12 Juin 2013

Résolution d’un acte de vente d’un immeuble et remboursement des impenses

Par
Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Érablière MLS,
s.e.n.c.
c. Létourneau (2013 QCCS
2411), la Cour supérieure a prononcé la nullité de la vente d’une érablière et
a condamné le vendeur à rembourser certaines des impenses et frais engagés par
les acheteurs. Le Tribunal a notamment considéré que les impenses réclamées par
les acheteurs étaient nécessaires et utiles et qu’elles peuvent être qualifiées
de significatives quant à la plus value accordée à l’entreprise acéricole.

 

Faits
Le 15 novembre 2010, la demanderesse a acheté une
érablière située dans la municipalité de St‑Évariste‑de‑Forsyth. Le vendeur a
informé les acheteurs que l’érablière pouvait produire jusqu’à 15 461
livres de sirop par année. Quelques jours après la signature de l’acte de
vente, à la demande de transfert adressée par les acheteurs, la Fédération des
producteurs acéricoles du Québec confirme que seulement 7 567 des
15 461 livres peuvent être transférées. En effet, étant donné que le
vendeur a fait défaut de respecter son engagement de continuer d’exploiter
personnellement l’érablière dans les délais prévus à un règlement, une certaine
partie du contingent a été annulée.

Analyse
Le Tribunal prononce la nullité de la transaction
intervenue. La Cour soulève entre autres que le vendeur a reconnu que le
transfert du contingent dans son intégralité était impossible et qu’il a même
proposé aux acheteurs de leur racheter l’érablière.

Suite à la résolution de l’acte de vente, il doit avoir
restitution des prestations, et ce, en vertu des articles 1699 à 1706
du Code civil du Québec. Les
acheteurs ont procédé à certains travaux de réparation et d’amélioration avant
et après la conclusion de l’acte de vente. Le Tribunal considère que ces
impenses réclamées par les acheteurs sont nécessaires et utiles :

« [84] Le Tribunal se doit donc de qualifier
les impenses. Pour ce faire, il doit déterminer si ces impenses sont
nécessaires ou d’agrément.

[85] Comme préalable à la qualification des
impenses, l’auteur Vincent Karim précise ce qui suit :
«Dans tous les cas,
le tribunal doit tenir compte du comportement du créancier durant les
négociations du contrat, au cours de son exécution et lors de son extinction.
Ainsi, l’étendue de l’obligation de rembourser les impenses n’est pas la même
si le créancier de l’obligation de restitution du bien est de mauvaise foi ou
est responsable de la cause de la restitution.»

[86] Qu’en est-il des impenses dont les acheteurs
demandent le remboursement ?

[87] Le Tribunal constate que celles décrites au
paragraphe 25 des présentes ont été entreprises parce que nécessaires et
utiles. Il ressort du témoignage des coassociées de M.L.S. que les réparations
et améliorations ont, sans aucun doute, été planifiées et exécutées afin
d’assurer le rendement projeté en regard d’une production pour le printemps
2011 et elles peuvent être qualifiées de significatives quant à la plus-value
accordée à l’entreprise acéricole. En effet, elles permettent à Poulin, à qui
reviendra la propriété de l’érablière, de bénéficier d’installations
performantes.

[88] C’est d’ailleurs dès le début des négociations
en vue de la reprise de l’érablière par Létourneau que les acheteurs ont exigé
le remboursement des impenses. Létourneau était parfaitement conscient des
travaux effectués par les acheteurs puisqu’il y avait lui-même collaboré,
particulièrement lors de l’installation de la tubulure. Tel que le précise le
témoin Simon Cloutier, Létourneau s’est révélé être «un parfait professeur».

[89] Les parties ont été de bonne foi dans cette
aventure et le Tribunal estime qu’une somme de 8 000 $ doit être
remise aux acheteurs pour les impenses dont bénéficiera Poulin. »

Outre les impenses, le Tribunal accepte le remboursement
de certains frais :

« [93] Compte tenu que M.L.S. a conservé les
revenus de location pour l’année 2012 et que les taxes foncières sont
considérées comme une dépense reliée à la jouissance des lieux, il ne s’agit
pas d’une dépense remboursable.

[94] Cependant, les dépenses engagées et détaillées
ci-après pour conclure la vente peuvent être réclamées de Poulin, soit :
–          les
droits de mutation  (P‑20) :                                  1 000,00 $
–          les
frais de notaire (P‑22)                                         1 618,81 $

–          les
frais de comptabilité (P‑23)                                 1 466,21 $

[95] Ces dépenses, qui totalisent une somme de
4 085,02 $, devront être remboursées par Poulin.

[96] En ce qui a trait aux réclamations relatives
aux frais bancaires, frais d’assurance, intérêts bancaires et remboursement du
capital et intérêts, la jurisprudence est claire sur le sort qui leur est
réservé. Il s’agit de dommages indirects qui ne peuvent être réclamés. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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