mois. La dynamique de ce contrat à exécution successive qu'est le contrat de louage, dans un contexte commercial, fait en sorte qu'on ne peut priver le propriétaire du loyer qui ne lui a pas été versé pendant la période d'inoccupation même si, par la suite, il trouve un nouveau locataire qui lui procurera en définitive, au terme du nouveau bail, des revenus supérieurs à ceux qu'il aurait gagnés si le locataire initial n'avait pas déguerpi. La mitigation, en pareil cas, avantage l'ancien locataire, dont la responsabilité se trouve limitée par les efforts de relocation du propriétaire, mais non pas complètement effacée : la perte subie durant la période d'inoccupation demeure et le propriétaire a droit aux revenus que son immeuble aurait dû produire si le locataire n'avait pas déguerpi. En l'occurrence, cette période d'inoccupation a duré huit mois, de mars à octobre 1998 inclusivement, et l'indemnité due à l'intimée équivaut au montant du loyer qui aurait autrement été perçu pendant ce temps. »

7.  Place Bonaventure Inc. c. Imasco R.I. Inc., C.S. Montréal, n^o 500‑05‑002246‑930, 15 septembre 1993, j. Grenier

Dans cette affaire, le locateur demandait une ordonnance d’injonction permanente afin d’obliger son locataire à réintégrer les lieux loués que celui-ci avait abandonnés. La Cour conclut tout d’abord que le bail contient une obligation d’exploitation continue qui peut découler de plusieurs clauses du bail et que le locataire avait l’obligation d’exploiter les lieux loués de façon continue. Le Tribunal conclut également que l’injonction est le recours approprié afin de forcer le locataire à exécuter en nature son obligation :

« Imasco a signé des baux dans lesquels elle s’est engagée à exploiter ses commerces de façon continue pendant dix ans. Elle a elle-même insisté pour que la durée de ces baux soit exceptionnellement de dix ans. Elle a signé ces baux en toute connaissance de cause, assistée d’experts en la matière. Elle doit accepter les conséquences de son geste dans le respect de ses obligations. L’injonction s’avère le recours approprié dans les circonstances et l’intérêt public sera définitivement mieux servi si l’injonction est émise que si elle est refusée. »

Sur le même sujet, nous vous invitons également à lire les décisions suivantes : Les Propriétés Cité Concordia Limitée c. La Banque Royale du Canada, C.S. Montréal, n° 500-05-005433-816, 22 juillet 1981, j. Hurtubise; The Royal Bank of Canada c. Les Propriétés Cité Concordia Limitée, C.A. Montréal, n^os  500-09-001075-811 et 500-09-001209-816, 28 septembre 1983, jj. Montgomery, Bernier et Monet; Compagnie de construction Belcourt Ltée v. Golden Griddle Pancake House Limited, C.S. Montréal, n° 500-05-006995-870, 7 décembre 1987, j. Steinberg; Société en commandite Place Centre-Ville d’Amos (1987) c. Provigo Distribution Inc., 2007 QCCS 1637; Casot Ltée c. Sobeys Québec Inc., 2005 QCCS 57240.

8. Société immobilière Trans-Québec Inc. c. 2981092 Canada Inc., C.A. Québec, n^o 200‑09‑000293‑941, 4 février 1998, jj. Rothman, Pidgeon et Letarte

Dans cet arrêt, la Cour rappelle le principe général selon lequel, à moins que le bail ne prévoie une clause d’exclusivité, le locateur est libre de louer dans le même immeuble à un autre locataire offrant des produits similaires :

« Unless there is some form of exclusivity granted to a lessee in the lease, as a general rule, a lessor is free to lease space in the same building to another lessee offering similar products. »

Nous vous invitons également à lire la décision de la Cour supérieure dans Jean bleu inc. c. Boutique Le Pentagone inc. (2011 QCCS 782), qui nous rappelle que les clauses d’exclusivité doivent s’interpréter respectivement.

9. Les Placements Favo c. 9012‑5642 Québec Inc. (Qualipak), C.A. Montréal, n^o 500‑09‑009167‑008, 1^er mai 2002, jj. Proulx, Fish et Letarte

Les baux commerciaux contiennent bien souvent des clauses d’option de renouvellement qui peuvent prévoir que le locataire doit aviser le locateur, dans un certain délai, de son intention de renouveler le bail. De telles clauses peuvent également prévoir certaines conditions dont l’envoi d’un avis écrit.

