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lundi 9 décembre 2013

Les acheteurs d'un immeuble qui n'ont pas été avertis de l’existence d'un pacte de suicide sont en droit d'obtenir l'annulation de la vente

Par Paula Barcelos Imparato, stagiaire en droit
Grondin Savarese Legal Inc.

Dans Fortin c. Mercier (2013 QCCS 5890), la Cour supérieure conclut que le vendeur avait l’obligation de dévoiler aux acheteurs le double suicide qui est survenu dans l’immeuble afin que le consentement des acheteurs soit libre et éclairé.

Faits
Les acheteurs se disent victimes d’un dol commis par le vendeur au moment de l’achat d’une maison. Ils demandent la nullité de la vente et réclament des dommages. Ils affirment que s’ils avaient été avertis de la mort violente des deux propriétaires précédents au vendeur à l’intérieur de la maison, ils n’auraient jamais acheté cette dernière. 

Pour sa part, le vendeur affirme qu’il n’avait pas à déclarer aux acheteurs ces événements préalablement à la vente de la maison et qu’aucune question à ce sujet ne lui a été posée.
Analyse

En s’appuyant surtout sur le témoignage des trois courtiers immobiliers, la Cour parvient à la conclusion que l’information sur le double suicide est de nature à influencer une transaction immobilière et, par conséquent, le vendeur avait le devoir de la dévoiler aux acheteurs :
« [60]    Le défendeur avait-il à déclarer aux demandeurs le double suicide s’étant produit immédiatement avant qu’il n’achète lui-même la résidence de la succession ?  Il faut répondre à cette question par l’affirmative.  Subjectivement, il ne fait pas de doute que les demandeurs ont été, dès qu’ils ont su, fortement affectés par cette information. 
[61]    Sur le plan objectif, le témoignage des trois courtiers immobiliers de même que l’ensemble des autres éléments de preuve convainquent le Tribunal que cette information est de nature à influencer une transaction immobilière. 
[62]    Le défendeur savait pertinemment ce fait.  Il a menti en tentant de situer le double suicide dans le garage.  Il a mis fin au mandat de courtage de Mme Lafrance dès qu’elle a exigé de lui qu’il dénonce cette situation.   
[63]    Le défendeur a menti aux demandeurs en affirmant faussement que le formulaire de « Déclaration du vendeur » n’existait pas auprès de la bannière duProprio. 
[64]    Cette question est devenue obligatoire dans le domaine du courtage.  Ceci se fonde sur la nature humaine et l’expérience de ces gens de métier. 
[65]    Le Tribunal conclut que cette information sur le double suicide dans la maison doit être dévoilée afin que le consentement du cocontractant soit libre et éclairé. 
[66]    Les dommages compensatoires tels que réclamés sont directement reliés au fait que les demandeurs ont acheté la maison du défendeur.  Le défendeur ne peut ignorer qu’une institution financière exigera de ses cocontractants qu’ils souscrivent une assurance hypothèque. Le défendeur ne peut ignorer que des gens de l’âge des demandeurs n’ont d’autre choix que de recourir à un emprunt hypothécaire pour acheter une résidence au prix de 275 000 $. Les intérêts découlent directement à titre de dommages du dol commis par le défendeur. 
[67]    Les demandeurs réclament 20 000 $ à titre de dommages moraux. Le défendeur n’a présenté aucune défense à l’encontre de ce poste de réclamation. 
[68]    Depuis une année, les demandeurs vivent une situation fort difficile. Diplômés universitaires, les demandeurs ne s’attendaient pas, rendus sur le marché du travail, à devoir cohabiter dans un logement situé dans le sous-sol de la maison de l’un de leurs parents. 
[69]    Le Tribunal constate cependant l’évidence que le demandeur, solidaire de sa conjointe, a tout de même moins souffert des événements que sa conjointe. Cette créance n’étant pas solidaire, la condamnation ne saurait l’être.  Le Tribunal accordera ainsi à la demanderesse des dommages moraux de 10 000 $ et au demandeur, de 5 000 $. »
Le texte intégral de la décision est disponible ici.

1 commentaire:

  1. I have a hard time following the logic of this judgment.

    Normally, fraud (whether outright or by reticence) must be related to an explicit or implicit concern of the purchaser. However, the suicide of the previous owners is not necessarily something that would concern every potential puchaser. Instead, the judge considers this purchaser's subjective reaction ex post facto.

    In my humble opinion, this is not the proper application of the rules for fraud.

    This decision also runs contrary to the few existing Quebec decisions on the matter, though most are from the Court of Quebec if memory serves.

    RépondreEffacer

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