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jeudi 29 août 2013

Une clause d’un contrat de courtage immobilier prévoyant le paiement d'honoraires extrajudiciaires est valide

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droit
Grondin Savarese Legal Inc.
 
Dans Re/Max Montréal Métro inc. c. 9188-0955 Québec inc. (2013 QCCQ 7927), la Cour du Québec reconnait la légalité d’une clause contractuelle prévoyant le paiement des honoraires d’avocat.

Faits

La demanderesse réclame la commission qui lui serait due par la défenderesse pour une transaction survenue pendant la durée de son contrat de courtage exclusif ainsi que le paiement des honoraires extrajudiciaires de ses avocats, et ce, en vertu d’une disposition du contrat.

Analyse

En vertu d’une clause claire qui établit l’obligation de la défenderesse de rembourser à la demanderesse les montants dépensés à titre d’honoraires extrajudiciaires et étant donné que ces honoraires sont raisonnables, la Cour condamne la défenderesse à payer à la demanderesse la somme de 5 156,62 $ :

«  b) Les honoraires d'avocats peuvent-ils être réclamés ?
[48] Re/Max fonde sa réclamation pour les honoraires extrajudiciaires de ces avocats sur l'article 11.2 du contrat :
11.2-Si le VENDEUR empêchait le courtier Re/Max Montréal Métro Inc. de quelque façon et pour quelque motif que ce soit, d'être payé lors du déboursé par le notaire instrumentant à même le produit de la vente dans les SEPT (7) JOURS suivant l'acte de vente, le VENDEUR devra payer au courtier, en sus de la rétribution qui lui est due, une pénalité équivalant au double de cette rétribution, en plus des taxes applicables, à titre de dommages-intérêts liquides. Dans tous les cas où le COURTIER doit entreprendre des procédures judiciaires pour s'assurer de paiement de sa rétribution, le vendeur sera responsable du remboursement au COURTIER de tout ses honoraires extra-judiciaires.
(Reproduction intégrale)
 [49] Re/Max ne réclame pas la pénalité équivalant au double de la commission identifiée à ce paragraphe. Elle réclame seulement les frais extrajudiciaires de ses avocats en vertu de la phrase soulignée.
[50] Les honoraires réclamés sont ceux convenus entre Re/Max et ses avocats dans la convention d'honoraires produite (pièce P-13). Le montant de 5 156,62 $ n'est pas contesté.
[51] La légalité d'une clause contractuelle prévoyant le paiement des honoraires d'avocats est reconnue :
122. Bref, même lorsqu'elle n'indique pas un montant précis ou un mode détaillé de calcul (ce qui serait assurément préférable ne serait-ce que pour éviter ou minimiser le risque de litige accessoire sur ce point précis), la clause pourvoyant en des termes suffisamment clairs au paiement des honoraires et débours extrajudiciaires encourus par une partie dans l'exercice des droits contractuels a un objet déterminé et comporte une prestation déterminable au sens des articles 1373 et 1374 C.c.Q. Ce n'est pas, par ailleurs, une obligation purement potestative, qui met le débiteur à la seule merci de son créancier, l'avocat de celui-ci ayant du reste des obligations déontologiques en matière de facturation.
[52]      Lorsque la clause est claire, rien n'empêche son application.
[53]      Il ne s'agit toutefois pas d'un blanc-seing pour la demanderesse ni pour ses avocats.
[54]      Le Tribunal doit évaluer la raisonnabilité des honoraires réclamés:
124.          Cela dit, il convient de rappeler, à l'instar de l'arrêt Compagnie Montréal Trust, que l'application des clauses contractuelles de ce genre doit se faire de manière raisonnable, sous le contrôle du tribunal, dans une perspective contextuelle. En fait, on doit lire dans toutes ces clauses, en filigrane, que seuls peuvent être réclamés les honoraires et débours raisonnablement encourus et non excessifs ou abusifs, dans le respect des métarègles issues des articles 6, 7 et 1375 C.c.Q. Les facteurs suivants peuvent notamment être considérés pour évaluer le caractère raisonnable de la réclamation : importance et difficulté du litige, temps qu'il était nécessaire d'y consacrer, mais aussi façon dont l'instance a été menée par la partie qui réclame le remboursement de ses honoraires extrajudiciaires (y compris en rapport avec l'utilité ou la pertinence des procédures), ainsi que raisonnabilité intrinsèque du taux horaire de l'avocat de cette partie ou du montant facturé, selon la formule convenue avec le client, pour assurer sa représentation dans l'instance. Il faut aussi, bien sûr, examiner la proportionnalité des honoraires réclamés au regard de la condamnation prononcée et l'ensemble du contexte.
[55]      Ici, les honoraires sont convenus sur une base forfaitaire de 25% de la réclamation de Re/Max. Ce taux n'a rien d'exagéré en soi. Par ailleurs, tenant compte des questions en litige, de la complexité factuelle et juridique du dossier et de la durée du procès, le Tribunal conclut que cette réclamation est fondée.
[56]      9188 est responsable de la somme de 5 156,62 $. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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