02 Mai 2013

10 jugements essentiels en matière de louage commercial

par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l.,
s.r.l.

Il serait facile de
regrouper 20, 30 et même plus de jugements essentiels en matière de louage
commercial. Avec humilité, nous avons tenté de choisir les 10 décisions
qui nous semblaient les plus intéressantes et qui donnaient une vue d’ensemble
de ce domaine du droit. Les thèmes que nous aborderons seront donc variés :
libre jouissance des lieux, résiliation unilatérale, occupation continue des
lieux loués, option de renouvellement, honoraires extrajudiciaires,
exclusivité, ordonnance de sauvegarde… En guise d’introduction, nous vous
rappelons que les dispositions pertinentes en matière de louage commercial se
retrouvent aux articles 1851 à 1891 du Code
civil du Québec
.

1.   
Leblond c. Dionne, 2006 QCCA 341

La Cour rappelle le principe bien connu que les
parties à un bail commercial sont liées, tout d’abord par les clauses de celui‑ci,
et en cas de silence du bail, par les dispositions supplétives prévues au Code civil du Québec :

« [27]
Les obligations entre un locataire et un locateur sont d’abord régies par les
clauses de leur bail et, en cas de silence de celui-ci, par les dispositions
supplétives applicables au contrat de louage. 
Or, le bail convenu comporte des clauses d’exonération en faveur du
locateur.  Elles devraient, de l’avis des
intimés, recevoir application. 
Examinons-les sans plus attendre puisque si elles exonèrent valablement
les intimés de toute responsabilité, point n’est besoin d’aller plus
loin. »

2.   
Karrum Realties Inc. c. Ama Investments Inc., 2007
QCCA 880

Dans cet arrêt, la Cour d’appel énonce que les
dispositions du Code civil du Québec
régissant l’obligation du locateur de fournir à son locataire la libre
jouissance des lieux, ne sont pas d’ordre public et que les parties peuvent,
dans un bail commercial, circonscrire les obligations du locateur. 

L’appelante Karrum Realties Inc., le locateur, et
l’intimée Ama Investments Inc., le locataire, ont conclu un bail commercial
relativement à un espace situé au 1194, rue Sainte‑Catherine Ouest, à Montréal.
Ce local est situé dans un immeuble où l’un des locataires exploite un club de
danseuses nues, alors qu’un autre locataire exploite au sous‑sol un établissement
de « peep-show ». De plus, un autre club de danseuses nues se trouve
dans l’immeuble voisin. Le locataire, quant à lui, avait l’intention
d’exploiter un commerce de vêtements et était au courant des activités des
autres locataires et du voisin. 

Le bail comporte certaines clauses par lesquelles le
locataire déclare avoir inspecté les lieux, s’en déclare satisfait, qu’il était
au courant des activités des autres locataires et qu’il reconnaissait que le
locateur ne serait responsable d’aucun dommage causé par les activités des
autres locataires et des occupants des immeubles voisins. Environ deux ans
après la signature du bail, les clubs de danseuses ont commencé à recourir à
des services de rabatteurs afin de solliciter la clientèle potentielle
circulant sur la rue. Le locataire s’est plaint de cette situation au locateur.
Par la suite, le locataire ayant fait défaut de payer son loyer, le locateur a
intenté une action en recouvrement de loyers. 

Le juge de première instance rejette le recours du
locateur, étant d’avis que celui‑ci n’a pas assuré la jouissance paisible des
lieux à son locataire qui a souffert de la présence des rabatteurs employés par
les clubs de danseuses voisins. La Cour d’appel infirme toutefois le jugement
de première instance, en concluant entre autres que les clauses du bail sont
claires et permettent en quelque sorte d’exonérer le locateur :

« [34]   Lorsqu’Ama a conclu le bail, en 1998,
elle connaissait la nature exacte des entreprises exploitées par le locataire
du dessus (club de danseuses) et celui du dessous (établissement offrant des
« peep‑shows »). Sa représentante, Badria Dada, ayant visité les lieux,
elle connaissait aussi la présence de l’autre club dans l’immeuble voisin. Il
est vrai qu’à cette époque, les clubs n’utilisaient pas de rabatteurs, ce
qu’ils ont commencé à faire un ou deux ans plus tard. Cela dit, les clauses du
bail, telles que reproduites plus haut (voir supra, paragr. [2]), sont,
d’une part, limpides, et d’autre part, suffisamment larges pour inclure tout
inconvénient ou trouble présent ou futur découlant du voisinage de ces
établissements.

