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mercredi 23 octobre 2013

Condamnation in solidum dans le contexte d’une annulation de contrat.

Par Francis Hemmings
Lauzon Bélanger Lespérance

Dans l’affaire Bourque c. Poudrier, 2013 QCCA 1663, la Cour d’appel se penche sur la possibilité de condamner in solidum des défendeurs dans le contexte d’une annulation de contrat. L’intérêt de cette cause réside dans le fait qu’une condamnation in solidum n’avait jamais été faite dans un tel contexte. Au final, la Cour d’appel explique pourquoi cette condamnation est admissible en droit.

Les faits
Dans le cadre d’une transaction immobilière, les deux demandeurs désirent acheter un terrain sans servitude.

Les demandeurs achètent un terrain à la compagnie 4386671 Canada inc (« compagnie »). Au courant du processus d’achat, la compagnie et son âme dirigeante affirment que le terrain n’est pas grevé par une servitude. Or, le terrain est bel et bien grevé de servitudes. Par ailleurs, le notaire instrumentant commettra une erreur et ne décèlera pas l’existence de servitudes lors de son examen de la propriété.

Le Tribunal décide d’annuler le contrat. Il ordonne aux parties demanderesses de remettre le terrain à la compagnie et son âme dirigeante, en échange du montant déboursé pour son achat. Au surplus, la compagnie et son âme dirigeante sont  condamnées à compenser les demandeurs pour les autres pertes découlant de l’annulation du contrat.

Dans le cas du notaire, celui-ci est condamné à compenser les demandeurs pour les pertes qui découlent de l’annulation du contrat. En revanche, il n’est pas condamné in solidum à rembourser le prix de vente aux demandeurs.

En appel, la principale question porte sur le refus du tribunal de première instance de condamner in solidum le notaire au remboursement du prix d’achat de 60 000$. En termes différents, le notaire n’étant pas une partie au contrat annulé, peut-il être condamné in solidum à la remise en état des parties en vertu des articles 1699 C.c.Q. et suivant?

L’analyse
Selon le juge de première instance, dans un contexte d’annulation de contrat et de restitution des prestations, il n’est pas possible de condamner in solidum une tierce partie aux restitutions de prestations.

La Cour d’appel s’était déjà prononcée à plusieurs reprises sur la possibilité de condamner in solidum des défendeurs, mais pas dans un contexte d’annulation de contrat.

La Cour d’appel décide de rendre possible la condamnation in solidum d’un tiers dans le contexte d’une annulation de contrat. La Cour d’appel souligne que le mécanisme de condamnation in solidum doit être interprété de manière souple et élastique. En outre, la Cour d’appel prend le temps de bien analyser la quotité de chaque dette. Bien que ces dettes soient différentes de nature, leur quotité est la même. Chaque défendeur aurait pu éviter la totalité des préjudices aux demandeurs s’il n’avait pas commis sa faute. Par conséquent, la condamnation in solidum a été jugée admissible.

Voici les explications de la Cour d’appel :
« [25] Ces affaires illustrent bien la variété des situations susceptibles de donner prise à une condamnation in solidum et témoignent également de la souplesse et de l'ampleur de ce mécanisme. Évidemment, elles diffèrent sur un point d'avec la nôtre : dans tous les cas ci-dessus, la victime de la faute ne réclamait pas l'annulation du contrat ayant donné lieu au transfert de propriété et les actions intentées n'avaient de consonance que purement pécuniaire.

[…] 
[34] Rappelons d'abord que ce mécanisme juridique qu'est l'obligation in solidum, création purement prétorienne, est « caractérisé par sa grande souplesse » et se distingue par son élasticité. Il fut développé par la jurisprudence afin d'avantager le créancier, et ce, dans un « désir de justice et d'efficacité » mais aussi dans le but d'assurer la protection de ce créancier contre les défauts de ceux qui lui ont causé préjudice, notamment en lui « évitant le fardeau de l'insolvabilité de l'un d'entre eux », insolvabilité actuelle ou anticipée. Aux maux du créancier, c'est un remède inspiré de l'équité. 
[35] S'il ne fallait s'en remettre qu'à l'équité, d'ailleurs, la condamnation in solidum des vendeurs et du notaire Poudrier (et de son assureur, le Fonds) s'imposerait d'emblée : la faute du notaire, quoique subsidiaire à celle des vendeurs (j'y reviendrai dans un instant) est tout aussi grave et importante; le cul-de-sac dans lequel se sont trouvés les acheteurs est directement attribuable à cette faute tout autant qu'à celle des vendeurs; on peut même dire que le notaire, s'il avait correctement fait son travail, aurait sauvé la mise des acheteurs et fait échec au dol des vendeurs. Il paraîtrait donc assez injuste, du moins à première vue, que le notaire échappe aux conséquences de cette responsabilité parce que les acheteurs ont été placés dans une situation où ils n'avaient guère d'autre choix que de demander l'annulation de la vente plutôt que de se contenter de la réduction du prix d'un terrain dont ils ne peuvent rien faire. 
[…] 
[43] Cela dit, il faut maintenant revenir à la question principale : le notaire Poudrier, qui a fautivement omis de divulguer l'existence des servitudes grevant le terrain dont les appelants n'ont pour cette raison plus aucune utilité, peut-il être condamné, au titre de sa responsabilité civile, au paiement d'une somme d'argent égale au prix que les vendeurs sont tenus de restituer en raison de l'annulation de la vente?  
[…] 
[46] D'une part, ils peuvent poursuivre les vendeurs et, vu l'ampleur du vice et la perte d'utilité totale qui s'ensuit, réclamer l'annulation de la vente (soit en vertu de la garantie du droit de propriété, conformément à l'article 1723 C.c.Q., soit en vertu de l'article 1407 C.c.Q., ou même les deux) et la restitution du prix de 60 000 $ (plus des dommages, s'il en est). D'autre part, ils peuvent poursuivre le notaire en dommages-intérêts pour le préjudice que leur cause le fait d'avoir indûment dépensé 60 000 $ pour acquérir un terrain inutilisable, qu'ils n'auraient pas acheté s'ils avaient su son état réel, et ils peuvent lui réclamer une indemnité égale à ce montant (sans parler des autres dommages). 
[…] 
[50] Bref, les vendeurs doivent rembourser un prix de vente alors que le notaire doit payer un préjudice; les deux dettes, quoique de nature différente, sont d'une quotité identique, et l'acquittement de l'une éteint l'autre. C'est le propre de l'in solidum. »

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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