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vendredi 17 mai 2013

Biens: Le possesseur de mauvaise foi peut acquérir un immeuble par prescription; l'article 2920 C.C.Q. n'a pas eu pour effet de modifier les règles à cet égard

Intitulé : Dupuy c. Gauthier, 2013 QCCA 774
Juridiction : Cour d’appel (C.A.), Montréal, 500-09-021460-118 et 500-09-021459-110
Décision de : Juges Marie-France Bich, Jacques J. Levesque et Dominique Bélanger
Date : 1er mai 2013

Références : AZ-50961398, (12 pages). Retenu pour publication dans le recueil [2013] R.J.Q.

Tant le Code civil du Bas Canada que le Code civil du Québec permettent à un possesseur de mauvaise foi d'acquérir un immeuble par prescription; l'article 2920 C.C.Q. n'a pas eu pour effet de modifier les règles à cet égard.
Résumé
BIENS ET PROPRIÉTÉ -- prescription acquisitive -- prescription décennale -- prescription trentenaire -- parcelle de terrain -- empiétement -- enclos -- remise -- possession à titre de propriétaire -- bonne foi -- interprétation de l'article 2920 C.C.Q. -- droit transitoire.  
BIENS ET PROPRIÉTÉ -- possession -- parcelle de terrain -- empiétement -- enclos -- remise -- possession paisible, continue, publique et non équivoque -- possession à titre de propriétaire -- bonne foi -- interprétation de l'article 2920 C.C.Q. -- prescription acquisitive -- reconnaissance judiciaire du droit de propriété.  
INTERPRÉTATION DES LOIS -- intention du législateur -- interprétation de l'article 2920 C.C.Q.  
Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en reconnaissance judiciaire du droit de propriété et accueilli une requête en injonction permanente. Accueilli en partie.  Depuis 1987, les appelants sont propriétaires d'un immeuble dont des dépendances empiètent sur trois parcelles appartenant à l'intimée. La juge de première instance a conclu que leur possession était équivoque étant donné qu'ils n'avaient pas démontré l'animus. Dès leur acquisition, ils savaient qu'ils empiétaient sur le terrain de l'intimée, et les actes de simple tolérance de cette dernière ne peuvent fonder une requête en reconnaissance judiciaire d'un droit de propriété. Par conséquent, la juge a ordonné aux appelants de cesser tout empiétement sur l'immeuble et de démolir ou de déplacer la remise empiétant sur celui-ci. 

Décision
Mme la juge Bélanger: La juge a confondu la volonté des appelants de se comporter en véritables propriétaires, soit l'animus, avec le fait qu'ils savent que leur remise empiète sur l'immeuble de l'intimée. En retenant leur bonne foi plutôt que leur réelle volonté d'agir en qualité de propriétaires, elle a alors appliqué l'article 2920 du Code civil du Québec (C.C.Q.). Cette disposition mentionne expressément la nécessité pour un possesseur d'être de bonne foi au début de sa possession, sans faire de distinction entre la prescription acquisitive en matière mobilière ou immobilière. Or, avant 1994, il existait deux façons de prescrire un immeuble en vertu du Code civil du Bas Canada (C.C.). Premièrement, l'article 2251 C.C. prévoyait que l'acquéreur qui désirait bénéficier de la prescription décennale devait être de bonne foi au moment de son acquisition, et la même exigence s'appliquait aux acquéreurs précédents. Deuxièmement, aux termes de l'article 2242 C.C., il était possible de prescrire par 30 ans, même en l'absence d'un titre et en présence de mauvaise foi. En modifiant ces dispositions, en 1994, le législateur n'avait pas l'intention de modifier le droit, si ce n'est celle de réduire le délai à 10 ans pour prescrire en matière immobilière, que le possesseur soit de bonne ou de mauvaise foi. Dans ces circonstances, l'article 2920 C.C.Q. n'a pas le même effet qu'avait l'article 2253 C.C., lequel déterminait l'époque à laquelle la bonne foi devait exister. Ainsi, il est possible de connaître l'existence d'un empiétement et d'avoir malgré tout l'intention de posséder l'immeuble à titre de propriétaire. Comme l'animus s'apprécie in abstracto, il ne faut pas chercher à sonder l'état d'âme du possesseur, mais plutôt à examiner sa conduite en la comparant à celle d'une personne raisonnable placée dans la même situation. En l'espèce, les appelants et leurs auteurs ont toujours agi comme les véritables propriétaires du bâtiment; ils ont possédé la remise et, en conséquence, le terrain situé sous celle-ci, de façon paisible, continue, publique et non équivoque durant plus de 30 ans, soit entre 1971 et 2002. En outre, l'intimée n'a pas repoussé la présomption selon laquelle, depuis le 18 janvier 1971, les différents propriétaires n'avaient pas l'animus requis. D'ailleurs, aucune discussion n'est intervenue au sujet de la remise durant cette période. Étant donné les règles transitoires, les appelants ont donc acquis, en janvier 2001, le terrain qui est sous la remise, par prescription. De plus, ceux-ci ont acquis la parcelle de terrain où est situé l'enclos à chien. Seule la possession de la troisième parcelle est devenue équivoque en 2002, empêchant ainsi la prescription. 

Instance précédente :  Juge Claude Dallaire, C.S. Joliette 705-17-001054-046 et 705-17-001053-048, 2011-01-20, SOQUIJ AZ-50713854, 2011 QCCS 189.

Réf. ant : (C.S., 2011-01-20), 2011 QCCS 189, SOQUIJ AZ-50713854, 2011EXP-426, [2011] R.L. 12; (C.A., 2011-05-30), 2011 QCCA 1018, SOQUIJ AZ-50758542.

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