[35] Il importe de rappeler ici que les
articles 1854, 1858, 1859, 1861, 1863 C.c.Q., qui régissent
l’obligation du locateur de fournir au locataire la paisible jouissance des
lieux loués, ne sont pas d’ordre public : les parties à un bail commercial
peuvent donc, comme elles l’ont fait ici librement, limiter, même de façon
draconienne, les obligations du locateur (contrairement à ce qui se produit en
matière de bail de logement, selon l’article 1893 C.c.Q.). En outre, même
si, par hypothèse, on assimilait ces clauses à des clauses d’exonération de
responsabilité régies par l’article 1474 C.c.Q., elles seraient valides,
en l’absence d’une preuve de faute intentionnelle ou de faute lourde de la part
de Karrum, preuve qui n’a pas été faite ici. »

3.   
Immeubles
Gabriel Azzouz Inc. c. Salon d’optique
Fernand Ghobril Inc.
, 2008 QCCA 135

Un locataire dans un centre commercial a le droit de
résilier unilatéralement son bail si le locateur fait défaut de lui procurer la
jouissance du bien loué et change la forme ou la destination du bien.

Dans cette affaire, lorsque le bail entre les parties
avait été conclu, le centre commercial était occupé à 90 %. Toutefois, par
la suite, la situation s’est dégradée suite au départ de l’un des locataires
majeurs, Famous Players, mais aussi suite aux mauvaises décisions d’affaires
prises par le locateur.

La Cour énonce que l’obligation de procurer la
jouissance du bien en est une de résultat, et conclut que le défaut du locateur
de procurer la jouissance du bien loué à son locataire peut donner ouverture à
la résiliation unilatérale du bail :

« [5]
Également, l’appelante avait l’obligation de procurer la jouissance du bien
loué à l’intimée, de ne pas changer la forme ou la destination du bien,
s’agissant d’une obligation de résultat.

[6] Les manquements de l’appelante à ses
obligations donnaient ouverture à la résiliation unilatérale du bail à compter
de juin 2004. »

4. Aéroports
de Montréal c. Hôtel de l’aéroport de Mirabel
Inc.
, C.A. Montréal, no 500‑09‑012560‑025,
12 août 2003, jj. Baudouin, Delisle et Dalphond

Dans cette affaire, le juge de première instance avait
conclu que la décision d’Aéroports de Montréal de permettre le transfert des
vols réguliers, de Mirabel vers Dorval, et de rapatrier à Dorval les vols
nolisés, constituait un motif suffisant pour que le locataire puisse résilier
son bail. La Cour avait également condamné le locateur à payer à son locataire
la somme de 17 755 000 $. 

La Cour d’appel a donné raison au juge de première
instance et a rejeté les appels. Elle a conclu tout d’abord que l’existence de
l’achalandage était une considération principale de l’engagement du locataire
ou à tout le moins, une condition implicite, mais claire du bail :

« [34]
Il me semble évident que l’une des considérations principales du bail est
l’existence d’un achalandage à Mirabel suffisant pour couvrir l’investissement
et faire un profit raisonnable. On ne peut, sans friser la pure argutie,
sérieusement soutenir que quelqu’un accepterait d’exploiter un hôtel dans une
zone inhabitée tout en pensant que, du jour au lendemain, son locateur peut
impunément concentrer à Dorval les vols sur lesquels il compte pour rentabiliser
son entreprise.

