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mercredi 15 mai 2013

Le droit d’un syndicat de copropriétaires d’exiger des tests acoustiques se prescrit par trois ans

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condos phase II c. Boisvert (2013 QCCA 832), l’appelant, un syndicat de copropriété en appelle du jugement de première instance qui avait accueilli la requête en irrecevabilité d’un copropriétaire et qui avait rejeté la requête introductive d’instance en injonction permanente du Syndicat, étant donné que celle-ci était prescrite. La Cour rejette l’appel et conclut que le droit pour le syndicat de copropriété de procéder à des tests acoustiques est un droit personnel qui se prescrit par trois ans.
 
Faits

En 2004, un règlement a été adopté par la copropriété relativement à un devis d’insonorisation pour les planchers dans l’éventualité où un copropriétaire voudrait remplacer les tapis par des planchers à surface dure. Un devis adopté lors de l’assemblée annuelle du 26 septembre 2006 prévoit notamment que le syndicat peut effectuer des visites d’inspection au cours des travaux et peut requérir des tests permettant d’évaluer la performance acoustique des nouveaux revêtements.

En février 2007, le copropriétaire intimé a fait installer dans son unité des planchers flottants. Le syndicat a reçu l’avis à cet égard et a même effectué une visite des travaux. Une année plus tard, le syndicat informe l’intimé qu’il considère que le revêtement a été installé sans son autorisation. Le syndicat demande au copropriétaire une première fois le 3 août 2009 et une deuxième fois en août 2011 de procéder à des tests acoustiques. Le copropriétaire refuse. Le 28 juin 2011, soit plus de 4 ans après la fin des travaux, le syndicat intente des procédures en injonction permanente afin d’ordonner à l’intimé de lui laisser avoir accès à son unité pour pouvoir procéder aux tests nécessaires.

Analyse

La Cour rejette tout d’abord l’argument de l’appelant à l’effet que son droit est de nature extrapatrimoniale, donc imprescriptible. En effet, le droit du syndicat découle de la déclaration de copropriété et n’est pas intrinsèque à sa personne.

La Cour conclut également que le droit du syndicat est un droit personnel qui se prescrit par trois ans :

« [9] Le droit pour le syndicat de copropriété de procéder à des tests acoustiques est un droit personnel qui permet au syndicat d'exiger du copropriétaire une prestation.

[10] La nature contractuelle de la déclaration de copropriété a été reconnue par notre Cour. La déclaration de copropriété est soumise au régime des contrats, impliquant que les parties peuvent la modifier de façon formelle ou informelle. La Cour a aussi reconnu que le droit de demander l'annulation d'une partie de la déclaration de copropriété se prescrit par trois ans.

[11] Le droit d'exiger des tests acoustiques n'est pas un droit réel qui lui, s'exerce directement sur une chose, sans passer par l'intermédiaire d'une autre personne. Le droit n'est pas opposable à tous, n'emporte pas un droit de suite ni un droit de préférence. Précisons que le règlement en cause ici n'est pas inscrit au registre foncier.

[12] Le droit d'exiger des tests acoustiques dans le contexte du devis alternatif se prescrit donc par trois ans et il est prescrit. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.
 

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