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jeudi 5 décembre 2013

Un contrat préliminaire pour la vente d’un condo doit être accompagné d’une copie ou d’un résumé de la déclaration de copropriété

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Di Domenico c. Investissements Aldo Ltée (2013 QCCS 5760), la Cour supérieure a prononcé la nullité de deux contrats préliminaires pour l’achat d’un condo, concluant que des fausses représentations ont été faites aux demandeurs. De plus, le Tribunal rappelle qu’une note d’information, incluant une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, doit accompagner un contrat préliminaire.

Les faits
Au mois d’août 2010, les demandeurs visitent un immeuble résidentiel en voie de construction et sont intéressés par un condo qui répond à leurs critères et qui inclut, selon les représentations du courtier immobilier, une terrasse. Le plan remis aux demandeurs indique que l’unité a une superficie de 1507 pieds carrés alors que la terrasse a une superficie de 833 pieds carrés. On leur mentionne également qu’ils pourraient utiliser la terrasse à leur guise. Pour les demandeurs, la terrasse est un élément primordial, car sans elle ils n’auraient pas d’intérêt à acheter l’unité.

Le 1er septembre 2010, les demandeurs signent un contrat préliminaire de vente. Le vendeur ne remet pas aux demandeurs la note d’information qui doit accompagner le contrat préliminaire et qui doit inclure notamment une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété. Les demandeurs ont également remis au vendeur un chèque au montant de 74 500$ à titre de premier acompte. À plusieurs reprises, les demandeurs demandent au vendeur de leur transmettre une copie de la déclaration de copropriété. Les demandeurs apprennent par la suite que les frais de condo seront plus élevés de 60$ par mois comparativement à la somme qui leur avait été mentionnée lors de la première rencontre. Les demandeurs ont demandé au vendeur d’annuler le contrat préliminaire, mais les parties ont négocié un compromis et le prix de vente de l’unité a été réduit de 20 000$. Les parties signent un nouveau contrat préliminaire, mais, encore une fois, le vendeur ne remet pas aux acheteurs de note d’information. Les demandeurs versent également un acompte additionnel de 111 750$.

Les demandeurs demandent encore une fois au vendeur copie de la déclaration de copropriété, qui est finalement remise en janvier 2011. Les demandeurs constatent alors qu’ils ne deviennent pas propriétaires de la terrasse alors que celle-ci est plutôt une partie commune à usage restreint. Les demandeurs demandent au vendeur de modifier la déclaration de copropriété afin que la terrasse devienne une partie privative, ce qui est refusé par le vendeur.

Analyse
Le Tribunal rappelle tout d’abord que les contrats préliminaires constituent des contrats de consommation sujets à la Loi sur la protection du consommateur.

Le Tribunal conclut ensuite que le vendeur a fait des représentations fausses et trompeuses aux demandeurs en passant sous silence un fait important, à savoir que les demandeurs ne seraient pas propriétaires de la terrasse. De plus, le Tribunal conclut que l’absence de note d’information constitue une omission au sens de la Loi sur la protection du consommateur, ce qui ajoute à la preuve du dol :
« [89] Au moment de signer le contrat préliminaire du 1er septembre 2010 (Pièce P-4), Pharand omet de remettre aux demandeurs la note d’information, selon les termes de l’article 1787 C.c.Q., qui doit inclure une copie ou un résumé de la déclaration de copropriété, même si seulement à l’état d’ébauche (article 1788 C.c.Q.). 
[90] De nouveau, le 15 décembre 2010, lorsque les parties complètent le deuxième contrat préliminaire, Di Domenico et Fletcher ne reçoivent pas cette note d’information bien que, selon Me Abboud, il publie la déclaration de copropriété le 28 octobre 2010, donc deux mois auparavant. 
[91] Ainsi, faute de recevoir la note d’information en septembre ou décembre 2010, les demandeurs ne sont pas alors en mesure de comprendre qu’ils n’acquièrent pas la terrasse. Toutefois, lorsqu’ils obtiennent et étudient la déclaration de copropriété en janvier 2011, ils saisissent toute la véritable situation quant à la terrasse. 
[92] L’absence de note d’information constitue un fait important et apparaît comme une omission au sens de la Loi sur la protection du consommateur qui ajoute à la preuve du dol.
[93] Le Tribunal conclut qu’il y a lieu d’annuler les deux contrats préliminaires (Pièces P-4 et P-7) (art. 272 L.p.c.). »
Le Tribunal conclut donc que les deux contrats préliminaires doivent être annulés et que le vendeur doit rembourser aux demandeurs la somme de 186 250$.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

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