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lundi 24 février 2014

Promoteurs immobiliers! N’oubliez pas de vous informer sur la règlementation applicable au bureau des ventes

Par Claudia Camirand
avocate, MBA

Dans Groupe Construction Royale c. Ville de Brossard (2014 QCCA 173), l’appelante se voit confirmer sa culpabilité pour avoir contrevenu à la règlementation municipale en ayant son bureau des ventes situé dans une zone résidentielle pendant plus de 12 mois après la fin des travaux. Le tribunal se penche sur l’interprétation du règlement et sur la notion d’usage et de construction accessoire.
Faits
L’appelante est une compagnie de construction qui réalise divers projets immobiliers dans plusieurs secteurs de la Ville de Brossard. Le dernier permis octroyé par la Ville pour l’appelante en est un pour la construction d’une résidence au 7720, rue Leboeuf. Devant cette résidence ainsi que sur diverses publicités, l’appelante indique que son bureau des ventes est situé au 3670, rue Lemery, qui se trouve à proximité de la rue Leboeuf et en zone résidentielle. Toutefois, le bureau des ventes servirait aussi à la vente des autres résidences de l’appelante situées dans d’autres secteurs de la Ville.

Plus de douze mois après la fin des travaux de la résidence de la rue Leboeuf, l’appelante reçoit un constat d’infraction pour usage dérogatoire de la résidence de la rue Lemery. Elle en recevra 23 au total.

Elle est déclarée coupable en Cour municipale ainsi qu’en Cour supérieure.

Analyse
L’article en jeu se lit ainsi :
«GÉNÉRAL 2.6.3. Période d’installation : Les bâtiments de vente et de location immobilières qu’à partir de l’obtention du permis de construction ou de l’approbation d’un plan d’intégration jusqu’à douze (12) mois après la fin des travaux pour lesquels le permis de construction a été émis. »
Sans reprendre la structure du règlement municipal, il faut toutefois savoir que cet article est parti du Chapitre 3 «Table des normes applicables aux usages et constructions accessoires».
Le raisonnement à la base des prétentions de l’appelante est qu’il n’existe aucune définition du terme « bâtiment de vente et de location immobilières » utilisé à l’article 2.6.3 du Règlement et que la période d’installation ne s’applique qu’à l’égard d’une construction accessoire. Par conséquent, elle allègue que cette limitation ne s’applique pas à sa résidence de la rue Lemery puisque cette dernière, d’une valeur de 721 300$ et occupant la majeure partie du lot, n’est pas une construction accessoire.

Le Tribunal mentionne d’emblée que :
« […] la preuve faite devant le juge municipal le 13 décembre 2012 était irrésistible quant à l’usage continu du bâtiment en litige comme bureau de ventes et le fait que ce dernier était situé dans une zone résidentielle. »
Il poursuit en confirmant l’exactitude et la logique de l’interprétation du règlement retenue par le juge Vincent de la Cour supérieure à l’effet que :
« [19] Le règlement municipal doit être vu dans son ensemble et refléter l’intention de la municipalité de diviser son territoire en zones et de déterminer les usages autorisés ou interdits sur des terrains et bâtiments. » 
[…] 
[38] Il faut donc interpréter l’article Général/2.6.3. du règlement de zonage -1642, comme signifiant que le législateur municipal permet l’érection ou l’usage accessoire d’un « bâtiment de vente ou de location immobilière » dans un bâtiment principal ou attaché à celui-ci, et dans lequel s’exerce un usage accessoire ou additionnel à l’usage principal autorisé.  
[39] La permission quant à l’usage d’un « bâtiment de vente ou de location immobilière » ne constitue pas une exception aux usages principaux permis dans la zone L01H, mais demeure un usage accessoire qui pour être conforme au règlement, doit non seulement être exercé de façon accessoire à un usage principal autorisé par exemple, lorsque celui-ci est situé dans le bâtiment principal visé par la vente ou la location de biens immeubles ou s’il fait partie du projet immobilier en question et être exercé dans la période prescrite par l’article général/2.6.3 du règlement de zonage 16. 
[40] L’interprétation de l’appelant que les usages accessoires sont limités aux bâtiments accessoires doit, en conséquence, être rejetée et ce moyen d’appel échoué. »
Concluant ainsi que la condamnation de l’appelante était pleinement justifiée et qu’aucune erreur n’a été commise par le juge de première instance, la Cour d’appel rejette l’appel.

Le texte intégral de la décision est disponible ici.

Autre référence : Groupe Construction Royale c. Ville de Brossard (2013 QCCS 6406) ici.

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