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vendredi 7 février 2014

Copropriété divise: Tous les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance afin de pourvoir au coût de remplacement et d’entretien des parties communes de l'immeuble, même de celles à usage restreint.






2014EXP-349
Intitulé : Gestion Almaca inc. c. Syndicat des copropriétaires du 460 St-Jean, 2014 QCCA 105
Juridiction : Cour d'appel (C.A.), Montréal, 500-09-022322-127
Décision de : Juges Jacques Chamberland, Allan R. Hilton et Julie Dutil
Date : 21 janvier 2014

Références : SOQUIJ AZ-51036192, 2014EXP-349, J.E. 2014-178 (10 pages)

Le juge de première instance n'a pas commis d'erreur en concluant que tous les copropriétaires doivent contribuer au fonds de prévoyance constitué afin de pourvoir au coût de remplacement et aux réparations majeures des parties communes de l'immeuble, et ce, qu'il s'agisse ou non de parties communes à usage restreint.

Résumé
BIENS ET PROPRIÉTÉ — copropriété divise — fonds de prévoyance — interprétation de «charges» (art. 1064 C.C.Q.) — interprétation de l'article 1072 C.C.Q. — contribution du copropriétaire — parties communes — jugement déclaratoire.

Appel d'un jugement de la Cour supérieure ayant rejeté une requête en jugement déclaratoire. Accueilli en partie.

L'appelante est propriétaire de la partie commerciale d'une copropriété divise à vocation résidentielle et commerciale. Selon la déclaration de copropriété, la contribution aux charges communes et au fonds de prévoyance de sa partie est établie à 23,8 %. En 2008, elle a déposé une requête en jugement déclaratoire visant notamment à faire déclarer que seuls les copropriétaires bénéficiant de parties communes à usage restreint doivent contribuer au fonds de prévoyance relativement aux travaux majeurs qui seront exécutés sur ces parties communes. Le juge de première instance a conclu que tous les copropriétaires doivent contribuer aux dépenses d'administration courante, d'entretien et de réparations mineures reliées aux parties communes. Toutefois, à l'égard des parties communes à usage restreint, seuls les utilisateurs sont tenus de payer ces dépenses. En ce qui concerne le fonds de prévoyance constitué afin de pourvoir au coût de remplacement et aux réparations majeures des parties communes, à usage restreint ou non, le juge a retenu que tous les copropriétaires doivent y contribuer en fonction de la valeur relative de leur fraction de copropriété. Selon lui, ces coûts sont reliés au droit de propriété plutôt qu'à l'usage. Par ailleurs, le juge devait déterminer si certains emplacements sont des parties communes à usage général ou à usage restreint. À l'exception du puits d'escalier, il a conclu que l'entrée, le vestibule, la salle de rebuts, la salle de services de concierge ainsi que le passage sont des parties communes à usage général. Il a reconnu à l'appelante un droit d'usage et de jouissance de celles-ci au même titre que les autres copropriétaires, mais il a refusé les conclusions en injonction qu'elle recherchait pour lui permettre de profiter pleinement de ce droit. L'appelante conteste l'interprétation qu'a faite le juge des articles 1064, 1071 et 1072 du Code civil du Québec (C.C.Q.) et elle prétend qu'il devait prononcer des conclusions en injonction pour lui permettre de profiter de l'usage des parties qu'il a déclaré communes.

Décision
Mme la juge Dutil : Le terme «charges» prévu à l'article 1064 C.C.Q. ne vise que les dépenses mineures de réparation et les coûts d'entretien liés à l'utilisation des parties communes. Cet article prévoit également un partage différent de ces coûts pour les parties communes à usage restreint. Pour sa part, la contribution au fonds de prévoyance sert à acquitter le coût des réparations majeures et de remplacement de toutes les parties communes, à usage restreint ou non. L'article 1072 alinéa 2 C.C.Q. confirme que tous les copropriétaires doivent y contribuer en proportion de la valeur relative de leur fraction de copropriété. En effet, on ne peut tenir compte, pour établir la contribution au fonds de prévoyance, des droits respectifs de chacun sur les parties communes à usage restreint. Sans clause particulière à ce sujet dans la déclaration de copropriété, cette contribution ne tient pas compte de ses droits. Il est par ailleurs logique qu'il en soit ainsi puisque les réparations majeures à un immeuble sont liées au droit de propriété et non à la jouissance des parties communes. D'ailleurs, dans Syndicat des copropriétaires de Verrières I c. Bombardier (C.A., 2001-01-30), SOQUIJ AZ-50082736, J.E. 2001-390, [2001] R.D.I. 20, la Cour a conclu qu'il n'y avait pas de distinction entre les contributions au fonds de prévoyance pour les parties communes à usage non restreint et celles à usage restreint. Étant donné que la déclaration de copropriété ne contient pas de disposition permettant de déroger à la règle générale qui prévoit la contribution de tous les copropriétaires à la constitution du fonds de prévoyance en proportion de la valeur relative de leur fraction, le juge de première instance n'a pas commis d'erreur en rejetant la demande de jugement déclaratoire à cet égard. Par contre, pour que l'appelante puisse profiter pleinement de ses droits sur les parties communes à usage général, il y a lieu d'ajouter au jugement de première instance des conclusions ordonnant notamment au syndicat des copropriétaires de ne pas restreindre ni entraver l'accès de l'appelante à ces lieux.

Instance précédente : Juge Michel Delorme, C.S., Montréal, 500-17-043133-084, 2011-12-13, 2011 QCCS 6661, SOQUIJ AZ-50812762.

Réf. ant : (C.S., 2011-12-13), 2011 QCCS 6661, SOQUIJ AZ-50812762, 2012EXP-269, J.E. 2012-150.

Le texte intégral de la décision est disponible ici

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