[35] La
lecture des termes mêmes du bail révèle clairement le lien nécessaire entre le
trafic aéroportuaire et la disponibilité de l’hôtel. En effet, il impose une
disponibilité prioritaire des chambres pour les passagers (art. 18b). C’est
de plus le directeur de l’aéroport qui fixe les tarifs hôteliers
(art. 18c). On oblige, en outre, le locataire à mentionner l’aéroport dans
toute représentation promotionnelle (art. 39), etc.

[36] En
résumé, l’existence d’un achalandage suffisant à Mirabel constituait, sinon une
considération principale de l’engagement du locataire, du moins une condition
implicite mais claire du bail. »

La Cour rappelle ensuite le principe énoncé à
l’article 1863 du Code civil du
Québec
selon lequel une partie peut résilier le bail, si l’inexécution
d’une obligation par l’une des parties cause à l’autre un préjudice
sérieux :

« [40]
Comme le souligne la première juge, l’art. 1863 C.c.Q., applicable en 1997,
énonce que la résiliation d’un bail immobilier n’est possible que si
l’inexécution d’une obligation par l’une des parties cause un préjudice sérieux
à l’autre. Il revenait donc à l’intimée d’établir l’existence non seulement
d’un impact négatif sur ses affaires, mais d’un préjudice sérieux. »

La Cour conclut que la décision du locateur de
rapatrier les vols nolisés à Dorval cause un préjudice sérieux au
locataire :

« [50]
Il en va cependant autrement de la décision de ADM de rapatrier les vols
nolisés à Dorval. Cette décision est entièrement imputable à ADM qui veut alors
minimiser ses importantes pertes d’opération à Mirabel[9]. Si elle
est avantageuse pour ADM, elle est manifestement néfaste pour l’intimée qui se
voit ainsi privée de 80 % de son achalandage. Un tel préjudice est
suffisamment sérieux pour justifier une résiliation.

[51] En
décidant en mai 2002 que tous les passagers devraient désormais utiliser
Dorval, ADM vide pratiquement le contrat de sa substance. De plus, en prenant
de façon consciente une décision qui a un impact si négatif sur les affaires de
son cocontractant, ADM manque à son obligation de bonne foi dans l’exécution du
contrat, règle qui existait sous la loi ancienne et qui est désormais codifiée
aux art. 6 et 7 C.c.Q. (Sigma Construction inc. c. Ievers,
J.E. 95‑1846 (C.A.); Provigo, précité). Les appelants ont alors contrevenu
à leurs obligations contractuelles pour des raisons qui leur sont propres et
ils doivent indemniser l’intimée pour le préjudice qui en découle.

[…]

[54] Avec égards pour les appelants, je suis d’avis
que la première juge avait raison de rejeter cet argument. En effet, l’annonce
en mai 2002 de la fin de la desserte des vols nolisés à partir de Mirabel
dans les douze à vingt-quatre mois suivants est une décision de ADM qui a pour
conséquence d’instaurer dès lors un climat d’instabilité chez l’intimée tout en
confirmant qu’elle va perdre à court terme 80 % de sa clientèle et devenir
ainsi une entreprise non viable : comment peut-elle alors recruter du
personnel qui recherche une certaine permanence et espérer garder ceux qui se font
offrir un emploi ailleurs? que doit-elle faire si des réparations importantes
et coûteuses sont requises? comment doit-elle planifier le calendrier des
rénovations et remplacement des équipements? comment peut-elle attirer des
mariages ou autres évènements spéciaux planifiés longtemps à l’avance? que dire
aux fournisseurs et banquiers? La poursuite de l’entreprise en pareilles
circonstances ne saurait raisonnablement être exigée d’elle. »

5.   
9051‑5909
Québec Inc. c. 9067‑8665 Québec Inc.
, C.A. Québec, no 200‑09‑003559‑017, 1er avril 2003, jj. Chamberland,
Pelletier et Rayle 

Dans cet arrêt, la Cour d’appel reconnaît la validité
des clauses prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial :

« [28]
Le bail signé par les parties le 1er septembre 1998 ne laisse aucun
doute quant au droit de l’appelante d’exiger la résiliation de plein droit du
bail «à défaut par le locataire de payer le loyer à échoir en vertu du présent
bail à chacune des échéances (…)» sans préjudice à son droit «de recouvrer le
loyer échu et à échoir (…)».