Dans cet arrêt, la Cour rappelle que, si le bail prévoit que l’avis de renouvellement doit être envoyé par écrit, il ne peut pas se faire verbalement :

« 11. Les clauses d'un contrat s'interprètent les unes par rapport aux autres et les formalités prescrites pour exercer l'option de renouvellement étaient clairement détaillées dans le bail. L'article 3B prévoit que l'avis de renouvellement doit être envoyé par écrit, il ne peut donc se faire verbalement. L'article 25 précise que l'avis est réputé donné: (1) lorsque reçu personnellement par le locateur, par exemple par signification, ou (2) lorsque reçu à l'adresse désignée par le locateur. Par conséquent, l'avis de renouvellement devait être reçu en personne ou à l'adresse du locateur avant ou en date du 28 août 1999, ce qui n'est certes pas le cas en l'espèce. La Cour suprême a depuis longtemps établi que le dépôt à la poste d'un avis n'équivaut pas à sa réception par le destinataire. »

10. Gestion Nomic Inc. c. Les Immeubles Polaris (Canada) Ltée, C.A. Montréal, n^o 500‑09‑004523‑973, 12 mai 1997, jj. Deschamps, Nuss et Philippon

Les ordonnances de sauvegarde en matière de loyer impayé ont fait couler beaucoup d’encre. En effet, dans le cadre d’un recours en recouvrement de loyer, un locateur peut demander à la Cour d’émettre une ordonnance de sauvegarde afin d’ordonner à son locataire de payer le loyer jusqu’à ce que jugement soit rendu. Le présent arrêt constitue l’une des décisions de principe en semblable matière. La Cour énonce notamment que la partie qui demande l’émission d’une ordonnance de sauvegarde doit prouver les critères de l’apparence de droit, du préjudice grave ou irréparable, de la balance des inconvénients et de l’urgence :

« Les critères applicables à l'émission d'une ordonnance de sauvegarde étant les mêmes que ceux d'une ordonnance d'injonction interlocutoire, mesure provisionnelle à caractère discrétionnaire, il faut analyser les faits que le juge, après avoir reconnu l'existence de sérieux moyens de défense, a considérés eu égard à l'apparence de droit, au préjudice grave ou irréparable, à la balance des inconvénients et à l'urgence⁽⁴⁾:

-   le loyer est de 44 623,16 $ par mois;

-   la contestation est fondée sur une forme de concurrence déloyale dont l'intimée serait responsable en exploitant un centre d'affaires similaire à celui de l'appelante;

-   le juge exprime des doutes sur la solvabilité de l'appelante vu la preuve contradictoire sur la question et retient, de toute façon, que l'appelante prétend être en déficit chaque mois et entend payer ses autres créanciers et non le loyer;

-   le statu quo à préserver d'après l'intimée existe depuis 1992 et la concurrence dont l'appelante se plaint et qu'elle invoque pour justifier de réduire le loyer à 22 150 $ par mois a fait l'objet de protestations de sa part depuis janvier 1993, d'où l'étonnement du juge qu'après quatre ans elle veuille obtenir un remboursement partiel de loyer;

-   pendant qu'elle ne paie pas de loyer à l'intimée, l'appelante perçoit des loyers pour des parties des lieux loués qu'elle sous-loue.

Le juge souhaite donc, et c'est ce qu'il exprime, rétablir un certain équilibre et maintenir l'intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige et c'est à cette fin qu'il réduit à deux versements de 40 000 $ chacun la demande de l'intimée que le loyer soit déposé le premier jour de chaque mois jusqu'au jugement au fond. L'article 766.5° prévoit justement sa discrétion sur la durée.

La Cour supérieure, dans le cadre d'une ordonnance de sauvegarde, dispose d'une large discrétion, comme l'indique le texte habilitant. Le dépôt exigé, en argent, au dossier de la Cour ou dans un compte en fidéicommis non susceptible de retrait jusqu'au jugement final, n'est pas un paiement à l'intimée. Le jugement décidera du sort de la somme déposée. Il n'était donc pas utile de mentionner au dispositif qu'il s'agissait d'acomptes. »

Sur le même thème, nous vous invitons également à consulter les décisions suivantes : Carrefour Laval Leaseholds inc. c. Jean Bleu inc., 2010 QCCS 1403; Jean bleu inc. c. Carrefour Laval Leaseholds inc., 2010 QCCA 782; Locations Le Carrefour Laval Inc. c. 9077-8119 Québec inc., C.S. Montréal, n^o 500-17-019817-041, 28 juin 2004, j. Chaput; Transport Gilles Perreault inc. c. 6892507 Canada inc., 2011 QCCA 386; Westboro Group of Compagnies inc. c. Les Entreprises Charmi inc., C.S. Hull, n^o 550-05-005577-971, 3 avril 1998, j. Plouffe; 3072291 Canada inc. c. 2970‑2404 Québec inc., C.S. Laval, n^o 540-003161-977, 24 septembre 1997, j. Normand.