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lundi 6 janvier 2014

Clause d’exclusivité et jeux vidéo

Par Pierre-Luc Beauchesne
Gowling Lafleur Henderson s.e.n.c.r.l., s.r.l.

Dans Riocan Holdings (Quebec) inc. c. Summum Nutrition inc. (EZ Games) (2013 QCCA 2224), la Cour a rejeté l’appel du locateur confirmant que celui-ci avai violé l’entente d’exclusivité consentie à son locataire qui prohibait l’ouverture d’une entreprise exploitant comme activité principale un commerce pour l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo. La Cour conclut également que la juge de première instance était justifiée d’ordonner au locateur de prendre les mesures nécessaires pour obtenir la fermeture de la boutique compétitrice de la mise cause dans un délai imparti et, à défaut pour le locateur de s’exécuter, d’ordonner à la mise en cause de procéder elle-même à cette fermeture.
 
Les faits
Pour les faits, nous nous référons à la décision de la Cour Supérieure dans Summum Nutrition inc. (EZ Games) c. Riocan Holdings (Quebec) inc. (2013 QCCS 35).

Le 20 octobre 2011, Summum Nutrition inc. (ci-après le « Locataire ») a loué de Riocan Holdings (Québec) inc. (ci-après le « Locateur ») un local dans le centre commercial Les Galeries Lachine. Le Locataire affirme avoir accepté de louer un espace plus grand que celui initialement recherché à la condition d’être le seul commerce spécialisé dans l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo. La clause d’exclusivité prévue au bail se lit comme suit :
« 3. EXCLUSIVITÉ 
À la condition que : 
(a)    le Locataire soit Summum Nutrition inc., occupe et exploite son commerce dans la totalité des Locaux; 
(b)    les Locaux soient utilisés pour les fins décrites à l’Article 7 du Bail; et 
(c)    le Locataire ne soit pas et n’ait pas été en défaut de ses obligations en vertu du Bail après l’expiration de la période stipulée pour remédier un tel défaut; 
Le Locataire sera le seul locataire du Centre commercial, tel que configuré en date de la signature de l’offre de location le 3 août 2011 (tel qu’indiqué sur le plan annexé à ladite offre de location) et tel que le Centre commercial peut être modifié ou agrandi de temps à autre, autorisé à opérer un commerce pour l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo à titre d’usage principal ou d’activité commerciale principale. Il est entendu que la présente restriction : 
(d)    n’interdit pas la vente ni la location de marchandises ou la fourniture de services, ni l’opération d’un commerce par d’autres locataires ou occupants du Centre commercial à titre ancillaire ou accessoire ou sur toute autre base de nature non principale; 
(e)    ne s’applique pas aux baux, offres de location ou ententes de location relatifs au locaux situés dans le Centre commercial, pourvu que lesdits baux, offres de location ou ententes étaient en existence en date de la signature de l’offre de location le 3 août 2011, tels que ces baux, offres de location ou ententes peuvent être amendés, prolongés ou cédés de temps à autre, ni aux locaux loués en vertu de tels baux, offres de location ou ententes; et 
(f)    ne s’applique pas à des personnes déjà en possession de locaux situés dans le Centre commercial en date de la signature de l’offre de location le 3 août 2011, ni à leurs successeurs ou cessionnaires, ou à des personnes qui les remplacent; […] »
Le Locataire commence ses activités le 1er novembre 2011. Le 10 décembre 2011, le Locataire apprend que le Locateur s’apprête à signer un nouveau bail avec Vidéotron Le Superclub (ci-après « Vidéotron ») et qu’il est possible que le nouveau locataire y exploite une boutique Microplay. Le Locateur prétend également que le local qui sera occupé par Vidéotron ne fait pas partie du centre commercial et qu’il n’est pas visé par la clause d’exclusivité. Toutefois, ce local apparaît sur le plan du centre commercial qui est annexé au bail. Par la suite, le Locataire, par l’entremise de ses procureurs, réitère son opposition et demande au Locateur de confirmer qu’il n’ira pas de l’avant avec la signature d’un bail avec Vidéotron. Le Locateur répond que l’activité principale de Vidéotron sera l’exploitation d’un club vidéo, ce qui ne contrevient pas à la clause d’exclusivité. Le 20 janvier 2012, le Locateur conclut une entente avec Vidéotron dont la clause 7 intitulée « Usage des locaux » se lit comme suit :