[29] Avec
égards pour le juge de première instance, j’estime que l’arrêt Place Fleur de
Lys, précité, ne fait pas autorité lorsque le bail contient, comme en l’espèce,
une clause en stipulant clairement la résiliation de plein droit au cas de
défaut de paiement du loyer.

[30] En
effet, dans l’arrêt Place Fleur de Lys, le bail intervenu entre les parties ne
comportait pas de clause de résiliation automatique ou de plein droit.   C’est dans ce contexte que, confrontée à la
règle générale énoncée à l’article 1605 C.c.Q. et aux règles propres au louage,
notamment la règle posée par l’article 1883 C.c.Q., la Cour concluait, sous la
plume de mon collègue le juge Baudouin, que «le législateur, en matière de
contrat de louage, a voulu reconnaître la résolution judiciaire comme règle
générale».

[31] Je
ne vois rien qui permettrait de conclure à l’invalidité de la clause
résolutoire convenue par les parties et insérée dans le bail commercial les
liant. L’article 1893 C.c.Q. ne vise que le bail portant sur un logement.

[32] J’ai
d’autant moins d’hésitation à reconnaître la validité, et la portée, d’une clause
prévoyant expressément la résiliation de plein droit d’un bail commercial au
cas d’inexécution des engagements contractuels pris par l’une ou l’autre des
parties que cela me semble aller dans le sens de ce que le législateur a voulu
favoriser en adoptant la règle posée par l’article 1605 C.c.Q. au titre «Des
obligations en général».   Si le
créancier d’une obligation inexécutée se trompe en soutenant que le bail est
résilié de plein droit, sans poursuite judiciaire, il risque de se faire dire
plus tard par le tribunal qu’il n’avait pas droit à cette résolution, et
d’avoir à payer le prix de son erreur.  
Le contrôle judiciaire a posteriori vaut bien, dans ce contexte, le
contrôle judiciaire a priori. »

Nous vous invitons également à lire les motifs du juge
de première instance dans Complex
Jean-Talon West Inc. c. 2974100 Canada
inc.
(2011 QCCS 27) qui fait un exposé exhaustif du droit applicable en
semblable matière.

6.   
Groupe
Van Houtte Inc. (A.L. Van Houtte ltée) c. Développements
industriels et commerciaux de Montréal inc.
, 2010 QCCA 1970

Dans cet arrêt, la Cour d’appel reconnaît la légalité
des clauses prévoyant que le locataire doit rembourser au locateur les
honoraires ou débours extrajudiciaires engagés, si le locateur doit recourir à
la justice pour faire valoir ses droits :

« [122]
Bref, même lorsqu’elle n’indique pas un montant précis ou un mode détaillé de
calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou
minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause
pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et
débours extrajudiciaires encourus par une partie dans l’exercice des droits
contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au
sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. Ce n’est pas, par ailleurs, une
obligation purement potestative, qui met le débiteur à la seule merci de son
créancier, l’avocat de celui-ci ayant du reste des obligations déontologiques
en matière de facturation.

[123] Bien
sûr, il n’est pas impossible qu’une clause qu’on prétend applicable au
recouvrement des honoraires extrajudiciaires soit en réalité illisible ou
incompréhensible à toutes fins utiles, comme c’était le cas dans Construction
Polaris inc. c. A. Brousseau & Fils ltée ou dans Laferrière, mais ce n’est
pas le cas ici. La clause 9.07 du bail P‑1, qui est analogue à celle qui était
en cause dans l’affaire Compagnie Montréal Trust, est claire et elle a un degré
de précision et de prévisibilité suffisant. Elle a pour objet une prestation
suffisamment déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. et
elle est donc valide.

