Résolution d’un acte de vente d’un immeuble et remboursement des impenses

Par Pierre-Luc Beauchesne

Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Érablière MLS, s.e.n.c. c. Létourneau (2013 QCCS 2411), la Cour supérieure a prononcé la nullité de la vente d’une érablière et a condamné le vendeur à rembourser certaines des impenses et frais engagés par les acheteurs. Le Tribunal a notamment considéré que les impenses réclamées par les acheteurs étaient nécessaires et utiles et qu’elles peuvent être qualifiées de significatives quant à la plus value accordée à l’entreprise acéricole.

 

Faits

Le 15 novembre 2010, la demanderesse a acheté une érablière située dans la municipalité de St‑Évariste‑de‑Forsyth. Le vendeur a informé les acheteurs que l’érablière pouvait produire jusqu’à 15 461 livres de sirop par année. Quelques jours après la signature de l’acte de vente, à la demande de transfert adressée par les acheteurs, la Fédération des producteurs acéricoles du Québec confirme que seulement 7 567 des 15 461 livres peuvent être transférées. En effet, étant donné que le vendeur a fait défaut de respecter son engagement de continuer d’exploiter personnellement l’érablière dans les délais prévus à un règlement, une certaine partie du contingent a été annulée.

Analyse

Le Tribunal prononce la nullité de la transaction intervenue. La Cour soulève entre autres que le vendeur a reconnu que le transfert du contingent dans son intégralité était impossible et qu’il a même proposé aux acheteurs de leur racheter l’érablière.

Suite à la résolution de l’acte de vente, il doit avoir restitution des prestations, et ce, en vertu des articles 1699 à 1706 du Code civil du Québec. Les acheteurs ont procédé à certains travaux de réparation et d’amélioration avant et après la conclusion de l’acte de vente. Le Tribunal considère que ces impenses réclamées par les acheteurs sont nécessaires et utiles :

« [84] Le Tribunal se doit donc de qualifier les impenses. Pour ce faire, il doit déterminer si ces impenses sont nécessaires ou d’agrément.

[85] Comme préalable à la qualification des impenses, l’auteur Vincent Karim précise ce qui suit :

«Dans tous les cas, le tribunal doit tenir compte du comportement du créancier durant les négociations du contrat, au cours de son exécution et lors de son extinction. Ainsi, l’étendue de l’obligation de rembourser les impenses n’est pas la même si le créancier de l’obligation de restitution du bien est de mauvaise foi ou est responsable de la cause de la restitution.»

[86] Qu’en est-il des impenses dont les acheteurs demandent le remboursement ?

[87] Le Tribunal constate que celles décrites au paragraphe 25 des présentes ont été entreprises parce que nécessaires et utiles. Il ressort du témoignage des coassociées de M.L.S. que les réparations et améliorations ont, sans aucun doute, été planifiées et exécutées afin d’assurer le rendement projeté en regard d’une production pour le printemps 2011 et elles peuvent être qualifiées de significatives quant à la plus-value accordée à l’entreprise acéricole. En effet, elles permettent à Poulin, à qui reviendra la propriété de l’érablière, de bénéficier d’installations performantes.

[88] C’est d’ailleurs dès le début des négociations en vue de la reprise de l’érablière par Létourneau que les acheteurs ont exigé le remboursement des impenses. Létourneau était parfaitement conscient des travaux effectués par les acheteurs puisqu’il y avait lui-même collaboré, particulièrement lors de l’installation de la tubulure. Tel que le précise le témoin Simon Cloutier, Létourneau s’est révélé être «un parfait professeur».

[89] Les parties ont été de bonne foi dans cette aventure et le Tribunal estime qu’une somme de 8 000 $ doit être remise aux acheteurs pour les impenses dont bénéficiera Poulin. »

Outre les impenses, le Tribunal accepte le remboursement de certains frais :

« [93] Compte tenu que M.L.S. a conservé les revenus de location pour l’année 2012 et que les taxes foncières sont considérées comme une dépense reliée à la jouissance des lieux, il ne s’agit pas d’une dépense remboursable.

[94] Cependant, les dépenses engagées et détaillées ci-après pour conclure la vente peuvent être réclamées de Poulin, soit :

-          les droits de mutation  (P‑20) :                                  1 000,00 $

-          les frais de notaire (P‑22)                                         1 618,81 $

-          les frais de comptabilité (P‑23)                                 1 466,21 $

[95] Ces dépenses, qui totalisent une somme de 4 085,02 $, devront être remboursées par Poulin.

[96] En ce qui a trait aux réclamations relatives aux frais bancaires, frais d’assurance, intérêts bancaires et remboursement du capital et intérêts, la jurisprudence est claire sur le sort qui leur est réservé. Il s’agit de dommages indirects qui ne peuvent être réclamés. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.