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mercredi 18 décembre 2013

Pas d’ordonnance de sauvegarde lorsque le locataire n’occupe plus les lieux

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Mark-Edwards Apparel inc. c. Multi-Chabanel Holdings inc. (2013 QCCA 2164), la Cour d’appel confirme qu’une ordonnance de sauvegarde en matière de loyers impayés ne peut être accordée lorsque le locataire n’occupe plus les lieux. Bien que cette décision ne compte que deux paragraphes et est la plus courte que j’ai résumé à ce jour sur le blogue du CRL, ceci concerne un de mes sujets de prédilection, soit les ordonnances de sauvegarde rendues en matière de louage commercial.

Le juge première instance avait ordonné à l’appelante de payer une partie du loyer relatif à des lieux loués qu’elle avait cessé d’occuper depuis février 2013. Les conclusions du jugement de première instance se lisent comme suit :
« ACCUEILLE la Requête de la demanderesse pour l’émission d’une ordonnance de sauvegarde; 
PRONONCE une ordonnance de sauvegarde pour valoir jusqu’au jugement final au présent dossier; 
ORDONNE à la défenderesse de payer à la demanderesse la somme de 12 000 $ pour le mois de juillet 2013 et de payer le montant de 12 000 $ pour les mois à venir le premier jour chaque mois, à compter du 1er août 2013 durant la durée du bail et ce, jusqu’à ce que jugement final soit rendu en l’instance; 
DÉCLARE qu’à défaut par la défenderesse de respecter l’ordonnance énoncée au présent jugement, elle sera forclose de plaider et la demanderesse pourra procéder par défaut pour obtenir jugement contre elle; 
LE TOUT, frais à suivre. »
Dans Mark-Edwards Appareil inc. c. Multi-Chabanel Holdings Inc. (2013 QCCA 1479), la Cour d’appel avait accordé la permission d’appeler soulevant notamment qu’il n’y a pas matière à ordonnance de sauvegarde lorsque les lieux ne sont plus occupés :
« [15] La requérante porte à mon attention toute une série de décisions, ainsi qu’un article d’auteur, où l’on affirme qu’il n’y a pas matière à ordonnance de sauvegarde lorsque les lieux ne sont plus occupés au moment où la demande est présentée, ce qui est le cas en espèce. Bien que ces autorités n'aient pas été ignorées par le juge, puisqu’il reconnaît leur existence au paragraphe 35 de son jugement, il n'en reste pas moins qu'il refuse de les appliquer en raison notamment de ce qu’il affirme aux paragraphes 25, 26 et 27 (une faiblesse à première vue dans son jugement). 
[16] À cet égard, je réfère aux causes suivantes et à l'article de doctrine suivant portés à mon attention : 3100-0102 Québec inc. c. 166718 Canada inc. (C.S, 1999-11-01) AZ-99026625; RX Soleil en forme inc. c. Techno-Bronze inc., 2007 QCCQ 1735; Caisse de dépôt et placement du Québec c. Morin, (C.Q., 2000-05-23), AZ-00031381; Immeubles Polaris (Canada) ltée. c. Pâquet, Galardo & Nantais, société en nom collectif (C.S., 1999-05-31), AZ-99021654 et l’article Les ordonnances de sauvegarde en matière d’injonction, de louage et de sûretés, de Me Céline Gervais, EYB2001REP79. 
[17] Je note également une décision de l’un de mes collègues, siégeant comme juge unique, aussi portée à ma connaissance par la procureure de la partie requérante, pour application a contrario : 9183-7831 Québec inc. (Restaurant Commensal Faubourg Boisbriand) c. Location Faubourg Boisbriand, 2013 QCCA 818, plus particulièrement le paragraphe 9 de ce jugement ainsi rédigé : 
[9] Tout en reconnaissant qu'une ordonnance de sauvegarde n'est pas le moyen usuel, voire privilégié, pour obtenir le paiement d'une créance échue, le fait demeure qu'elle peut l'ordonner, si elle n'a qu'une portée restreinte. Même s'il eut été souhaitable que la sauvegarde prévoie la consignation du loyer dans un compte en fidéicommis ou encore au greffe de la Cour, comme cela se fait souvent, tenant en compte le fait que les requérantes exploitent toujours leur entreprise et occupent les lieux loués, je ne peux me laisser convaincre que le juge a exercé son pouvoir discrétionnaire de façon abusive ou déraisonnable.
(J'ajoute le soulignement et le caractère gras) 
[18] Dans les circonstances de la présente affaire, la requérante réussit à me convaincre non seulement qu’il s’agit d’un cas de l’article 29 C.p.c., mais également que les intérêts de la justice requièrent que la Cour se penche sur l’affaire, aux termes de l’article 511 C.p.c. alors qu'elle intéresse, certes, les parties au litige, mais également bien d'autres personnes (des gens d'affaires et plusieurs intervenants de la collectivité juridique, notamment ceux qui œuvrent en matière de baux commerciaux). »
La Cour accueille l’appel selon les motifs suivants :
« [1] Le jugement entrepris accorde à l'intimée une ordonnance de sauvegarde au terme de laquelle l'appelante, locataire de l'intimée en vertu d'un bail commercial se terminant le 31 décembre 2013, doit verser à l'intimée une partie du loyer relatif à des locaux qui sont vacants depuis février 2013. 
[2] Comme l'a souligné la juge qui a accordé la permission d'appeler, notamment aux paragraphes 10, 15 et 21 de ses motifs, ce jugement est affecté d'une faiblesse évidente qui en réalité équivaut à une erreur de droit justifiant sa réformation. »
Le texte intégral du jugement sur la permission d’appeler est disponible ici.

Le texte intégral de l’arrêt de la Cour d’appel est disponible ici.

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