[124] Cela
dit, il convient de rappeler, à l’instar de l’arrêt Compagnie Montréal Trust,
que l’application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de
manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective
contextuelle. En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que
seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus
et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des
articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. Les facteurs suivants peuvent notamment
être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation :
importance et difficulté du litige, temps qu’il était nécessaire d’y consacrer,
mais aussi façon dont l’instance a été menée par la partie qui réclame le
remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec
l’utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité
intrinsèque du taux horaire de l’avocat de cette partie ou du montant facturé,
selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans
l’instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des
honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l’ensemble du
contexte.

[125] Ce
contrôle judiciaire doit être exercé de façon rigoureuse, il va sans dire, pour
éviter la surenchère de services juridiques ou de procédures ou l’exagération
dans la fixation du taux ou du montant de la facturation, surenchère ou
exagération qui pourraient résulter de la perspective que les honoraires
d’avocat d’une partie soit payée par l’autre. Il va sans dire également que la
partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires doit
s’attendre et consent implicitement à lever une partie du secret professionnel
qui l’unit à son avocat, dans la mesure nécessaire à la vérification du
caractère raisonnable des honoraires en question.

[126] Notons
que ce contrôle judiciaire est de nature à engendrer un certain nombre
d’inconvénients que le juge Pelletier décrit bien dans l’arrêt Hrtschan c. Montréal
(Ville de). Dans cette affaire, bien sûr, il ne s’agissait pas d’une
réclamation fondée sur une clause contractuelle, mais plusieurs des
observations du juge Pelletier sont transposables à la situation d’une
réclamation fondée sur une clause contractuelle.

[127] Ces
difficultés potentielles n’empêchent pas que la clause soit conforme aux
articles 1373 et 1374 C.c.Q. Pour reprendre les propos des
professeurs Lluelles et Moore « [d]ès lors que le tribunal peut contrôler
l’exercice d’une telle clause par le créancier, le tribunal doit exercer ce
contrôle, plutôt que d’annuler purement la clause. De cette manière, la règle
de la détermination de la prestation atteint son objectif de protection, — de
justice contractuelle —, sans pour autant empêcher les contractants de doter
leur contrat d’un contenu flexible ». »

De plus, la Cour d’appel a considéré que, même si le
locateur a reloué les lieux à un prix plus élevé suite au départ du locataire,
le locateur pouvait également réclamer le loyer que devait payer l’ancien
locataire pendant que les lieux étaient inoccupés :

« [59]   En
l’espèce, s’il est vrai qu’une relocation immédiate des lieux loués aurait pu
relever l’appelante de son obligation, ce n’est pas ce qui s’est produit : les
lieux sont restés inoccupés pendant huit mois. La dynamique de ce contrat à
exécution successive qu’est le contrat de louage, dans un contexte commercial,
fait en sorte qu’on ne peut priver le propriétaire du loyer qui ne lui a pas
été versé pendant la période d’inoccupation même si, par la suite, il trouve un
nouveau locataire qui lui procurera en définitive, au terme du nouveau bail,
des revenus supérieurs à ceux qu’il aurait gagnés si le locataire initial
n’avait pas déguerpi. La mitigation, en pareil cas, avantage l’ancien
locataire, dont la responsabilité se trouve limitée par les efforts de
relocation du propriétaire, mais non pas complètement effacée : la perte subie
durant la période d’inoccupation demeure et le propriétaire a droit aux revenus
que son immeuble aurait dû produire si le locataire n’avait pas déguerpi. En
l’occurrence, cette période d’inoccupation a duré huit mois, de mars à octobre
1998 inclusivement, et l’indemnité due à l’intimée équivaut au montant du loyer
qui aurait autrement été perçu pendant ce temps. »

7.  Place Bonaventure Inc. c. Imasco R.I. Inc., C.S. Montréal, no 500‑05‑002246‑930,
15 septembre 1993, j. Grenier

Dans cette affaire, le locateur demandait une
ordonnance d’injonction permanente afin d’obliger son locataire à réintégrer
les lieux loués que celui-ci avait abandonnés. La Cour conclut tout d’abord que
le bail contient une obligation d’exploitation continue qui peut découler de plusieurs
clauses du bail et que le locataire avait l’obligation d’exploiter les lieux
loués de façon continue. Le Tribunal conclut également que l’injonction est le
recours approprié afin de forcer le locataire à exécuter en nature son obligation :

