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mercredi 21 août 2013

Un cautionnement peut s’étendre au bail renouvelé

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Rousseau c. Équipements LS Inc. (2013 QCCQ 6458), la Cour accueille la requête introductive d’instance du locateur demandant la condamnation d’une caution au loyer dû par le locataire. Le Tribunal conclut, dans les présentes circonstances, que le cautionnement peut s’étendre au bail renouvelé.
Faits
Le 9 octobre 2009, le demandeur René Rousseau loue à la défenderesse Équipements LS Inc. un local commercial pour que celle-ci exploite une entreprise de vente, d’installation, de réparation et d’entretien d’équipements de ferme. Le terme du bail est d’un an, soit du 1er juillet 2009 au 30 juin 2010. Le bail peut également être renouvelé à chaque année, et ce, pour une période de 4 ans. Les actionnaires d’Équipements LS Inc., Stéphane Raby et le défendeur Louis Hébert, interviennent au bail pour garantir les obligations du locataire.
Le 11 février 2010, le défendeur Hébert vend à M. Stéphane Raby les actions qu’il détient dans Équipements LS Inc., et M. Stéphane Raby s’engage à libérer ou faire libérer le défendeur Hébert « de toute condition, endossement ou garantie personnelle relative aux affaires de la compagnie ».
La situation financière d’Équipements LS Inc. se dégrade à l’hiver 2011. Le 24 mars 2011, le défendeur Hébert, par l’entremise de ses avocats, transmet un avis au locateur l’informant que son cautionnement a pris fin en vertu de l’article 2363 du Code civil du Québec, étant donné qu’il a cessé d’exercer ses fonctions à titre d’actionnaire. Le 31 mars 2011, le locateur reçoit un avis du locataire l’informant que celle-ci ne renouvellera pas le bail pour une durée d'un an. Le locataire quitte le local le 27 mai 2011. Le 25 août 2011, M. Raby fait cession de ses biens.
Le locateur réclame notamment au locataire et au défendeur Hébert les loyers dus d’avril à juin.
Analyse
Le Tribunal rejette tout d’abord l’argument du défendeur Hébert à l’effet que son cautionnement a pris fin le 11 février 2010, date à laquelle il a cessé d’être un actionnaire et administrateur du locataire. En effet, le Tribunal considère que le locateur n’a pas exigé de M. Hébert le cautionnement en raison de sa fonction d’administrateur, mais plutôt un cautionnement personnel parce que l’entreprise était en démarrage. Le Tribunal considère également que le fait d’« être actionnaire n’est pas une fonction ». Par conséquent, le Tribunal conclut que la vente des actions ne met pas fin au cautionnement et que l’article 2363 du Code civil du Québec ne peut s’appliquer dans les présentes circonstances.
Le défendeur Hébert invoque également l’article 1881 du Code civil du Québec, à l’effet que la sûreté consentie par un tiers pour garantir l’exécution des obligations du locataire ne s’étend pas au bail reconduit. Le Tribunal fait une revue de la jurisprudence afin de déterminer si le cautionnement peut s’étendre au bail renouvelé. Le Tribunal conclut dans les circonstances que le cautionnement du défendeur Hébert s’est étendu au bail reconduit :
« [63]   Force est de constater que la clause prévoyant l'option de renouvellement stipulée au bail est ambiguë. Elle ne prévoit pas comment LS peut exercer son option de renouvellement ni dans quel délai. Elle prévoit plutôt qu'il y aura un renouvellement automatique à défaut de préavis écrit de trois mois signalant l'intention de LS de mettre fin au bail. Or, la conséquence stipulée pour le défaut de préavis est la « reconduction tacite ». Pourtant, un bail renouvelé en vertu d'une option de renouvellement n'est pas reconduit tacitement : « un bail à durée déterminée peut faire l'objet d'une tacite reconduction s'il ne contient aucune clause de renouvellement » (nous soulignons).
[…]
[65]      En l'espèce, M. Rousseau conclut son bail avec M. Hébert et M. Raby. Il accepte de signer le bail notarié avec LS parce que MM. Hébert et Raby se portent chacun caution des obligations de LS. Le cautionnement de MM. Hébert et Raby est donc une considération essentielle de la conclusion du bail avec LS.
[66]      Faire droit à la prétention de M. Hébert signifierait que non seulement M. Hébert mais également M. Raby sont libérés de leurs obligations de caution après la première année du bail. Ce n'est certainement pas l'intention de M. Rousseau de voir les deux cautions libérées après à peine un an d'existence du bail alors que son locataire est une entreprise en démarrage.
[67]      Par ailleurs, les parties s'entendent pour que le bail dure cinq ans avec la possibilité de LS d'acheter l'immeuble à un prix fixé à l'avance à l'expiration de ces cinq années. Les parties fixent à l'avance le prix du loyer pour les cinq prochaines années. M. Rousseau ne peut lui-même mettre fin unilatéralement au bail.
[68]      L'option de renouvellement apparaît dès lors comme un mécanisme autorisant LS à mettre fin au bail au 1er juillet de chaque année plutôt qu'une véritable option de renouvellement.
[69]      La prétention de M. Hébert que son cautionnement prend fin après la première année d'existence du bail se heurte également avec le comportement des parties à l'époque pertinente.
[70]      D'abord, les procureurs de M. Hébert transmettent l'avis du 24 mars 2011 informant M. Rousseau que le cautionnement de M. Hébert a cessé depuis la fin de ses fonctions le 17 février 2010. Les procureurs n'invoquent pas dans cette lettre que le cautionnement aurait également pris fin à la date d'expiration de la première année du bail au 30 juin 2010.
[71]      Ensuite, les procureurs de M. Hébert déposent une réclamation prouvable de M. Hébert dans la faillite personnelle de M. Raby pour les loyers dus à M. Rousseau. Ce faisant, ils informent le syndic qu'ils croient que M. Hébert est susceptible de payer pour le loyer de M. Rousseau.
[72]      D'ailleurs, M. Raby reconnaît dans son témoignage qu'il devait trouver des sûretés en remplacement de celle de M. Hébert et qu'il est toujours lié par son cautionnement à la date de sa faillite.
[73]      Enfin, la preuve révèle que LS, M. Hébert et M. Raby savent très bien que M. Rousseau exigera une sûreté de remplacement si l'une ou l'autre des cautions désire être libérée. Malgré son engagement à cet effet, M. Raby ne libère pas M. Hébert d'aucun de ses cautionnements envers la SADC, la Caisse Desjardins ou M. Rousseau. Suite à la vente des actions de février 2010, LS et ses cautions auraient pu transmettre à M. Rousseau un avis que LS entend mettre fin au bail. Ce faisant, M. Rousseau et LS auraient pu renégocier les conditions du bail sans le cautionnement de M. Hébert. Le défaut de ce faire résulte vraisemblablement du fait que M. Raby ne pouvait trouver de sûreté en remplacement du cautionnement de M. Hébert. »
Commentaires
Sur un thème similaire, je vous invite également à lire la décision 151 Mortagne, s.e.n.c. c. Groupe Sutton-Action inc. (2013 QCCQ 4229). La Cour du Québec conclut que le locataire initial qui a cédé son bail à un nouveau locataire, alors que le bail prévoit qu’il demeure solidairement responsable, à la suite de la cession, de l’exécution des obligations prévues dans le bail, doit être considéré comme une caution.
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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