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jeudi 20 juin 2013

L’inopposabilité d’un bail de complaisance dans un processus de vente en justice

Par Pierre-Luc Beauchesne, avec la collaboration de Julien Ducharme, étudiant
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Banque de la Nouvelle-Écosse c. Garry (2013 QCCS 2397), la Cour supérieure rejette la requête d’un tiers en opposition, un locataire, afin d’annuler un avis d’expulsion, suite à l’exercice par une banque de son recours hypothécaire. La Cour conclut que le bail entre le locateur et le locataire est un bail de complaisance qui est inopposable à la banque. 

Faits
À la suite de l’achat d’un immeuble, au mois d’octobre 2011, le propriétaire, M. Garry, emprunte une somme de 28 000 $ à M. Côté pour rénover l’immeuble. À l’arrivée du terme, M. Garry a déclaré être incapable de rembourser le prêt qui lui avait été consenti. Les deux hommes décident ainsi d’en venir à une entente afin de régler le tout à l’amiable. L’entente est à l’effet que M. Côté pourra occuper l’immeuble pour un loyer considérablement réduit, établi dans le but clair et non contesté de rembourser le prêt consenti à M. Garry.

La Banque de la Nouvelle-Écosse, qui détient une hypothèque de premier rang sur l’immeuble, décide d’exercer ses droits hypothécaires à l’encontre de M. Garry. Par la suite, elle signifie un bref d’expulsion à M. Côté. Ce dernier prétend qu’il ne peut être expulsé, car le bail est opposable à la Banque et que celle-ci doit le respecter jusqu’à l’arrivée de son terme, en juin 2015. Quant à la Banque, elle allègue qu’elle ne peut se voir opposer un tel bail de complaisance  qui lui créera un préjudice sérieux en raison du prix de location largement inférieur à la valeur locative.

Analyse
Le Tribunal donne raison à la Banque de la Nouvelle-Écosse et rejette ainsi la requête en tierce opposition de M. Côté. La Cour en vient à la conclusion que le bail consenti à l’endroit de M. Côté le fut alors que Jean-François Garry était, de son propre aveu, insolvable et conclut qu’un tel bail constitue un bail de complaisance : 


« [12] L’entente et plus particulièrement le bail intervenu avec son créancier pour un montant nettement inférieur à la juste valeur locative de l’immeuble causent préjudice à la Banque et, suivant l’article 1631 C.c.Q., le créancier qui subit un tel préjudice peut faire déclarer inopposable à son égard l’acte juridique que fait son débiteur en fraude de ses droits.

[13] C’est donc à bon droit dans la présente instance que la Banque demande l’inopposabilité du bail intervenu entre M. Côté et M. Garry. Il s’agit de l’aveu même de M. Côté, d’un bail consenti pour un montant nettement inférieur à la juste valeur locative, et le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un bail de complaisance intervenu entre les deux parties pour favoriser M. Côté au détriment de la Banque.

[14] Il serait tout à fait inéquitable et inacceptable que la Banque soit liée par un bail dont l’échéance a été convenue en juin 2015 car il ne fait aucun doute qu’elle sera préjudiciée lors de la mise en vente de l’immeuble conformément au jugement qu’elle a obtenu dans ce dossier.

[15] En effet, vu le montant payable à titre de loyer et le délai prévu pour l’échéance du bail, tout acheteur de l’immeuble lors de la vente en justice devra nécessairement prendre en compte un tel bail; le montant offert sera nécessairement moindre s’il ne peut espérer prendre possession de l’immeuble lors de l’achat ou encore s’il ne peut espérer obtenir un loyer équivalent à la juste valeur locative d’un immeuble.

« [16] Dans son ouvrage Les sûretés réelles dans le Code civil du Québec, l’auteur Louis Payette écrit notamment ce qui suit à l’égard d’un bail préjudiciable :

‘‘Nous avons évoqué à quelques reprises ci-dessus le principe qui interdit au détenteur d’un bien hypothéqué d’en diminuer la valeur (art. 2674 C.c.Q.). Ce principe entre ici en jeu. Le détenteur ne peut consentir un bail à des conditions dérisoires ou bien en deçà des conditions du marché. Il pourrait être tenté de le faire, s’il s’agit d’un logement, pour des motifs familiaux ou humanitaires ou s’il s’agit d’un bail commercial pour avantager une entreprise avec laquelle il a des relations d’affaires; qu’importe : le créancier peut obtenir l’annulation judiciaire d’un tel bail s’il en démontre le caractère déraisonnable et s’il met en preuve l’intention de frauder (art. 1031 et ss C.c.Q.) ou même, suivant une thèse qui se défend, s’il ne la prouve pas, puisque son droit se fonde sur l’article 2734 C.c.Q. qui n’exige plus cette démonstration contrairement  à l’ancien code.’’»
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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