« Imasco
a signé des baux dans lesquels elle s’est engagée à exploiter ses commerces de
façon continue pendant dix ans. Elle a elle-même insisté pour que la durée de
ces baux soit exceptionnellement de dix ans. Elle a signé ces baux en toute
connaissance de cause, assistée d’experts en la matière. Elle doit accepter les
conséquences de son geste dans le respect de ses obligations. L’injonction
s’avère le recours approprié dans les circonstances et l’intérêt public sera
définitivement mieux servi si l’injonction est émise que si elle est
refusée. »

Sur le même sujet, nous vous invitons également à lire
les décisions suivantes : Les
Propriétés Cité Concordia Limitée
c. La
Banque Royale du Canada
, C.S. Montréal, n° 500-05-005433-816,
22 juillet 1981, j. Hurtubise; The
Royal Bank of Canada
c. Les
Propriétés Cité Concordia Limitée,
C.A. Montréal, nos  500-09-001075-811
et 500-09-001209-816, 28 septembre 1983, jj. Montgomery,
Bernier et Monet; Compagnie de construction Belcourt Ltée v. Golden Griddle Pancake House
Limited,
C.S. Montréal,
500-05-006995-870, 7 décembre 1987, j. Steinberg; Société en commandite Place
Centre-Ville d’Amos (1987) c. Provigo Distribution
Inc.
, 2007 QCCS 1637; Casot Ltée c. Sobeys Québec Inc., 2005 QCCS 57240.

8. Société
immobilière Trans-Québec Inc. c. 2981092 Canada
Inc.
, C.A. Québec, no 200‑09‑000293‑941,
4 février 1998, jj. Rothman, Pidgeon et Letarte

Dans cet arrêt, la Cour rappelle le principe général selon
lequel, à moins que le bail ne prévoie une clause d’exclusivité, le locateur
est libre de louer dans le même immeuble à un autre locataire offrant des
produits similaires :

« Unless there is some form
of exclusivity granted to a lessee in the lease, as a general rule, a lessor is
free to lease space in the same building to another lessee offering similar
products. »

Nous vous invitons également à lire la décision de la
Cour supérieure dans Jean
bleu inc. c. Boutique Le Pentagone inc.

(2011 QCCS 782), qui nous rappelle que les clauses d’exclusivité doivent
s’interpréter respectivement.

9. Les
Placements Favo c. 9012‑5642 Québec Inc.
(Qualipak)
, C.A. Montréal, no 500‑09‑009167‑008,
1er mai 2002, jj. Proulx, Fish et Letarte

Les baux commerciaux contiennent bien souvent des
clauses d’option de renouvellement qui peuvent prévoir que le locataire doit
aviser le locateur, dans un certain délai, de son intention de renouveler le
bail. De telles clauses peuvent également prévoir certaines conditions dont
l’envoi d’un avis écrit.

Dans cet arrêt, la Cour rappelle que, si le bail
prévoit que l’avis de renouvellement doit être envoyé par écrit, il ne peut pas
se faire verbalement :

« 11. Les clauses d’un contrat s’interprètent
les unes par rapport aux autres et les formalités prescrites pour exercer
l’option de renouvellement étaient clairement détaillées dans le bail. L’article 3B
prévoit que l’avis de renouvellement doit être envoyé par écrit, il ne peut
donc se faire verbalement. L’article 25 précise que l’avis est réputé
donné: (1) lorsque reçu personnellement par le locateur, par exemple par
signification, ou (2) lorsque reçu à l’adresse désignée par le locateur.
Par conséquent, l’avis de renouvellement devait être reçu en personne ou à
l’adresse du locateur avant ou en date du 28 août 1999, ce qui n’est
certes pas le cas en l’espèce. La Cour suprême a depuis longtemps établi que le
dépôt à la poste d’un avis n’équivaut pas à sa réception par le
destinataire. »

