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jeudi 8 août 2013

Un syndicat de copropriété ne peut s’immiscer dans la négociation de la vente d’un condo

Par Paula Barcelos Imparato
stagiaire en droit Grondin Savarese Legal Inc.

Dans Bergeron c. Pichette (2013 QCCS 3523), la Cour supérieure a rejeté la requête d’une acheteuse quant à l’obligation d’un syndicat de copropriété (le « Syndicat ») de dénoncer un litige qui l’opposait au vendeur avant la vente.
 
Les faits

Il s’agit ici d’une requête pour l’annulation d’une vente d’un condominium acheté en 2010, au motif qu’il est affecté de vices cachés qui l’ont rendu inhabitable. Subsidiairement, la demanderesse réclame 137 466 $ en dommages et intérêts à son vendeur. Elle réclame le même montant solidairement au Syndicat pour avoir omis de dénoncer un litige de même nature qu'il l'opposait au vendeur avant la vente.

La demanderesse acquiert le condo au prix de 169 500 $. En janvier 2011, elle mandate une firme d’experts pour faire l’analyse de l'air ambiant. On y constate une quantité significative de moisissures. La demanderesse obtient ensuite une copie des échanges entre le défendeur et le Syndicat quant à la présence de moisissures dans le condo, lui confirmant ainsi que les défendeurs étaient au courant de la présence de moisissures et qu’ils ont fait défaut de les dénoncer.

La demanderesse plaide que le Syndicat a engagé sa responsabilité extracontractuelle en lui cachant, avant la vente, l’ampleur des problèmes d’infiltration d’eau et de moisissures de même que le contentieux l'opposant au défendeur en décembre 2009, soit environ six mois avant la vente.

L’analyse

Le tribunal parvient à la conclusion que le Syndicat, en tant que tiers à la transaction, n’a aucune obligation légale ou extracontractuelle de s’immiscer dans les négociations de vente d’un condo. Le tribunal affirme aussi que le Syndicat « ne peut s’immiscer » (nos soulignés) dans le litige :

« [144]       Quant au Syndicat, le tribunal rejette les prétentions de la demanderesse selon lesquelles celui-ci avait l'obligation avant la vente de dénoncer le contentieux qui l'opposait au défendeur avant le règlement intervenu en décembre 2009. Le tribunal est d'opinion que le Syndicat ne peut s'immiscer dans les négociations d'une vente d'un condo de la part d'un copropriétaire. Il n'existe aucune obligation légale ni extracontractuelle en ce sens.

[145]          La situation est cependant différente à partir du moment où l'acheteur devient propriétaire de l'unité. […] »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.
 

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