« […] Les Locaux seront utilisés uniquement pour un club vidéo principalement pour la location et la vente au détail de produits vidéo neufs et usagés, à l’exclusion de jeux vidéo non conformes aux restrictions ci-après, et, comme usage secondaire à l’usage principal ci-dessus stipulé, la vente au détail de produits de divertissements, de friandises et de télécommunications, le tout, tel que ces produits sont généralement loués et/ou vendus dans la majorité des succursales « Superclub Vidéotron » dans la province de Québec, sujet toutefois, à ce qui suit : 
    Le Locataire reconnaît avoir été avisé que EZ Games bénéficie d’un usage et d’une exclusivité d’exclusivité (sic) consentie à celle-ci aux termes d’un bail signé par Summum Nutrition inc., à titre de Locataire et Louis Brassard, à titre de Caution et le Bailleur, Riocan Holdings (Québec) inc. en date du 20 octobre 2011, ladite clause étant annexée aux présentes à titre d’Annexe D 1. 
En conséquence le Locataire s’engage et s’oblige à : 
-    ne pas utiliser les Locaux, à titre d’usage principal ou d’activité commerciale principal, aux fins de l’achat, la vente et/ou l’échange de jeux vidéo; 
-    ne pas utiliser les Locaux, à titre d’usage secondaire, aux fins de l’achat, la vente et/ou l’échange de jeux vidéo, sur plus de 25 % des Locaux, en pieds carrés, pieds cubes, nombre et importance de l’étalage; et 
-    ne pas faire la publicité localement d’un tel usage aux fins de l’achat, la vente et/ou l’échange de jeux vidéo. 
Dans l’éventualité où le Locataire serait en défaut aux termes de ses obligations en vertu de la présente clause, le Bailleur pourra, sans y être obligé, exiger que de tels jeux vidéo soit retirés en totalité des Locaux et dans ce cas, l’achat, la vente et/ou l’échange de jeux vidéo sur les Locaux deviendra prohibée, même à titre d’usage secondaire. 
[…] 
Aucun partie des Locaux ne sera utilisée aux fins suivantes : i) la vente de biens ou de services mentionnés à l’Annexe D ci-jointe; ii) une vente ou des activités commerciales qui violeraient toute clause restrictive ou d’exclusivité accordée à un locataire ou occupant du Centre commercial ou qui, selon l’opinion du Bailleur, compromettrait ou autrement nuirait aux activités commerciales d’un autre locataire du Centre commercial; […] »
Vidéotron commence ses activités en mars 2012 et exploite à l’arrière du local une boutique Microplay. Le 9 mars 2012, le Locataire entreprend un recours en jugement déclaratoire et injonction à l’encontre du Locateur demandant au Tribunal de déclarer que le Locateur a agi en violation de la clause d’exclusivité prévue au bail et d’ordonner la fermeture de la boutique Microplay.

Décision de la Cour supérieure
La Cour supérieure a conclu que le Locateur a contrevenu à la clause d’exclusivité contenue dans le bail et lui a ordonné de prendre les mesures nécessaires afin de tenir la fermeture de la boutique Microplay.
La Cour rappelle que les clauses d’exclusivité doivent s’interpréter restrictivement étant donné qu’elles limitent le libre commerce et la concurrence et qu’elles constituent une exception au principe du libre usage de la propriété. Le Tribunal conclut tout d’abord que la restriction énoncée au paragraphe d) de la clause d’exclusivité a une portée si vaste et imprécise qu’elle est indéterminée et indéterminable. Le Tribunal écarte donc cette restriction.

Le Tribunal ne retient pas l’argument du Locateur et de Vidéotron selon lequel celle-ci n’exerce pas d’activité principale dans le domaine de l’achat, de la vente ou de l’échange de jeux vidéo. En effet, la preuve a révélé que dans les quatre premiers mois de ses activités, la boutique Microplay a généré 27 % des revenus totaux de Vidéotron pour une valeur de 135 000 $. Le Tribunal conclut également que la limite de superficie locative de 25 % convenue avec Vidéotron n’est pas rassurante. Le Tribunal remarque que trois boutiques différentes exploitent chacune dans leur domaine d’activité propre à l’intérieur du local loué par Vidéotron. Par exemple, l’espace de la boutique Microplay a sa propre caisse enregistreuse et les employés qui y travaillent ont reçu une formation particulière.

De plus, le Tribunal conclut que l’interprétation de la clause d’exclusivité suggérée par le Locateur est contraire à l’obligation de bonne foi qui lui incombe comme partie à un bail commercial. Le Locateur a l’obligation d’honorer son engagement qu’il a contourné sciemment en permettant l’exploitation de la boutique Microplay.

Le Tribunal ordonne donc au Locateur de respecter son engagement et d’obtenir la fermeture de la boutique Microplay

Analyse
La Cour d’appel conclut que le Locateur avait violé ses obligations en permettant l’exploitation d’une boutique en contravention de la clause d’exclusivité :
« [3] En effet, la détermination de la juge selon laquelle la mise en cause, une locatrice subséquente qui exploitait, entre autres, une boutique Microplay spécialisée dans l’achat, la vente et l’échange de jeux vidéo, distincte des deux autres boutiques exploitées dans le même local, constitue une conclusion de fait qui trouve un solide appui dans la preuve administrée. En conséquence, il s’agissait, de la part de l’appelante, d’une violation de ses obligations de locataire en permettant l’exploitation d’une telle boutique en contravention de la clause d’exclusivité. 
[4] Est également fondée la conclusion factuelle de la juge selon laquelle le comportement de l’appelante était contraire aux exigences de la bonne foi requise par les articles 7 et 1375 C.c.Q. 
[5] Non seulement l’appelante a-t-elle tenté d’induire l’intimée en erreur en lui faisant croire que le local qu’elle avait loué à la mise en cause ne faisait pas partie du centre commercial, mais en plus, elle a avancé une interprétation de la clause d’exclusivité qui visait à contourner son application en faisant appel à un argument de pourcentage de superficie locative. 
[6] La juge était justifiée d’ordonner à l’appelante de prendre les mesures nécessaires pour obtenir la fermeture de la boutique Microplay dans un délai imparti, et à défaut pour l’appelante de s’exécuter, d’ordonner à la mise en cause de procéder elle-même à cette fermeture. »
Le texte intégral de l’arrêt de la Cour d’appel est disponible ici.

Le texte intégral de la décision de la Cour supérieure est disponible ici.

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