10. Gestion
Nomic Inc. c. Les Immeubles Polaris
(Canada) Ltée
, C.A. Montréal, n500‑09‑004523‑973,
12 mai 1997, jj. Deschamps, Nuss et Philippon

Les ordonnances de sauvegarde en matière de loyer
impayé ont fait couler beaucoup d’encre. En effet, dans le cadre d’un recours
en recouvrement de loyer, un locateur peut demander à la Cour d’émettre une
ordonnance de sauvegarde afin d’ordonner à son locataire de payer le loyer jusqu’à
ce que jugement soit rendu. Le présent arrêt constitue l’une des décisions de
principe en semblable matière. La Cour énonce notamment que la partie qui
demande l’émission d’une ordonnance de sauvegarde doit prouver les critères de
l’apparence de droit, du préjudice grave ou irréparable, de la balance des inconvénients
et de l’urgence :

« Les
critères applicables à l’émission d’une ordonnance de sauvegarde étant les
mêmes que ceux d’une ordonnance d’injonction interlocutoire, mesure
provisionnelle à caractère discrétionnaire, il faut analyser les faits que le
juge, après avoir reconnu l’existence de sérieux moyens de défense, a
considérés eu égard à l’apparence de droit, au préjudice grave ou irréparable,
à la balance des inconvénients et à l’urgence(4):

–   le loyer est de 44 623,16 $ par
mois;
–   la contestation est fondée sur une forme de
concurrence déloyale dont l’intimée serait responsable en exploitant un centre
d’affaires similaire à celui de l’appelante;
–   le juge exprime des doutes sur la solvabilité
de l’appelante vu la preuve contradictoire sur la question et retient, de toute
façon, que l’appelante prétend être en déficit chaque mois et entend payer ses
autres créanciers et non le loyer;
–   le statu quo à préserver d’après l’intimée
existe depuis 1992 et la concurrence dont l’appelante se plaint et qu’elle
invoque pour justifier de réduire le loyer à 22 150 $ par mois a fait
l’objet de protestations de sa part depuis janvier 1993, d’où l’étonnement du
juge qu’après quatre ans elle veuille obtenir un remboursement partiel de
loyer;
–   pendant qu’elle ne paie pas de loyer à
l’intimée, l’appelante perçoit des loyers pour des parties des lieux loués
qu’elle sous-loue.

Le juge
souhaite donc, et c’est ce qu’il exprime, rétablir un certain équilibre et
maintenir l’intérêt des parties à résoudre rapidement leur litige et c’est à
cette fin qu’il réduit à deux versements de 40 000 $ chacun la
demande de l’intimée que le loyer soit déposé le premier jour de chaque mois
jusqu’au jugement au fond. L’article 766.5° prévoit justement sa
discrétion sur la durée.

La Cour
supérieure, dans le cadre d’une ordonnance de sauvegarde, dispose d’une large
discrétion, comme l’indique le texte habilitant. Le dépôt exigé, en argent, au
dossier de la Cour ou dans un compte en fidéicommis non susceptible de retrait
jusqu’au jugement final, n’est pas un paiement à l’intimée. Le jugement décidera
du sort de la somme déposée. Il n’était donc pas utile de mentionner au
dispositif qu’il s’agissait d’acomptes. »

Sur le même thème, nous vous invitons également à consulter les
décisions suivantes : Carrefour Laval Leaseholds inc. c. Jean Bleu inc., 2010 QCCS 1403; Jean bleu inc. c. Carrefour Laval Leaseholds inc., 2010 QCCA 782; Locations Le Carrefour Laval Inc. c. 9077-8119 Québec inc., C.S. Montréal, no 500-17-019817-041, 28 juin 2004, j.
Chaput; Transport Gilles Perreault inc. c. 6892507 Canada inc., 2011 QCCA 386; Westboro Group of
Compagnies inc.
c. Les Entreprises
Charmi inc.
, C.S. Hull, no 550-05-005577-971, 3 avril 1998, j.
Plouffe; 3072291 Canada inc. c. 2970‑2404 Québec inc., C.S. Laval, no
540-003161-977, 24 septembre 1997, j. Normand.

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